。房地產再度釋放重磅利好！

(資料圖)

財聯社7月27日電，近日，住建部部長發(fā)話，要求穩(wěn)住房地產業(yè)，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率，個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

報道全文如下：近日，住建部倪虹部長召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質量發(fā)展和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進行深入交流。

會上，倪虹強調，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產業(yè)兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。

要以工業(yè)化、數字化、綠色化為方向，大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)的積極作用。

要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、 個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施; 繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

過去一段時間，各種小作文漫天飛舞，其實核心都是一線城市要“認房不認貸”的消息。因為現在看，特別是北京和上海、深圳，這3個城市執(zhí)行的二套房首付政策，全面松綁限購不太可能，那么之前這幾個城市的認房又認貸基本就是全國房地產調控的最后一道防線。

當下樓市陷入一個非常糾結的地步，很多城市再刺激也沒有需求了，但有些城市有需求受制于嚴格的信貸政策無法釋放。

特別是一線城市依然在嚴格執(zhí)行的認房又認貸，導致改善要么違規(guī)違法經營貸，要么只能放棄置業(yè)。

所以現在到了必須全國取消“認房又認貸”的時刻了！

認房又認貸的標準應該變了！

在2021年年底，銀保監(jiān)會：現階段要重點滿足首套房、改善性住房按揭需求 合理發(fā)放房地產開發(fā)貸款。 但市場整體政策依然只在剛需有相對變化，最近多地出臺了針對剛需的微調政策。后續(xù)有望出現更多針對真實改善的穩(wěn)定政策！

在2021年年底住建部提及過保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，2022年也多次提及。 2021年-2022年中央及各部委多次在重要會議中提及“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”

2022年1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議亦重點強調要充分釋放居民住房需求。過去多年在市場調整期間，相關內容均被多次提及，住房和城鄉(xiāng)建設任務中提到“促居民合理住房消費。進一步鼓勵普通商品住房消費，進一步搞活住房二級市場和租賃市場”；

2012年提到“支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；

2015年中央經濟工作會議提到“擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存”。今年各地政府工作報告中，亦對這一部分著重強調，其中四川、陜西、江蘇、青海、黑龍江等地均提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的相關內容。

最近2年來，已有不少城市調整公積金政策，主要涉及下調公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請認定條件等方面。另外，今年，5年期以上LPR下調，各地首套、二套房房貸利率均有下調，進一步引導合理住房需求釋放?，F在的確很多城市執(zhí)行了4.25的利率。

什么是“認房又認貸”？“認房又認貸”主要針對的是在買房時二套房的評定標準。

可能大家都知道，我們在買房時首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。

所謂的“認房又認貸”，就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。這就是“認房又認貸”的執(zhí)行標準。 對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

以北京為例，認房又認貸政策的確過于嚴格；

目前北京的購房政策為“認房又認貸”，即如名下有1套住宅或全國內的貸款記錄（還清與否無關）， 再次貸款購買住宅即為二套。其商業(yè)貸款最低首付普宅為60%，非普為80%。

上海的政策也非常嚴格，一線城市目前只有深圳一直在部分執(zhí)行“認房不認貸”

（圖為上海的政策，北京基本再+10%）

北京上海新盤目前普宅項目寥寥無幾，如有符合普宅標準即會被開發(fā)商拿來做宣傳“噱頭”，可想而知普宅有多稀缺。哪怕貸過10萬塊的房貸，在北京買房都要算作2套，多可怕？

寫在最后：從全國看，穩(wěn)樓市的政策應該抓緊升級了，不能只停留在口頭上，地方落地必須加快！

限購從來不是房地產調控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。 不松信貸，市場不會出現任何扭轉。過去中國房地產幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉折，都以信貸為開端，或松或緊。認房又認貸，的確打擊了炒房客，但最大的問題是——誤傷了剛改、改善需求。

1：“房住不炒”總基調不論變還是不變，針對賣一買一的換房客戶，執(zhí)行首套房信貸政策，不涉 及到任何炒房 。針對真實改善購房者特別是賣一買一的改善，應該抓緊傾斜寬松政策。

2：現在全國三四線城市已經無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。

針對第二套房的認定標準都應該有大幅度的調整，特別是賣一買一，認房不認貸應該成為全國所有城市執(zhí)行的政策。

3：當下三四線城市房地產市場蕭條，針對前期房貸利率動輒6-7的購房者，也應該有一定優(yōu)惠。

4：認房不認貸在一線城市預計不會全面實施，深圳無房有貸戶首付50%，北京上海這兩個龍頭城市無房有貸基本60%起，預計政策不會全面松綁，很可能會率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠區(qū)域試點。

北京上海不太可能和其他三四線城市一樣全面松綁認房又認貸，無房戶直接和首套房一樣，大概率會和深圳一樣，執(zhí)行無房戶首付稍微低一點的政策。比如北京無房戶首付可能降低到50%或者非普住宅標準全面降低到首付60%。

如今，房住不炒基本實現。認房又認貸已完成歷史使命，是時候取消了。

對于當下房地產市場來說，出臺認房不認貸政策眾望所歸，各地應該抓緊。對于購房者來說， 出現這一政策信號，基本就代表熱點一二線城市企穩(wěn)就接近了。

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