“秘不發(fā)喪”、“垂死掙扎”、“自由落體”……

這些詞語(yǔ)近來(lái)經(jīng)常出現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)道和評(píng)論中，讓人們感受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬和危機(jī)。

(資料圖片)

房?jī)r(jià)下跌、需求萎縮、庫(kù)存積壓、爛尾樓泛濫，讓人們不禁擔(dān)憂(yōu)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景。

那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是在回歸本源，還是在垂死掙扎？

政府出臺(tái)的一些救市政策，能否挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)？我們應(yīng)該如何看待和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化呢？

住建部長(zhǎng)倪虹，在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上發(fā)表了一番重要講話(huà)，試圖重新挽回民眾的購(gòu)房熱情。

這已經(jīng)是今年以來(lái)住建部第5次動(dòng)員國(guó)人買(mǎi)房了。

在住建工作會(huì)議上、兩會(huì)上、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作會(huì)議上、城鄉(xiāng)規(guī)劃工作會(huì)議上，4次動(dòng)員人們買(mǎi)房救市，結(jié)果不盡如人意。

住建部的救市政策主要圍繞三個(gè)方面：

一是保交樓，解決爛尾樓問(wèn)題，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益；二是支持剛需和改善性需求，降低購(gòu)房門(mén)檻，提高購(gòu)房信心；三是提高住房品質(zhì)，改造老舊小區(qū)，探索房屋養(yǎng)老金制度。

這些政策看似有利于激發(fā)購(gòu)房需求和信心，但實(shí)際上效果甚微。

原因很簡(jiǎn)單，這些政策都是在供給端做文章，并沒(méi)有從需求端入手。

如果居民部門(mén)負(fù)債率高企、儲(chǔ)蓄率不足、收入增長(zhǎng)緩慢、就業(yè)壓力大等問(wèn)題不解決，那么即使再多的優(yōu)惠政策也無(wú)法讓人們拿出錢(qián)來(lái)買(mǎi)房。

事實(shí)上，今年一季度，由于疫情后的延遲需求釋放，一線(xiàn)城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的反彈。

但隨后的二季度，又戛然而止了。

三四線(xiàn)城市更是持續(xù)低迷。

從數(shù)據(jù)上看，今年前五個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.7%，銷(xiāo)售額同比下降3.8%；待售面積同比增長(zhǎng)9.4%，庫(kù)存壓力加大；

住宅施工面積同比下降5.1%，新開(kāi)工面積同比下降9.5%，開(kāi)發(fā)投資增速放緩。

如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾已經(jīng)非常嚴(yán)重，供給端的過(guò)剩和需求端的不足，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的下跌和泡沫的破裂。

住建部的救市政策，并沒(méi)有從根本上解決問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的原因和趨勢(shì)那么，為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這樣的下行？

這是一個(gè)偶然的現(xiàn)象，還是一個(gè)必然的趨勢(shì)？我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行是有其內(nèi)在邏輯和必然性的。

過(guò)去十幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪又一輪的狂飆猛進(jìn)。

房?jī)r(jià)、地價(jià)、泡沫不斷創(chuàng)造新高，靠透支房地產(chǎn)換來(lái)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，也讓居民部門(mén)和投資客背負(fù)了巨額債務(wù)。

這些都是不可持續(xù)的現(xiàn)象，因?yàn)橥恋赜匈u(mài)完的時(shí)候，需求有枯竭的時(shí)候，債務(wù)有背不動(dòng)的時(shí)候。

大樹(shù)不可能長(zhǎng)到天上去，容易受經(jīng)濟(jì)、高齡少子化以及債務(wù)上限影響的房地產(chǎn)，更不可能長(zhǎng)盛不衰。

過(guò)去十幾年，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口不斷增加，對(duì)土地資源的需求也不斷增加。

政府通過(guò)土地出讓、征收、拆遷等方式大量供應(yīng)土地，同時(shí)也從中獲得了巨額的土地財(cái)政收入。

然而，土地資源是有限的，隨著城市化率的提高，可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，土地成本越來(lái)越高，土地供應(yīng)越來(lái)越緊張。

這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間被壓縮，房?jī)r(jià)被推高，泡沫被吹大。

當(dāng)土地資源枯竭時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)失去動(dòng)力和支撐。

中國(guó)居民收入水平不斷提高，消費(fèi)觀(guān)念不斷變化，對(duì)住房的需求也不斷增加。

政府通過(guò)住房信貸、住房補(bǔ)貼、住房公積金等方式大量刺激居民購(gòu)房，同時(shí)也鼓勵(lì)投資客進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成了投機(jī)炒作的氛圍。

然而，隨著人們購(gòu)房意愿的減弱，以及人口老齡化、生育率下降等因素的影響，對(duì)住房的需求越來(lái)越飽和，甚至出現(xiàn)了逆向流動(dòng)和去庫(kù)存的現(xiàn)象。

最近幾年，政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、居民等各方都通過(guò)借債來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張。

然而，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行、收入下降、利率上升、信用緊縮等因素的沖擊，債務(wù)危機(jī)就可能爆發(fā)。

當(dāng)債務(wù)上限時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)失去信任和安全感。

不過(guò)，我們也不應(yīng)該過(guò)于悲觀(guān)或者盲目樂(lè)觀(guān)，而應(yīng)該理性地看待和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

有些人認(rèn)為，既然房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了供需矛盾和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么就應(yīng)該讓市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)。

然而，這種想法是非常危險(xiǎn)和不現(xiàn)實(shí)的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)孤立的市場(chǎng)，而是一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、地方財(cái)政、社會(huì)穩(wěn)定等密切相關(guān)的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)本身造成巨大的損失，也會(huì)對(duì)其他行業(yè)和領(lǐng)域造成嚴(yán)重的沖擊和影響。

據(jù)悉，2020年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為6.7%，而房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的相關(guān)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率則高達(dá)18.4%。

房地產(chǎn)業(yè)，直接或間接地影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)四分之一左右的規(guī)模。

此外，土地出讓收入達(dá)到8.4萬(wàn)億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入的41.5%；而房地產(chǎn)稅收收入達(dá)到2.9萬(wàn)億元，占14.3%。

房地產(chǎn)業(yè)也為地方財(cái)政提供了一半左右的收入。

對(duì)于就業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也有著不小的影響。

我國(guó)從事房地產(chǎn)業(yè)或事項(xiàng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人，數(shù)量高達(dá)8億，占全國(guó)就業(yè)人口的一半以上。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，國(guó)民經(jīng)濟(jì)就會(huì)遭受重創(chuàng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)大幅放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

地方財(cái)政就會(huì)遭受斷崖式下跌，陷入財(cái)政困境，無(wú)法維持正常的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

還會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的失業(yè)和返鄉(xiāng)潮，社會(huì)不穩(wěn)定，民生福祉就會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害。

這是我們不能承受之重。

房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是在回歸本源，擠水分的階段，并不是垂死掙扎。

這是一個(gè)正常的市場(chǎng)調(diào)節(jié)過(guò)程，也是一個(gè)必要的去泡沫化過(guò)程。

我們相信，只要政府和社會(huì)各方面共同努力，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定能夠走出困境，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

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