深圳現(xiàn)行的限購(gòu)政策，對(duì)離異人士買房有著很多特別的約定：

1、離異滿3年，個(gè)人名下無(wú)房，可購(gòu)1套，若個(gè)人名下已有住房，則不可再購(gòu)買；2、離異在2年以上3年以內(nèi)者，仍按離異前家庭的套數(shù)計(jì)算：若原對(duì)象的名下無(wú)房或只有1套住宅，而本人名下無(wú)房，可購(gòu)入1套住宅；若原對(duì)象名下已有一套或超過(guò)一套住宅，即使個(gè)人名下無(wú)房，也不可再購(gòu)入住宅；3、離異在2年以上3年以內(nèi)者，在3年內(nèi)有過(guò)2次以上離異的，將追溯3年內(nèi)的所有離異記錄，住房套數(shù)按3年內(nèi)歷次離異時(shí)家庭總套數(shù)之和計(jì)算；4、已再婚狀態(tài)者，不再追溯3年內(nèi)是否離過(guò)婚，按當(dāng)前已婚家庭的購(gòu)房資格計(jì)算。

為什么會(huì)發(fā)生這種情況呢？

【資料圖】

那是因?yàn)樵谶^(guò)去房?jī)r(jià)飆升的時(shí)期里，買房是有購(gòu)房資格限制的。不過(guò)，有心人發(fā)現(xiàn)，如果通過(guò)離婚，名下無(wú)房的一方就可以多出一個(gè)購(gòu)房名額。

在買到房就能賺錢的時(shí)代，什么傳統(tǒng)文化都不如搞錢來(lái)得好使！不斷上漲的離婚率，直到2018年的“7·31”政策出臺(tái)后，才得以遏制。

購(gòu)房能獲利，造成了購(gòu)房資格的稀缺屬性。

離婚炒房的路子是走不通了。不過(guò)，方法永遠(yuǎn)比困難多嘛！借用有購(gòu)房資格的人代持房產(chǎn)，一樣可以買到房子。

然而，代持購(gòu)房是能買到房子，不過(guò)也給借名人和代持者帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)隱患。

代持購(gòu)房的操作原理

市場(chǎng)上通常會(huì)有一些有資金但卻沒(méi)有購(gòu)房資格人。為了買房獲利，他們?cè)谫I房時(shí)，會(huì)將自己所購(gòu)買的房產(chǎn)登記到他人的名下。這里稱為借名人，其實(shí)說(shuō)白了就是炒房客！

借名人為了獲得購(gòu)房資格，會(huì)通過(guò)落戶、代持、假結(jié)婚的操作繞開(kāi)政策的限制。對(duì)于有些還不太滿足購(gòu)房資格的人，他們還會(huì)用代繳社保、辦理深戶等方式，有針對(duì)性地制造購(gòu)房名額。行內(nèi)稱之為“養(yǎng)房票”。

他們?cè)诓僮鬟^(guò)程中，會(huì)簽訂《代持協(xié)議》和《授權(quán)委托協(xié)議》，內(nèi)容中說(shuō)明借名人才是房子真實(shí)所有者。一般情況下，授權(quán)委托都會(huì)辦理全權(quán)委托公證，讓房子的出租和管理權(quán)限控制在借名人手里。

因?yàn)橘?gòu)房時(shí)，需要購(gòu)房定金、首付款等款項(xiàng)要轉(zhuǎn)與代持人進(jìn)行代支，出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)考慮，還會(huì)簽訂一份《借款協(xié)議》，只為留下相關(guān)款項(xiàng)都是借名人的出資證明。

當(dāng)然，代持人也不會(huì)白忙。通常雙方都會(huì)約定好，由借名人支付代持人一定的費(fèi)用報(bào)酬。

借名人的風(fēng)險(xiǎn)隱患

這里不得不提一下，曾經(jīng)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的深房理事件。

深房理的運(yùn)作是募集會(huì)員的“集資”，通過(guò)購(gòu)房名額買房，在市場(chǎng)溢價(jià)后出售獲利。不就是一個(gè)典型的代持操作嘛。

該事件里的代持個(gè)案有簽署《代持協(xié)議》，也有全權(quán)委托公證，更有《借款協(xié)議》，然而行為是違規(guī)的，有些房子的房?jī)r(jià)下跌，有些小區(qū)的交易給鎖定，有些行為又缺乏法律依據(jù)……

