作者：子非魚

新一輪救市大幕，已經(jīng)進(jìn)入了高潮階段，現(xiàn)階段幾乎每天都有城市出臺大招。

最新的救市城市，是北方第三城青島。

(資料圖片)

根據(jù)青島晚報(bào)披露，青島市住建局于6月1日正式發(fā)布了系統(tǒng)性救市方案《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這份通知包含7條措施，其中就包括最近傳言已久的降首付措施。

首先我們先了解當(dāng)下的青島樓市，是個(gè)什么現(xiàn)狀。

關(guān)于青島樓市去年以來本號寫得很頻繁，在去年一年中，克而瑞每月公布的主要城市狹義庫存量數(shù)據(jù)排名中，青島始終位居第一，狹義庫存在2400萬平方米左右，武漢第二。

換句話說，青島是全國庫存第一城。今年克而瑞沒有再披露這一數(shù)據(jù)。

進(jìn)入2023年，一季度青島跟隨大多數(shù)中心城市步伐，上演了一波小高潮。但時(shí)間只有一個(gè)月，也就是3月份。

到4月份，青島的成交量就被打回原形。青島銳理發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份青島商品房簽約了7690套，環(huán)比下降了45.1%。

5月份，青島新建商品房與4月份持平，雖然沒有像北上廣深杭一樣，繼續(xù)跳水，但也沒有再蹦跶起來，維持在成交低位。

二手房則沒有挺住，繼續(xù)跳水。

青島貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，今年青島二手房成交量在3月份達(dá)到8359套高位后持續(xù)在低谷徘徊：4月的成交量只有6140套，而5月份前3周的數(shù)據(jù)分別為890套、1568套和1460套。

至于青島的房價(jià)，從2018年開始就進(jìn)入了下跌通道。

中新經(jīng)緯披露的2020數(shù)據(jù)顯示，廊坊當(dāng)年年底房價(jià)跌幅較高點(diǎn)時(shí)期跌去了46.9%。天津較2017年3月時(shí)的高點(diǎn)跌去了21.8%。青島較高點(diǎn)時(shí)期跌去了22.8%，濟(jì)南較高點(diǎn)時(shí)期跌去了17.5%，石家莊較高點(diǎn)時(shí)期跌去了18%。

目前青島的房價(jià)仍在調(diào)整當(dāng)中。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心披露，目前青島掛牌的二手房，調(diào)價(jià)房源中降價(jià)比例超過80%。

新房成交低迷，二手房成交不斷縮水，二手房掛牌量不斷增加，二手房價(jià)格不斷下降。

這種背景下，青島豈能不急，所以才有了這次發(fā)布的系統(tǒng)性救市文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這是一次梭哈，能用的招數(shù)都用上了。

這份文件的核心目的，就是去庫存。

《通知》提出：

第一，放松限售。這一條只針對特定人群，如家庭成員患疾病需要賣房、家庭收入無法支撐房貸的人群，新房限售由之前的五年縮短至2年，二手房限售由之前的2年縮短至1年。

第二，全面推進(jìn)二手房帶押過戶。

以上兩條堪稱爛大街的措施了，大多數(shù)城市都發(fā)布過。

第三，以城市更新優(yōu)化住房供給。鼓勵(lì)各區(qū)（市）棚戶區(qū)和城中村改造征收補(bǔ)償貨幣化安置，試點(diǎn)房票制度。

這一條意味著青島也要開啟房票棚改大招。這是去年以來各城市救市中最喜歡用的招數(shù)。

畢竟這是貨幣棚改的升級版，而上一輪樓市大牛背后的推動(dòng)力之一，就是貨幣棚改。

房票棚改是一項(xiàng)偉大的發(fā)明，它堵住了貨幣棚改的漏洞。

貨幣棚改，簡單來說就是央行印專項(xiàng)錢給政策性銀行（國開行），國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去購買新房。

但這里就存在一個(gè)問題，棚改戶拿了錢不去買房咋辦？以前房價(jià)收入比還沒有這么高，大家對未來信心滿滿的時(shí)候，這個(gè)擔(dān)心或許是多余的，但今時(shí)不同往日，現(xiàn)在預(yù)期和信心缺失，如果還用傳統(tǒng)的貨幣棚改，大家拿了錢還是不會(huì)去買房。

所以房票棚改去年出動(dòng)了，它堵住了貨幣棚改的漏洞。

給棚改戶發(fā)抵用券，只能用于買房，無法變現(xiàn)，也無法變成其他。

也就是說，發(fā)放的錢只能流入樓市。而且這種房票是實(shí)名制，無法進(jìn)行抵押、贈(zèng)與、買賣等，而且有時(shí)效性，也即必須在某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)前買房，才能用。

這一創(chuàng)舉一經(jīng)提出，各城市紛紛效仿。去年至今有溫州、廈門、寧波、南昌、無錫、貴陽、昆明、南京等一種城市跟進(jìn)，此外還有一大堆三四線城市跟進(jìn)。

青島如今也跟進(jìn)了。

第四，實(shí)施保租房以購代建。積極支持平合公司或金融機(jī)構(gòu)所屬租賃企業(yè)收購存量房源作為保租房。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。

鼓勵(lì)企業(yè)批量購房用于租賃，前幾天膠州已經(jīng)實(shí)施，收購了1500套房子作為保障房，大大減少了新房庫存。

按每套住房100萬元預(yù)算計(jì)算，擬收購資金為15億元。按照數(shù)據(jù)計(jì)算，該做法可消除8%的市場庫存和完成35%的保障房任務(wù)。購買的存量商品房，前期作為保障性租賃住房面向人才或住房困難家庭出租，五年后可按屆時(shí)有關(guān)規(guī)定依法出租或銷售。

