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樂居財經(jīng) 李禮 6月19日，國信證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)專題。

核心觀點

住房市場研究框架及供需分析：從供需兩端分析住房市場，供給分新建住房和存量住房兩類，需求主要分三類：新進城人口的居住剛需（至于買還是租，與該群體的支付能力有關(guān)）、存量城鎮(zhèn)人口的改善置換、舊房被動拆除換居。中國龐大的人口基本盤和極低的城鎮(zhèn)化率基數(shù)共同造就了世界史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)人口增量，1996-2019 期間幾乎年增 2000 萬人，催生了巨大的居住需求，而迅猛的經(jīng)濟發(fā)展又提升了居民的支付能力，是地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代。

中國房地產(chǎn)行業(yè)進入結(jié)構(gòu)性分化新階段：中國地產(chǎn)開發(fā)繁榮的主要引擎——城鎮(zhèn)人口增量的威力正逐漸削弱，中國已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化中后期，且人口總量受少子化和老齡化的影響已進入下行通道。即便如此，房地產(chǎn)銷售體量仍有進階性人口流動和住房改善的需求支撐。尤其不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差異較大，農(nóng)村人口基本完成向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移后，仍會持續(xù)向高能級城市流動，誕生新的居住需求。未來，房地產(chǎn)的發(fā)展不再是全國一盤棋，而會出現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)分化，新建住房將集中于經(jīng)濟增長快、人口流入的高能級城市、都市圈、城市群。房地產(chǎn)行業(yè)分析亟需進行區(qū)域研究：“春江水暖鴨先知”，頭部房企自 2018年來大多開始調(diào)整拿地重心，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的投資布局策略普遍從全國化布局轉(zhuǎn)向聚焦深耕核心城市和城市群周邊。分析各家房企長期深耕戰(zhàn)略布局的重點城市基本面，有助于我們判斷公司未來的發(fā)展?jié)摿?。由于位于長三角的省份 GDP 總量及人均水平較高，且相應(yīng)商品住宅銷售金額貢獻也較大?；谝陨戏治?，我們將首先推出房地產(chǎn)行業(yè)專題：長三角區(qū)域系列研究。

長三角宏觀地產(chǎn)表現(xiàn)均優(yōu)于全國整體：長三角包含上海、江蘇、浙江、安徽，占地面積 36 萬平方公里，2022 年人口 2.37 億人、創(chuàng)造 GDP 共 29 萬億元、銷售商品住宅 3.6 萬億元，以不到 4%的國土面積和 17%的人口占比，貢獻了全國 24%的經(jīng)濟總量，并銷售了全國 31%的商品住宅。歷年來，長三角人口虹吸效應(yīng)明顯，房地產(chǎn)市場發(fā)展也相對穩(wěn)健。2022 年，長三角商品住宅均價為 1.5 萬元/㎡，同比+2%，而全國均價為 1.0 萬元/㎡，同比-2%；長三角的國有土地使用權(quán)出讓收入占全國比重為38.4%，較2021年提升4.0個百分點；中國住宅用地出讓金收入 TOP20 城市中長三角城市占 10 個，背后反映的是城市開發(fā)空間和房企投資信心，可見長三角已穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)房企糧倉地位。

核心城市對人口的吸引力增強，商品住宅銷售占比持續(xù)提升：對比宏觀經(jīng)濟指標并綜合考慮省內(nèi)優(yōu)勢城市及省會地位，我們挑選出上海、杭州、蘇州、南京、合肥，這五大核心城市以不到全區(qū) 14%的占地面積和 29%的人口占比，貢獻了全區(qū) 40%的經(jīng)濟總量、并銷售了全區(qū) 46%的商品住宅。2022 年，長三角核心城市的常住人口較 2006 年增長 46%，而長三角全區(qū)人口僅增長 14%。長三角核心城市基本面雖有差異，如上海 GDP 總量、建成區(qū)占比、面積生產(chǎn)效率均第一，但房地產(chǎn)發(fā)展趨勢相同。銷售端，均呈現(xiàn)新房承接改善客群、二手承接剛需客群的特征。土地端，住宅用地歷年來供應(yīng)量價均較為合理。

投資建議：深度了解五大核心城市是深度了解長三角地區(qū)的關(guān)鍵，后續(xù)我們將針對核心城市逐一展開研究，力求把握中國房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性分化新階段的特征。建議關(guān)注重倉長三角的房企，如保利發(fā)展、華潤置地、金地集團。

風險提示：行業(yè)基本面超預期下行；房企信用風險事件超預期沖擊。

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