01

(資料圖)

國(guó)家戰(zhàn)略和購(gòu)房“優(yōu)待”政策下汾湖樓市走出獨(dú)立行情

就在上周，蘇州吳中、相城、吳江和新區(qū)多個(gè)區(qū)域出臺(tái)契稅補(bǔ)貼新政，其中以吳江區(qū)的力度最大——2023年5月20日至8月20日內(nèi)，吳江首套、二套都享受50%的契稅補(bǔ)貼，以在吳江大區(qū)產(chǎn)權(quán)登記套數(shù)核定首套或者二套，同時(shí)對(duì)銷售人員以及銷售團(tuán)隊(duì)也出臺(tái)相應(yīng)激勵(lì)政策。

該政策對(duì)于置業(yè)吳江的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是重大利好，能夠刺激購(gòu)房者入市，提升市場(chǎng)活躍度。

疊加“商轉(zhuǎn)公”、公積金貸款額度提升等政策，大為減少了購(gòu)房成本，進(jìn)而進(jìn)一步減輕購(gòu)房者的置業(yè)壓力。

總的來(lái)說(shuō)，契稅補(bǔ)貼能夠促進(jìn)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房需求的釋放，是一項(xiàng)惠民政策。

如今，政策落地已經(jīng)有一周時(shí)間了，效果如何呢？

分析師在吳江的營(yíng)銷朋友告訴我，近期售樓處的來(lái)訪認(rèn)購(gòu)量相較五一黃金周來(lái)說(shuō)大為減少，政策反應(yīng)需要時(shí)間，目前市場(chǎng)冷得“可怕”。

但近期吳江有一個(gè)板塊的新房成交量卻可圈可點(diǎn)，來(lái)訪認(rèn)購(gòu)量大為增加，這個(gè)板塊就是汾湖。

汾湖在吳江樓市是什么樣的存在？

在政策方面，我們知道，吳江是蘇州最早解除外地人限購(gòu)的區(qū)域，汾湖由于其得天獨(dú)厚的地理位置——與上海青浦區(qū)、浙江嘉善接壤，對(duì)這兩個(gè)板塊在購(gòu)房政策方面也有“優(yōu)待”：

上海和嘉善戶口：可以在汾湖最多購(gòu)買3套房，新房二手房都可以，且無(wú)需社保。

針對(duì)外地戶口：大專及以上在上海工作繳納一個(gè)月社保就可在吳江汾湖買1套房。

早在去年5月20日起，上海就發(fā)布政策：長(zhǎng)三角一體化發(fā)展示范區(qū)試點(diǎn)提取住房公積金償還異地購(gòu)房貸款。也就是說(shuō)，在上海無(wú)房，但在吳江、嘉善買房可以用上海公積金。

該政策在一定程度上刺激吳江的購(gòu)買力，尤其是汾湖板塊。

同時(shí)，對(duì)在上海工作的吳江汾湖本地人也是重大利好，這部分人群可以提取在上海單位繳納的公積金來(lái)攤還房貸。

再來(lái)看近幾年吳江汾湖的樓市，2019年吳江汾湖的商品住宅的供求量都達(dá)到近五年來(lái)的高峰。

我們回望2019年，發(fā)生了什么大事？

2019年，長(zhǎng)三角一體化上升到國(guó)家戰(zhàn)略，同年，長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)方案出爐，要在江蘇吳江和上海青浦、浙江嘉善三地的交界地帶建設(shè)先行啟動(dòng)區(qū)。

東靠上海青浦，南接浙江嘉善的汾湖，以其黃金三角腹地的地理優(yōu)勢(shì)，成為接軌上海的“橋頭堡”，成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的中心區(qū)域。

02

華為研發(fā)中心落戶上海青浦地理位置和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)樓市火熱

作為吳江唯一納入先行啟動(dòng)區(qū)的板塊，汾湖在長(zhǎng)三角示范區(qū)建設(shè)中具有舉足輕重的地位。

可以說(shuō)，借長(zhǎng)三角一體化東風(fēng)，汾湖在2019年區(qū)域價(jià)值提升到新高度，聚焦了更多的市場(chǎng)目光。

這一年，吳江汾湖的新房供應(yīng)面積同比增加了100%，成交面積同比增加了155%。除了地緣性客戶外，這里也吸引了不少來(lái)自上海的首套置業(yè)者和投資客。

