近兩年來，你有沒有感覺在西安鮮少看到大規(guī)模城中村拆遷的現(xiàn)象？

即使在政民互動(dòng)平臺(tái)上，依舊有不少人詢問城中村是否會(huì)拆遷？什么時(shí)候拆遷？工作推進(jìn)到哪一步？但在官方的回復(fù)中，更多的是某某村未列出拆遷計(jì)劃、某某村正在進(jìn)行前期工作，實(shí)際進(jìn)入到拆遷環(huán)節(jié)的城中村少之又少。

(資料圖)

我們能夠切身感受到西安城市更新的步伐放緩了，也有不少“西安城中村越來越拆不動(dòng)了”的聲音。實(shí)際上，當(dāng)我們更加深入的去分析近兩年西安城中村拆遷的案例，會(huì)發(fā)現(xiàn)，步調(diào)確實(shí)放慢了，但拆遷的計(jì)劃、土地的用途卻越來越有針對(duì)性。簡言之就是以質(zhì)取量，讓拆遷更加有的放矢。

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放慢征遷步伐，

是官方的主動(dòng)調(diào)節(jié)，亦是市場(chǎng)的選擇

城市的發(fā)展更新，繞不開對(duì)城中村的治理，當(dāng)下各大城市對(duì)于城中村治理思路的轉(zhuǎn)變，也是在經(jīng)歷過城中村“大拆大建”后，方才探索或領(lǐng)悟到的。

西安，曾是全國范圍內(nèi)擁有較多城中村的城市之一，也曾立下過“三環(huán)內(nèi)城中村三年清零”的目標(biāo)，十幾年時(shí)間，西安有數(shù)百個(gè)城中村陸續(xù)拆除和改造。這些城中村，或因城市建成區(qū)面積擴(kuò)張，或因產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，或因城市基建需要，或因區(qū)域規(guī)劃調(diào)整而拆遷改造。

大規(guī)模的城中村拆遷，的確為片區(qū)面貌改善、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來利好，但不能避免的是，拆遷和新建十分考驗(yàn)資金實(shí)力，不免出現(xiàn)村民“回遷難”，新建項(xiàng)目進(jìn)展緩慢甚至出現(xiàn)爛尾等現(xiàn)象。

尤其從當(dāng)下來看，城中村拆遷節(jié)奏放緩，是官方層面的主動(dòng)調(diào)節(jié)，亦是市場(chǎng)的選擇。

近年來，多份國家政策文件中點(diǎn)名要防止“大拆大建”，引導(dǎo)城市更新更加有序和精細(xì)。而西安也成為全國首批城市更新試點(diǎn)城市，擔(dān)當(dāng)起轉(zhuǎn)變城市更新方式的責(zé)任。目前，西安基本形成保護(hù)修繕、改造提升、重建更新三個(gè)城市更新路徑。

其中推進(jìn)速度較快的重建更新，也基本上是在確定土地用途、招商項(xiàng)目之后，有的放矢。

例如，在拉大城市框架過程中，城市邊緣城中村拆遷是相對(duì)較快的。以正在大力建設(shè)的西安東站片區(qū)為例，今年3月，西安市政府網(wǎng)站發(fā)布的一則《西安市人民政府土地征收預(yù)公告》顯示，擬征收灞橋區(qū)灞橋街道、洪慶街道、紅旗街道3個(gè)街道豁口村等11個(gè)行政村，并且寫明了用途將是交通運(yùn)輸用地。

而紅旗街道最大的自然村，神鹿坊村位于高鐵東城片區(qū)，3月份便啟動(dòng)了戶口摸底，目前不少人已經(jīng)開始搬離那里，5月份，各項(xiàng)前期招標(biāo)已經(jīng)發(fā)布。緊鄰神鹿坊村的三殿村和灣子村，在高鐵東城拆遷工作開啟后均已拆遷。

西安東站及高鐵東城片區(qū)的拆遷工作，規(guī)模之大、速度之快近年來少見，但我們也能清晰的看到，拆遷工作服務(wù)于大型城市基建和片區(qū)規(guī)劃的調(diào)整，在有規(guī)劃、有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上而快速堅(jiān)定的開展。

