紅網(wǎng)時(shí)刻新聞5月25日訊（記者 肖娟）以舊換新、以小換大，二孩、三孩政策放開進(jìn)一步激發(fā)了人們的改善住房需求。房貸政策向剛需傾斜，二套房比首套房利率高出一截。

目前，包括常德、岳陽(yáng)、株洲、湘潭在內(nèi)的多個(gè)城市首套房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代，二套房普遍巋然不動(dòng)為4.9%，二者利率差進(jìn)一步擴(kuò)大。

提前還貸、“賣一買一”、長(zhǎng)租核銷，紅網(wǎng)時(shí)刻新聞?dòng)浾咦⒁獾剑?gòu)房者通過(guò)多種方式爭(zhēng)取首套房利率打折優(yōu)惠。

(資料圖片)

首套、二套利率差擴(kuò)大

改善購(gòu)房成本增加

家住長(zhǎng)沙金星北的高先生近期賣掉了房子，但仍住在原先的家里，并與新房東簽了兩年的租賃合同，“一是為了多添點(diǎn)首付一步到位，二是房子賣了后能享受首套房貸利率?！?/p>

今年來(lái)，長(zhǎng)沙多家銀行優(yōu)化房貸政策，結(jié)清商貸再買房，或?qū)⒚挛ㄒ蛔》块L(zhǎng)租，可享首套房利率優(yōu)惠。這也導(dǎo)致市民在改善住房時(shí)更為精打細(xì)算：或結(jié)清房貸，或“賣一買一” 換取首套房資格。

賣房、長(zhǎng)租、買房，在雨花區(qū)居住的林小姐短短兩個(gè)月完成了3件事：賣了婚前小戶型，將目前住的房子與長(zhǎng)房簽署了10年租賃合同，迅速定下了中海的一個(gè)樓盤，如此折騰是為了房貸利率能打折。

2021年、2022年初，長(zhǎng)沙普遍執(zhí)行首套房5.64%，二套房5.88%的利率政策，首套房、二套房利率相差不大。

然而，隨著房貸政策向首套房?jī)A斜，二者的價(jià)差愈加擴(kuò)大。目前長(zhǎng)沙首套房、二套房貸款利率分別為4.1%、4.9%，利率差擴(kuò)大到80個(gè)基點(diǎn)，二套改善需求的房貸成本較首套房明顯增加。

100萬(wàn)商貸二套房利息多出17萬(wàn)元

市民購(gòu)房?jī)?yōu)先公積金

那么，首套房和二套房的貸款成本差距幾何？

以商貸100萬(wàn)元30年還本付息為例，若按照首套房貸4.1%計(jì)算，月供4831.98元，累計(jì)利息支出為73.95萬(wàn)元；二套房貸利率4.9%，月供5307.27元，累計(jì)利息91.06元，后者分別較前者每月多支出475元，累計(jì)利息增加17萬(wàn)元。

如果是房貸利率下限降至4%以下的城市，首套房、二套房利率的差距可達(dá)100個(gè)基點(diǎn)，累計(jì)利息更是不可小覷，100萬(wàn)元商貸的利息支出可相差近20萬(wàn)元。

相比之下，公積金首套房貸3.1%，二套房貸3.575%，二者之間相差沒(méi)有那么明顯。因此，長(zhǎng)沙一些購(gòu)房者首套房用商貸買小戶型上車，再用足公積金買二套房進(jìn)行改善，從而節(jié)省利息支出。

貸款金額水漲船高

組合貸還是純商貸需具體分析

隨著改善性需求的釋放，貸款金額水漲船高，市民對(duì)貸款成本關(guān)注度增加。

“有公積金盡量公積金，但是組合貸有時(shí)候客戶會(huì)糾結(jié)?！遍L(zhǎng)沙一大型國(guó)有銀行個(gè)貸中心工作人員表示，近期有接到要不要使用公積金的咨詢，有客戶反映，置業(yè)顧問(wèn)建議其放棄組合貸，使用純商貸更劃算，為此她為客戶算了一筆賬。

客戶購(gòu)買的是位于濱江片區(qū)的一處房產(chǎn)，需貸款約200萬(wàn)元，由于名下還有房產(chǎn)，組合貸被認(rèn)定為二套，20年利息總額約為102萬(wàn)元；可如果選擇純商貸的話，按照首套房貸貸款累計(jì)利息為93萬(wàn)元。

上述工作人員表示：“具體問(wèn)題需具體分析。如果組合貸中公積金額度占比更多，那肯定組合貸更合適。如果商貸占總額度比重高，純商貸可能反而節(jié)省更多利息。”

長(zhǎng)沙市民買房算細(xì)賬 這次該不該使用公積金貸款？

“商轉(zhuǎn)公”更容易了！ 14家銀行落地長(zhǎng)沙公積金直轉(zhuǎn)新政

長(zhǎng)沙二手房回暖 銀行都想從中“分一杯羹”

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”將全面推廣 長(zhǎng)沙二手房交易成本有望降低

關(guān)鍵詞：