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房貸利率一大利好正在襲來(lái)，對(duì)有房貸的或者正準(zhǔn)備來(lái)買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)將切身受益，這是什么利好消息？8月15日，央行宣布進(jìn)行4010億MLF操作，中標(biāo)利率為2.5%，較上次下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)（1個(gè)基點(diǎn)=0.01%），鑒于“MLF →LPR→貸款利率”的利率傳導(dǎo)機(jī)制，MLF利率下調(diào)，這就意味著本月20日公布的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）將隨之下調(diào)，這很快將得到驗(yàn)證。

宏觀政策和普通人的生活是息息相關(guān)的，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列利好，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)了一次，這對(duì)存量房貸中選擇浮動(dòng)利率的貸款來(lái)說(shuō)是有利的，因?yàn)榉抠J利率將隨之下調(diào)，月供中的利息將隨之減少，這次如果再次下調(diào)LPR，那么房貸利率將繼續(xù)下調(diào)，這是結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的利好。

能夠節(jié)省多少房貸呢？按照下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)的力度，100萬(wàn)房貸本金，等額本息30年，那么月供將減少90元左右，總利息將減少3萬(wàn)元左右。不要以為這3萬(wàn)元少，房貸利率下調(diào)是大趨勢(shì)，今年已經(jīng)下調(diào)過(guò)一次了，光今年兩次下調(diào)就將節(jié)省五六萬(wàn)的利息。今年還只是8月份，剩余的四個(gè)月也許還有下調(diào)的可能。

降利息就是降房?jī)r(jià)！我們要理解一個(gè)概念，買(mǎi)房的成本不僅僅是房子的總價(jià)，還有利息成本，畢竟能夠全款買(mǎi)房的人太少了，房子總價(jià)加上總利息才是買(mǎi)房支付的總成本（剔除交易成本），在2018年左右房貸利率最高的時(shí)候普遍達(dá)到了6%，而如今的首套房利率已經(jīng)降低至4%，時(shí)隔5年，利率降低了2%，這節(jié)省了多少房貸利息？

以100萬(wàn)房貸本金為例，30年等額本息，房貸利率為6%時(shí)，房貸利息總額為116萬(wàn)，本金和利息總額高達(dá)216萬(wàn)。如果房貸利率是4%，那么房貸總額將降低至72萬(wàn)，減少了44萬(wàn)，這個(gè)時(shí)候的本金加利息總額降低至172萬(wàn)，較前者下降了20%，其實(shí)就相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降了20%。

所以，買(mǎi)房不要只盯著房?jī)r(jià)的高低，房貸利息也很關(guān)鍵，而且筆者從2019年做自媒體開(kāi)始就呼吁所有的粉絲買(mǎi)房的時(shí)候要選擇浮動(dòng)利率，聽(tīng)進(jìn)去的粉絲目前已經(jīng)節(jié)省了一大波利息支出，因?yàn)檫@些年的LPR一直在下滑，最開(kāi)始是4.9%，現(xiàn)在是4.2%，而且發(fā)生就要降低到4.05%，按照100萬(wàn)的本金計(jì)算，這期間節(jié)省的利息也有數(shù)十萬(wàn)。

其實(shí)關(guān)于降低存量房貸的建議今年輿論上已經(jīng)在吹風(fēng)了，前幾年房地產(chǎn)牛市的時(shí)候房貸利率太高了，基本都超過(guò)5%，相當(dāng)一部分都超過(guò)6%，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)處于上漲之中，為了遏制房?jī)r(jià)上漲，最先祭出的工具就是提高房貸利率，在基準(zhǔn)利率不變的情況下，銀行能做的就是上浮，從上浮10%到30%不等，自從貸款基準(zhǔn)利率改制為L(zhǎng)PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）后，“上浮”也改成了“加點(diǎn)”。

但是這種變化對(duì)房奴是不利的，因?yàn)榧狱c(diǎn)的力度明顯不如上浮的力度大，舉個(gè)例子，原來(lái)是上浮30%，也就是：房貸利率=4.9%*（1+30%）=6.37%，改制后就變成了：4.9%+1.47%，加點(diǎn)1.47%。如果貸款基準(zhǔn)利率從4.9%降低至4.5%，按照以前上浮的機(jī)制計(jì)算，最終的房貸利率將下降至5.85%（=4.5*130%），較6.37降低了52個(gè)基點(diǎn)，但是改制成加點(diǎn)之后，那么同等條件下，房貸利率將下降至5.97%（=4.5%+1.47%），加點(diǎn)的下降幅度明顯不如上浮的下降幅度。

當(dāng)然老百姓也自己的方法，既然相差這么多，那么就先選擇將原來(lái)的房貸提前還了，然后再找一家銀行從新辦理房貸，有公積金的就更好操作了，將商貸轉(zhuǎn)換成公積金貸款，利率下滑的幅度更大，節(jié)省的利息更多。單純從利率的角度來(lái)看，當(dāng)前是最近幾年最低的時(shí)候。

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