在2019年蘇州7.24最嚴(yán)調(diào)控政策落地后，汾湖新房市場(chǎng)在2020-2021年幾乎沉寂了兩年。

2022年，隨著政策的松綁，汾湖的樓市迎來(lái)新生。

5.9新政落地后，之前受制于兩年不間斷社?；騻€(gè)稅的購(gòu)房門檻被降低至六個(gè)月，促進(jìn)了汾湖部分樓盤的集中網(wǎng)簽，比如保利湖畔云上和國(guó)風(fēng)云樾花園。

汾湖在2022年的成交量達(dá)到了近三年以來(lái)的新高，成交面積為25.65萬(wàn)㎡，供求比為0.65。

截止5月20日，2023年1-5月，吳江汾湖商品住宅的供應(yīng)面積僅有3.14萬(wàn)㎡，成交面積達(dá)到了10.67萬(wàn)㎡，供求比降至0.29。

據(jù)案場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)反映，目前汾湖的幾個(gè)在售項(xiàng)目近期去化表現(xiàn)都很不錯(cuò)，客群多來(lái)自于華為的員工。

分析師認(rèn)為，近期汾湖樓市火熱的原因，主要是產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)。

產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域發(fā)展的引擎和內(nèi)生動(dòng)力。

產(chǎn)業(yè)集聚帶來(lái)了大量的高精尖人才，人才帶來(lái)豐富的購(gòu)買力，也將反哺城市建設(shè)。

華為研發(fā)中心落戶上海青浦金澤鎮(zhèn)，項(xiàng)目在2021年11月已全面開(kāi)工，預(yù)計(jì)將于今年初步建成。

華為青浦研發(fā)中心未來(lái)主要用作華為終端芯片和物聯(lián)網(wǎng)芯片的研發(fā)基地，預(yù)計(jì)將導(dǎo)入3-4萬(wàn)名科技研發(fā)人才，這部分產(chǎn)業(yè)人才帶來(lái)大量的購(gòu)房需求。

上海青浦的金澤鎮(zhèn)和吳江汾湖接壤，也就是青浦和汾湖的交界處，開(kāi)車通勤也十分方便。

在上海青浦的新房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)元/㎡+的今天，吳江汾湖1.9萬(wàn)元/㎡左右的均價(jià)呈現(xiàn)非?？捎^的性價(jià)比！

所以吳江汾湖走出獨(dú)立行情的原因，就是大量產(chǎn)業(yè)人才的涌入，短時(shí)間內(nèi)支撐了樓市購(gòu)買力！

03

水鄉(xiāng)客廳，國(guó)家級(jí)重磅規(guī)劃出爐高起點(diǎn)之下，板塊配套逐漸兌現(xiàn)

就在5月24日，在長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的新聞發(fā)布會(huì)上，深度解讀了《長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)水鄉(xiāng)客廳國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃（2021-2035年）》，也讓眾人關(guān)注的“水鄉(xiāng)客廳”有了清晰的模樣。

汾湖和華為研發(fā)中心所在上海市青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)皆在水鄉(xiāng)客廳范圍內(nèi)，此外還包括浙江省嘉興市嘉善縣西塘鎮(zhèn)和姚莊鎮(zhèn)四個(gè)鎮(zhèn)各一部分。

按照該規(guī)劃，到2025年，要實(shí)現(xiàn)三地互聯(lián)互通、一體化建設(shè)全面開(kāi)展。汾湖在規(guī)劃起點(diǎn)上再次被拔高。

在規(guī)劃和兌現(xiàn)方面，汾湖表現(xiàn)得也可圈可點(diǎn)。近兩年，板塊的交通、醫(yī)療、教育配套設(shè)施不斷完善。

三橫一縱的立體交通網(wǎng)絡(luò)

在交通方面，通蘇嘉甬鐵路、滬蘇湖鐵路兩條鐵路交匯于汾湖站（蘇州南站），形成環(huán)滬一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。

從汾湖出發(fā)，1.5小時(shí)之內(nèi)可以通達(dá)長(zhǎng)三角核心城市，非常便利。

除了高鐵，軌交上也加強(qiáng)了與環(huán)滬城市的聯(lián)系，上海地鐵17號(hào)線、蘇州地鐵10號(hào)線、嘉興3號(hào)線都將在汾湖交匯，城市之間的聯(lián)動(dòng)也由此加強(qiáng)。其中上海軌交17號(hào)線延伸線，將從東方綠洲站通往嘉善南站，在水鄉(xiāng)客廳站與蘇州10號(hào)線相交接。