另一方面，以高新區(qū)為例。近期高新區(qū)連發(fā)11條征地公告，征地涉及龐光街道、興隆街道、郭杜街道、五星街道、細(xì)柳街道、靈沼街道等6個(gè)街道15個(gè)村子。這幾個(gè)街道我們常常能看到征地拆遷等消息，這里的原因更多在于高新三期建設(shè)的加快，以及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目廠房用地需求。

而將城中村拆遷的視角拉回主城區(qū)、中心城區(qū)，在經(jīng)歷過一輪拆遷之后，零零散散分布在各個(gè)角落的城中村，越來越難拆。

近兩年印象較深、拆遷較快的南山門村、北山門村、沙泘坨等城中村，因?yàn)槟稀?.5環(huán)”的修建而加快了拆遷步伐；東小寨片區(qū)城中村和老舊家屬院的拆遷，更多是因?yàn)椴疬w面積小、片區(qū)投資價(jià)值大而加快了進(jìn)度。

大家耳熟能詳且已謀劃多年的，如西八里村、吉祥村、沙井村等等，拆遷難度之大在于村落占地規(guī)模大，加之地處城市繁華地帶，土地凈值高，村民對(duì)于拆遷賠償期望大，需要極大的資金支持方可進(jìn)行。而在當(dāng)下房產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷、房企資金相對(duì)短缺的市場(chǎng)環(huán)境下，沒有明確敲定片區(qū)更新計(jì)劃，盲目推進(jìn)工作風(fēng)險(xiǎn)極大。

近日，在西安新任市長葉牛平暢談西安發(fā)展、民生等熱點(diǎn)問題時(shí)，他也表示要綜合施策全力“保交樓”“保回遷”……堅(jiān)決糾正和防止大拆大建，建立規(guī)范有序的城市開發(fā)建設(shè)新秩序，做到“當(dāng)下改”與“長久立”相結(jié)合；加快土地整理儲(chǔ)備，穩(wěn)定和優(yōu)化規(guī)劃條件，促進(jìn)土地高效利用，做到“?；剡w”與“促開發(fā)”相結(jié)合；按照“誰拆遷誰建設(shè)”的原則落實(shí)“?；剡w”任務(wù)，確保居住權(quán)得到快速優(yōu)先保障，逐步實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)物業(yè)補(bǔ)償權(quán)，加大市級(jí)監(jiān)管和支持力度，做到壓實(shí)區(qū)縣、開發(fā)區(qū)責(zé)任與市級(jí)統(tǒng)籌相結(jié)合。

因此，西安城中村拆遷并不是越來越拆不動(dòng)了，而是在當(dāng)下的政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境和城市發(fā)展需求上，整體征遷步伐有所放慢，將力量集中在重點(diǎn)項(xiàng)目和重點(diǎn)片區(qū)上。

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城中村改造，有了兩種新辦法

放慢城中村拆遷步伐，也并非說就放任其在那里，對(duì)城中村的缺陷和隱患視而不見。

城中村里逼仄的樓間距、狹窄的道路、頭頂上搖搖欲墜的天線、過道里堆放的雜物、三四層的加蓋，不僅影響城市面貌，更存在極大的安全隱患，是不容忽視的。

加之，隨著西安拆遷、回遷以及新建小區(qū)的加速，青年人對(duì)于居住環(huán)境要求的提高，城中村的租住市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有當(dāng)初的性價(jià)比高，同時(shí)，疫情時(shí)期城中村總是成為重點(diǎn)封控區(qū)域，這些因素都造成了大量年輕人選擇搬離城中村。如今的城中村，相對(duì)過去的熱鬧也落寞了不少。

不拆，隱患大；拆遷，難度大。坐落在繁華都市里的城中村，到底該如何治理，目前，不少城市已經(jīng)開始探索由“拆”轉(zhuǎn)“治”的路徑。

以廈門為例。相比對(duì)資金要求高的拆遷，廈門選擇了綜合改造。

近日，《廈門市城中村現(xiàn)代化治理三年行動(dòng)方案(2023-2025年)》（以下簡稱《行動(dòng)方案》）印發(fā)，計(jì)劃通過三年時(shí)間，一年打造樣板，一年提升推廣，一年全面完成的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)城中村現(xiàn)代化治理，提升城中村人居環(huán)境，消除安全、衛(wèi)生隱患。

