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中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國(guó)300個(gè)城市推出涉宅用地土地規(guī)劃建筑面積同比下降34%，成交土地規(guī)劃建筑面積同比下降32%，土地成交樓面均價(jià)同比漲17%，土地出讓收入同比下降20%。

在推出土地面積、成交土地面積、土地出讓收入都出現(xiàn)較大幅度下降的情況下，土地成交價(jià)格卻出現(xiàn)了較大幅度上漲，可能有點(diǎn)不大好理解。一般看來(lái)，市場(chǎng)低迷，交易清冷，房?jī)r(jià)下跌，土地成交價(jià)格也應(yīng)當(dāng)下降，為什么會(huì)出現(xiàn)逆勢(shì)上漲現(xiàn)象呢？很顯然，與各地推出的土地質(zhì)量有關(guān)，亦即為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)低迷，想以質(zhì)量保數(shù)量、以質(zhì)量換交易量，避免土地出讓金出現(xiàn)嚴(yán)重下降。

而從上半年土地市場(chǎng)交易情況來(lái)看，除土地成交價(jià)格逆勢(shì)上漲之外，土地出讓收入下降情況也要好于土地成交面積，說(shuō)明土地成交價(jià)格確實(shí)對(duì)穩(wěn)定土地出讓收入起到了非常重要的作用，體現(xiàn)了“質(zhì)優(yōu)量減”的新特征。反觀過(guò)去的土地交易市場(chǎng)，不管是優(yōu)質(zhì)土地還是一般土地，甚至是質(zhì)量很差的土地，只要上市交易，就能溢價(jià)轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)在則完全不同，就是優(yōu)質(zhì)土地，溢價(jià)的空間也很小，有的甚至還要折價(jià)轉(zhuǎn)讓。對(duì)地方政府而言，也不再指望能夠賣出多好的價(jià)格，能夠轉(zhuǎn)讓、能有受讓者，就已經(jīng)非常滿意，就算完成了土地成交任務(wù)。

不難看出，近兩年來(lái)推向市場(chǎng)、且能夠交易成功的土地，大多是質(zhì)量上乘、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、交通便捷、配套完善的，是能夠具有良好的價(jià)格穩(wěn)定基礎(chǔ)的。如果沒(méi)有這些方面的優(yōu)勢(shì)，別說(shuō)高價(jià)，能夠成交都很困難。為什么一、二線城市的土地成交情況明顯好于三、四線城市，原因就在于，一、二線城市土地的比較優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)土地?cái)?shù)量已經(jīng)很少，一旦有優(yōu)質(zhì)土地推向市場(chǎng)，在比較優(yōu)勢(shì)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是愿意高價(jià)受讓的。

按照目前廣大居民、尤其是年輕人的住房觀念轉(zhuǎn)變，過(guò)去那種沖動(dòng)購(gòu)房的現(xiàn)象將越來(lái)越少，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不大可能再出現(xiàn)過(guò)去那樣的火熱場(chǎng)面，自然，指望土地市場(chǎng)再火爆，也是不可能的。因此，要想維持一定的土地交易量，且不讓土地出讓金出現(xiàn)明顯下降現(xiàn)象，唯一的辦法，就是盡可能地推出一些優(yōu)質(zhì)土地，能夠吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地。那些質(zhì)量一般、配套不全、沒(méi)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的土地，就不要再勉強(qiáng)推出。否則，也是浪費(fèi)土地市場(chǎng)資源，甚至?xí)斐尚碌膿p失。如果推出的土地成交率過(guò)低，還會(huì)給城市造成負(fù)面影響，讓外界對(duì)城市的未來(lái)缺乏信心。

也就是說(shuō)，從現(xiàn)在開(kāi)始，城市推出的土地，已經(jīng)不是多多益善，而需要對(duì)土地的質(zhì)量進(jìn)行充分評(píng)估，符合條件的再推向市場(chǎng)，明顯質(zhì)量不高的，就不要勉強(qiáng)推向市場(chǎng)了。同時(shí)，要認(rèn)真地對(duì)本地市場(chǎng)的庫(kù)存房、空置房、閑置房做一次全面、準(zhǔn)確、理性的調(diào)查，摸清底數(shù)。再對(duì)城市現(xiàn)在和未來(lái)三年、五年、十年的住房購(gòu)買力進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，在此基礎(chǔ)上，再制定土地上市交易計(jì)劃，而不是爛泥蘿卜擦一段吃一段，在對(duì)市場(chǎng)情況很不了解的情況下，瘋狂地將土地推向市場(chǎng)。最終的結(jié)果，只會(huì)是交易成功率越來(lái)越低，外界對(duì)城市的信任度也越來(lái)越低，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)變得死氣沉沉。

隨著經(jīng)濟(jì)的逐步好轉(zhuǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也會(huì)越來(lái)越有利。但是，由于市場(chǎng)本身存在的各類問(wèn)題，特別是存量房過(guò)多的問(wèn)題，可能不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)消化。這也意味著，指望市場(chǎng)出現(xiàn)根本性改變，可能性為“零”，能夠不再持續(xù)低迷，就是最好的結(jié)果。因此，無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)商，以及各類住房投資者，都不要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱再度火熱的幻想了。順其自然，才是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本格調(diào)。就土地交易來(lái)說(shuō)，“質(zhì)優(yōu)量減”可能會(huì)是未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間的基本特征。關(guān)鍵就看，質(zhì)“優(yōu)”，能優(yōu)到何種程度，能否讓價(jià)格對(duì)土地出讓收入形成良好的支撐和保證；量“減”，會(huì)減到什么水平，會(huì)不會(huì)對(duì)土地出讓收入產(chǎn)生巨大影響。這方面，地方政府必須做好調(diào)查研究和評(píng)估分析工作，以便于早做應(yīng)對(duì)，避免給地方發(fā)展帶來(lái)不利影響。

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