第五，開展群（團(tuán)）購住房活動(dòng)。各區(qū)（市）組織綜合實(shí)力強(qiáng)信譽(yù)度高的優(yōu)質(zhì)房企，采取推出優(yōu)惠房源、發(fā)放住房消費(fèi)券等措施，通過“手拉手”“青年人首套住房支持”等專題活動(dòng)開展各類群體群《團(tuán)）購商品住房。

這一條也是鼓勵(lì)企業(yè)批量推出優(yōu)惠房源，并給予發(fā)放住房消費(fèi)券等措施，統(tǒng)一開展鼓勵(lì)團(tuán)購的活動(dòng)，目的還是去庫存。

去年青島也搞過這樣的活動(dòng)。去年10月份，青島發(fā)布了《關(guān)于開展“手拉手”特價(jià)房活動(dòng)的函》，表示：

針對醫(yī)護(hù)工作者、教師、現(xiàn)役退役軍人、模范先進(jìn)、公安干警、大型企業(yè)人才等群體，開展特價(jià)房活動(dòng)。

但在去年那樣的大環(huán)境下，沒有絲毫作用。

如今的環(huán)境和去年相比，并沒有見好，又能取得什么效果。

第六，進(jìn)一步放寬人才住房分配準(zhǔn)入條件。對于公開分配的人才住房，取消申請人及配偶5年內(nèi)沒有商品住房交易記錄的限制；經(jīng)市、區(qū)兩級分配后剩余的產(chǎn)權(quán)型人才住房，可面向在青島市持有商品住房不多于1套的人才配售。

這是放松了人才房申請門檻。

深圳不久前也放松了人才房申請門檻，但效果著實(shí)有限，主要是人才房短板限制所致。

人才房價(jià)格雖便宜，但門檻高，必須本科學(xué)歷才能買。

而且買人才房，得鎖定十年，十年內(nèi)這房子的完全產(chǎn)權(quán)還不是你的。這期間，你這套房子不能買賣，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（離婚后共同申請人該時(shí)間限制），并且按照屆時(shí)政策取得人才房完全產(chǎn)權(quán)以后才能上市買賣。

10年，時(shí)間太長變數(shù)太大，部分人選擇人才房，只想過渡一下，等有錢了再買商品房。再加上如今房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代的現(xiàn)狀，讓部分人不愿去購買人才房。

第七，繼續(xù)執(zhí)行差別化信貸政策。限購區(qū)域首付比例不變，首套最低30％、二套最低40％。非限購區(qū)域首付比例首套最低調(diào)整為20％、二套最低調(diào)整為30％。

去年9月份，青島就對限購區(qū)進(jìn)行了縮圈。除了市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外），其余都不在限購。

也就是說，除了市南市北仍保留首套房30%的首付，二套房40%的首付，其余非限購區(qū)域首套房下降至20%，二套房下降至30%。

降首付的本質(zhì)是加杠桿，雖然降低了首付門檻，但卻增加了貸款成本，增加了總購房成本。

如今收入與就業(yè)未復(fù)蘇，很多宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都存在諸多不確定性，還有誰愿意加杠桿去買房。

不但沒有人愿意多貸款買房，反而很多人在提前還貸。

央行披露的4月份房貸數(shù)據(jù)顯示，4月份房貸不僅是增量減少，而且是增量直接為負(fù)數(shù)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

一般來說，房貸無論怎么也可能為負(fù)數(shù)。

因?yàn)槭袌鲂星槟敲丛俨睿矔?huì)有成交，只要有成交，就會(huì)有房貸增加。

4月份樓市成交量下跌，我們的心理預(yù)期頂多是房貸增量不如3月份而已，3月份房貸增加了6348億元，4月份可能就增加個(gè)4000多億，但沒想到增量是負(fù)數(shù)，減少了1156億元。

房貸負(fù)增長，再結(jié)合存款下降之下，反映消費(fèi)的CPI增速創(chuàng)26個(gè)月來新低，逼近臨界點(diǎn)。唯有一個(gè)解釋合理：

還貸規(guī)模比貸款規(guī)模還要大。

所以，在收入和就業(yè)沒有復(fù)蘇之前，任何不切實(shí)際的救市大招都是徒勞無功。

不過，各地乃至中央還是會(huì)想盡一切辦法發(fā)布措施托底，最近就有兩個(gè)傳言：

傳聞一：繼續(xù)救房企。可能會(huì)把“三道紅線”的過渡期延長6月，延長到今年年底。另外，還可能上調(diào)房企負(fù)債年度增速上限，對綠檔企業(yè)不設(shè)年度負(fù)債增速上限，可以用保函替代拍賣土地的保證金。

傳聞二：可能降低大城市購房首付比例、降低二手房中介費(fèi)，還可能對去年推出的16條房地產(chǎn)支持措施進(jìn)行完善和延長。

對于這兩個(gè)傳言，目前沒有任何官方對于置評，無法證實(shí)，也無法證偽，不過昨天資本市場化房地產(chǎn)股還是被這兩個(gè)傳言推動(dòng)著來了一波大漲。

但我個(gè)人還是堅(jiān)持我的看法：

沒有收入和就業(yè)預(yù)期，一切都是空中樓閣，一切都不牢靠。所以，想要改變趨勢，唯有提升民眾的收入，穩(wěn)定大眾的就業(yè)，才能改變預(yù)期和信心。

在收入和就業(yè)沒有復(fù)蘇之前，調(diào)整才是大趨勢。

人口見頂、城市化速率見頂、大多數(shù)城市供大于求、預(yù)期與信心缺失、心態(tài)改變，這些因素綜合影響下，中心城市在一季度短暫停歇后，新一輪擠泡沫大幕，已經(jīng)拉開。

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