想要取回本金，實(shí)在太難了！

有人說(shuō)，深房理事件是大批量操作的結(jié)果，個(gè)案的話，應(yīng)該不會(huì)存在太大的問(wèn)題。

真的嗎？

我們就來(lái)聊一下借名人的風(fēng)險(xiǎn)：

第一種風(fēng)險(xiǎn)：借名的行為合法嗎？

其實(shí)2017年的廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》【粵高法〔2017〕191號(hào)】有過(guò)清晰的說(shuō)明，借名人是具備購(gòu)房資格的話，這個(gè)借名操作是得到支持的，但是，如果借名人本身不具備購(gòu)房資格，那就對(duì)不起了，這個(gè)借名操作是得不到支持的。

第二十八條 借他人名義購(gòu)買房屋，借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請(qǐng)求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購(gòu)范圍內(nèi)，借名人不具有購(gòu)房資格的除外。出名人將房屋出賣給第三人，借名人以無(wú)權(quán)處分為由主張追回房屋的，不予支持。

大白話來(lái)說(shuō)，自己沒(méi)有購(gòu)房資格，用他人的名義購(gòu)買房子，想確認(rèn)房子屬于自己所有，法院是不支持的。除非在委托他人代持時(shí)，自身是具備購(gòu)房資格的。不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，如果自己本就具備購(gòu)房資格，還需要?jiǎng)e人代持嗎？

第二種風(fēng)險(xiǎn)：可能出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損失

有句話怎么說(shuō)來(lái)著？

不要考驗(yàn)我的人品，考驗(yàn)我的人性就好了。

代持人在代持期間，無(wú)論是私下將房子賣掉，還是由于欠債而被債權(quán)方查封房子，借名人想要合法地追回房子，法院都是不予支持的。

我們別犟！

這種情況不少，網(wǎng)上一搜一大堆案例。

房?jī)r(jià)暴漲是代持人可能將房子私下賣掉的原因之一，在代持的法律約定無(wú)效時(shí)，所承擔(dān)的只是借款協(xié)議的借款責(zé)任而已，只要將房子賣掉，還完借款還能大賺一筆呢！

第三種風(fēng)險(xiǎn)：其他風(fēng)險(xiǎn)

好吧，我們還是得相信人性本善，不能用最壞的惡意去揣測(cè)別人。

不過(guò)，當(dāng)房?jī)r(jià)飆升時(shí)，如果代持人提出分點(diǎn)利潤(rùn)的要求，那你到底接受還是不接受呢？即使手持全權(quán)委托公證，不也照樣還有需要代持人配合的地方嗎？

在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，短期內(nèi)沒(méi)辦法出手，這時(shí)，代持人要求騰回名額，自己要去買樓的話，你又怎么處理呢？

所以，如果你沒(méi)有控制風(fēng)險(xiǎn)的把握，借名買房這事，還是少碰為妙吧！

原來(lái)借名買房那么多隱性風(fēng)險(xiǎn)的，那代持人就沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)了吧？

一樣有！

代持人的風(fēng)險(xiǎn)隱患

第一種風(fēng)險(xiǎn)：損失購(gòu)房資格與貸款資格

政策一直大力支持剛需，而且對(duì)于首套購(gòu)房，銀行可以給予的貸款杠桿也比較高，可以說(shuō)相當(dāng)珍貴。當(dāng)然不能簡(jiǎn)單地用代持費(fèi)用來(lái)對(duì)價(jià)。

而且，首套與二套的契稅成本是不一樣的。對(duì)比首次貸款與二套的貸款成數(shù)，就已經(jīng)有兩成的差距。按百萬(wàn)房?jī)r(jià)的房子來(lái)測(cè)算，就得多付出20萬(wàn)的首付。

第二種風(fēng)險(xiǎn)：房子斷供所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

代持人作為房子的持有人，如果借名人沒(méi)有按時(shí)履行還款義務(wù)，代持人又沒(méi)有能力負(fù)擔(dān)其月供的話，就會(huì)影響到代持人的個(gè)人征信。

代持人的失信行為記錄，會(huì)被銀行提交到征信系統(tǒng)，代持人將來(lái)就別想再?gòu)你y行貸款了。

代持人沒(méi)有繼續(xù)償還貸款的話，銀行就可以按貸款合同約定，單方面解除貸款合同，并申請(qǐng)法院判決，讓房子進(jìn)入拍賣。如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌得太厲害，很不幸地出現(xiàn)最終拍賣所得的款項(xiàng)，都仍不足以償還銀行的貸款的情況，那代持人將會(huì)被列入老賴名單。

誰(shuí)曾想，為了賺點(diǎn)代持費(fèi)而幫人代持房子，卻被成為了老賴。從而嚴(yán)重地影響了自己當(dāng)下的生活和未來(lái)呢？

現(xiàn)在再問(wèn)你一次：你還愿意幫人代持購(gòu)房嗎？

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