近幾年樓市低迷，房地產(chǎn)營銷策略可謂層出不窮，在“大蒜換房”、“西瓜換房”、“買房送工作”、“買房送豬”等博取市場眼球的操作之后，“負(fù)首付”成了近期房地產(chǎn)業(yè)的熱門詞匯。

很多開發(fā)商和中介為了促銷，通過“低首付”來吸引購房者，深圳、重慶等地還出現(xiàn)了“零首付”和“負(fù)首付”現(xiàn)象。如果用“負(fù)首付”方法買房，假如一套房子評估價570萬元，業(yè)主售價520萬元，購房者可在銀行貸款570萬元買下這套房，還剩50萬元用于裝修。重慶巴南區(qū)一位房產(chǎn)中介近日推薦稱，“首付負(fù)1萬元！沒錯，不需要首付還能再拿1萬元……”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“負(fù)首付”的運(yùn)作邏輯與“高評高貸”一樣，所謂“高評”是指高值評估，“高貸”則指高額貸款。購房者可以通過做高評估價格，從銀行獲取更多貸款來變相降低首付，這樣就可以實現(xiàn)低首付、零首付甚至倒拿錢。

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中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，現(xiàn)階段的“高評高貸”采取陰陽合同的方式實現(xiàn)目的，即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中“陽合同”代表被做高的房價，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，“陰合同”則代表真實的房價，以“陰合同”的房價實際成交，以“陽合同”的房價獲取高額貸款。

針對“低首付”“零首付”“返首付”等營銷亂象，監(jiān)管部門開始出手叫停。

廣東省惠州市惠陽區(qū)住建局近日印發(fā)通知稱，將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》（下稱“《提示》”）稱，“買房負(fù)首付”已違反國家相關(guān)金融信貸政策。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會進(jìn)行上述提示，主要是近期有“買房現(xiàn)負(fù)首付”的相關(guān)新聞，反映深圳市出現(xiàn)以“首付分期”“裝修貸”等形式，誘導(dǎo)購房者購房的違法違規(guī)行為。

業(yè)內(nèi)專家提示，“負(fù)首付”屬于營銷亂象，更是違規(guī)違法行為，背后暗藏多重風(fēng)險。當(dāng)前，各地監(jiān)管部門、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會，正從合規(guī)角度解決“負(fù)首付”等問題，防范各類打擦邊球的違規(guī)違法事件出現(xiàn)。

早在2017年9月，住建部、人民銀行、原銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

天下沒有免費(fèi)的午餐，“負(fù)首付”并不是天上掉下的餡餅。購房者就算買房沒有交首付，甚至倒拿錢，但首付這筆錢還是需要后期償還，甚至還的更多。

近年來在房地產(chǎn)營銷話術(shù)之下，部分購房者失去理智，持續(xù)加杠桿，增加了斷供風(fēng)險。有的購房者通過消費(fèi)貸、貸款中介、小額貸款公司等四處籌措資金，既提高了購房成本，又產(chǎn)生了新的風(fēng)險。無論采取哪種形式，購房成本和額外產(chǎn)生的利息均會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

原浙江銀保監(jiān)局曾提示道，此類模式下，購房人看似“零首付”購得房產(chǎn)，實際卻因前期人為做高房價、支付中介服務(wù)費(fèi)和稅費(fèi)等，承擔(dān)了遠(yuǎn)高于房產(chǎn)實際市場價值的負(fù)債，甚至面臨個人信息泄露、涉嫌違法等風(fēng)險，得不償失。

“二季度，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的成交分化，針對出現(xiàn)‘負(fù)首付’這種嚴(yán)重違法手段的項目所在區(qū)域，大概率區(qū)域市場已顯現(xiàn)成交疲軟?！睆埓髠ケ硎荆虼?，越是面對樓市弱市之下各種誘人的購房“營銷手段”，越要謹(jǐn)慎購房。

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