蘇州康力大道對(duì)接上海東航路段通車，從吳江汾湖去上海青浦的行車時(shí)間縮短至5分鐘，出行更加便捷。

作為蘇州城區(qū)接軌上海的第一門戶，汾湖擁有三橫一縱的立體交通網(wǎng)絡(luò)，高鐵、軌交、公路應(yīng)有盡有。從政府部門如此大規(guī)模投資汾湖的交通建設(shè)可以看出，未來(lái)汾湖的發(fā)展，還是非常值得大家期待的。

國(guó)家級(jí)千億產(chǎn)城

一座新城的崛起，一靠交通引領(lǐng)，二靠產(chǎn)業(yè)賦能。

眾所周知，汾湖是一座電梯之城。

“中國(guó)電梯看蘇州，蘇州電梯看汾湖”。

目前已聚集了“康力”、“申龍”、“聚力”、“威特”等9家整梯企業(yè)和一大批零部件生產(chǎn)企業(yè)，擁有完整的電梯裝備產(chǎn)業(yè)鏈 。

此外，汾湖重點(diǎn)加強(qiáng)智能裝備制造、新型半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥、新能源等先進(jìn)制造業(yè)以及電商物流、基金、文化旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的對(duì)接與合作，全面承接上海溢出的高端資源和項(xiàng)目。

汾湖作為千億國(guó)家級(jí)的產(chǎn)業(yè)城， 名企云集，給汾湖經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，同時(shí)，也吸引更多優(yōu)質(zhì)人才入駐，不僅旺盛了板塊的人氣，更帶來(lái)了資金和產(chǎn)值，帶來(lái)了豐富的購(gòu)買力。

教育醫(yī)療方面探索一體互通

在教育醫(yī)療方面，汾湖不斷打破長(zhǎng)三角一體化之間的壁壘，在教育和醫(yī)療方面實(shí)現(xiàn)互通。

比如說(shuō)，示范區(qū)內(nèi)職業(yè)學(xué)校招生入學(xué)、學(xué)籍管理、教學(xué)實(shí)施、就業(yè)升學(xué)等方面將實(shí)現(xiàn)一體化運(yùn)行，積極引進(jìn)上海優(yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療。

吳江、青浦、嘉善三地在醫(yī)療社會(huì)保障等領(lǐng)域也已經(jīng)打通 ，居民電子健康檔案已經(jīng)實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域互聯(lián)互通互認(rèn)。

04

在售樓盤偏剛需和剛改承接上海青浦外溢客群

在長(zhǎng)三角一體化賦能之下，板塊在基礎(chǔ)配套方面逐漸完善，三地的聯(lián)系更加緊密。

目前板塊在售項(xiàng)目的產(chǎn)品，以小高層和疊加為主，小高層起步面積都在95㎡以下，疊加的最大戶型也就在約125㎡左右，產(chǎn)品整體偏剛需和剛改。

據(jù)案場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)表示，目前汾湖板塊客群中一半都來(lái)自上海，前幾年投資客戶占比較多，這部分投資客，手里有空余資金，看重長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的發(fā)展前景，吳江汾湖有高鐵站、有地鐵站，板塊能級(jí)不斷提升，受到較多上海投資客的關(guān)注。

近一年以來(lái)，在上海工作的年輕客群成為主力購(gòu)房群體，尤其是上海青浦，他們被上海的高房?jī)r(jià)勸退來(lái)汾湖置業(yè)。

不可否認(rèn)的是，汾湖在長(zhǎng)三角一體化中的C位優(yōu)勢(shì)，在國(guó)家政策的扶持下，汾湖的發(fā)展將迎來(lái)重大機(jī)遇，前途是一片光明的。

稍顯不足的是眾多利好還在規(guī)劃中，落地較慢，比如說(shuō)板塊目前還是缺乏大型商業(yè)綜合體。

不過(guò)對(duì)在上海青浦工作的年輕人來(lái)說(shuō)，1.9萬(wàn)元/平米左右的單價(jià)確實(shí)呈現(xiàn)出相當(dāng)?shù)男詢r(jià)比。

得益于優(yōu)越的地理位置和國(guó)家級(jí)的規(guī)劃，汾湖樓市承接了上海青浦的外溢客群，樓市成交量有了顯著的支撐，板塊樓市也有十足的后勁。

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