最基礎(chǔ)的，以環(huán)境提升為例。廈門將加強(qiáng)城中村違章建筑、亂搭亂建的源頭管控和拆除，對(duì)占用公共道路、公共場(chǎng)所的，加大拆除力度，回收公共資源；規(guī)范店招設(shè)置，拆除違法違規(guī)設(shè)置的商業(yè)廣告、招牌，整治建筑物外墻；規(guī)整村中綠化，營造綠蔭空間，合理設(shè)置微景觀、小公園，提升居住環(huán)境等。

改造前

改造后

廈門湖里區(qū)城中村改造案例

同時(shí)配備停車場(chǎng)、適老化和無障礙設(shè)施、車輛充電設(shè)施、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施等公共設(shè)施服務(wù)，努力打造“15分鐘便利生活圈”，探索將城中村范圍內(nèi)的市容衛(wèi)生、道路養(yǎng)護(hù)、綠化保潔、路燈管養(yǎng)、公共停車管理等“市政物業(yè)”委托專業(yè)經(jīng)營單位實(shí)施物業(yè)管理，逐步形成以公共管理事項(xiàng)及經(jīng)營性生活服務(wù)內(nèi)容為一體的長效管理模式，探索形成規(guī)?；?、市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的物業(yè)管理模式。

可以預(yù)想，在一番基礎(chǔ)改造后，城中村的環(huán)境和配套基本能實(shí)現(xiàn)與普通小區(qū)同等水平，如此改造，相比拆遷與新建回遷樓，具備改造周期短、投入少，村民也樂于接受等優(yōu)勢(shì)。

廈門湖里區(qū)城中村改造案例

相比廈門的綜合改造，鵬城深圳則更進(jìn)一步的考慮到了城中村房屋資產(chǎn)的再利用。

近期，位于深圳南山西麗的白芒村的一則搬遷通知，揭開了深圳“統(tǒng)租”的大幕。

“統(tǒng)租”指的是由政府主導(dǎo)，從房東手中統(tǒng)一租賃房源，進(jìn)行裝修、改造后，再出租給特定群體。由深圳市屬國企人才安居集團(tuán)旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司擔(dān)任“二房東”。

這家企業(yè)，還獲得了國家開發(fā)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等大銀行的5000億元銀行授信支持。同時(shí)，深圳市人才安居集團(tuán)還與寶安、龍華、光明區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，共同出資成立區(qū)級(jí)城中村改造公司，進(jìn)行城中村規(guī)?；y(tǒng)租改造。

深圳的“統(tǒng)租”舉措，一方面實(shí)現(xiàn)了城中村房屋再利用，一方面也解決了這座城市大量外來人口的住房租賃問題。來自政府的改造再租賃，住房環(huán)境與安全性得到保障，也保障了租戶權(quán)益，但這一舉措出臺(tái)后依舊引發(fā)熱議，租客的房租和房東的收益是大眾聚焦的兩個(gè)問題，在深圳實(shí)施“統(tǒng)租”的過程中，如何平衡城中村治理與大眾權(quán)益，是必須要回答的問題。

無論是廈門提出的城中村現(xiàn)代化治理，還是深圳的“統(tǒng)租”模式，均給出了探索城中村治理的一種方式。這兩種方式，反饋到西安，針對(duì)不同城中村的狀態(tài)，均有可取之處。而這兩座城市的探索，是否會(huì)成功，是否能復(fù)制到其他城市，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

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城市發(fā)展，既需要現(xiàn)代化建設(shè)，亦需要人間煙火氣。城中村低廉的物價(jià)、豐富的美食小吃，以及人來人往熱鬧的氛圍，是很多人的年輕記憶，是城市的煙火氣。

當(dāng)下城中村所面臨的環(huán)境雜亂、公共設(shè)施缺失等困境，是過去城市發(fā)展中對(duì)于城中村配套和治理的繞道而行，將問題留給了現(xiàn)在，其本質(zhì)在于過去城中村并沒有真正被納入到城市治理中。

而如今隨著城市治理水平和理念的進(jìn)步，城市管理者已然認(rèn)識(shí)到城中村治理的復(fù)雜性，一拆了之絕不是最佳辦法，他們也開始逐步探索更為合適的治理方案……

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號(hào)稱嬉皮

部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

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