近日，諸葛數(shù)據(jù)研究中心公布100家上市房企“三道紅線”變動情況。

2022年三條紅線均未踩中、處于安全區(qū)間的綠檔房企為29家，較2021年減少6家；只踩中一條紅線，處于黃檔區(qū)間的房企有20家，較2021年減少2家；踩中兩條紅線，處于橙檔區(qū)間的房企有21家，較2021年減少1個，三條紅線全部踩中的紅檔房企有30家，較2021年增加9個。

整體來看，房企三道紅線的合格率不足3成，2022年有21家房企較2021年升檔，僅6家房企實現(xiàn)降檔。

(資料圖片僅供參考)

“三道紅線”政策未取消 各項指標(biāo)均沒有變化

據(jù)財聯(lián)社此前報道，針對日前市場傳出“三道紅線”政策已取消的消息，記者從多家房企處獲悉，目前“三道紅線”政策并未取消，各房企仍在如期報送，所需填報表格中各項指標(biāo)也均沒有變化。注: “三道紅線”指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

不過，“三道紅線”指標(biāo)在2022年已有所松動，當(dāng)年1月，記者從房企方面獲知，房地產(chǎn)并購貸款不再計入“三道紅線”。而在2023年伊始，市場又傳出“三道紅線”政策已取消的消息。

“從2022年市場來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了重新洗牌，綠檔房企數(shù)量正在減少，不少曾經(jīng)的黃檔、橙檔房企掉入紅檔，兩極分化現(xiàn)象較為明顯。隨著2023年政策端繼續(xù)發(fā)力，以及銷售回暖、市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，房企資金端壓力有望逐步緩解，預(yù)計2023年房企三道紅線情況將會好于2022年?！敝T葛找房分析師表示。

紅檔房企增至30家

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，2022年100家上市房企的“三道紅線”指標(biāo)，變動最大的集中于紅檔和綠檔房企，兩極分化現(xiàn)象凸顯，且紅檔房企成為四檔中唯一出現(xiàn)數(shù)量增加的。

其中，29家綠檔房企包括萬科、保利、招商蛇口、金地、龍湖、華潤等，這些房企不是具有國央企背景便是優(yōu)質(zhì)頭部民企，企業(yè)運營狀況穩(wěn)健、現(xiàn)金流充足。居于黃檔的房企有20家，數(shù)據(jù)顯示，黃檔房企大部分在現(xiàn)金短債比這一指標(biāo)集中踩線，該檔位以中部陣營房企為主，如綠城中國、金科股份、雅居樂、旭輝、弘陽地產(chǎn)等。

橙檔代表房企踩中兩條線，2022年100家上市房企中處于橙檔的房企有21家。其中引人注目的是央企出身的中國鐵建，也連踩兩條紅線?！霸谛袠I(yè)下行、銷售降溫等壓力下，即使是央國企背景也不能成為永久的護(hù)身符，企業(yè)仍然要以降負(fù)債、穩(wěn)資金為主要導(dǎo)向?！鄙鲜鲋T葛找房分析師稱。

紅檔房企意味著連踩三條紅線，在諸葛找房監(jiān)測的100家上市房企中，紅色檔的房企多達(dá)30家。其中多數(shù)房企已發(fā)生長期違約甚至暴露較大風(fēng)險，陽光城、藍(lán)光發(fā)展、富力地產(chǎn)等均在其列。

“對于出險房企而言，現(xiàn)在最重要的主題是活下去。三道紅線已經(jīng)不是主要的考核目標(biāo)了，只要公司能夠活下去，未來公司內(nèi)部考核指標(biāo)只會比三道紅線指標(biāo)要求的更加嚴(yán)格。”一位總部位于北京的房企人士告訴記者。

值得關(guān)注的是，按照監(jiān)管要求，自2021年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前房企財務(wù)狀況以及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，所有房企在2023年底實現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)不太現(xiàn)實。屆時“三道紅線”指標(biāo)是否會有所調(diào)整或者進(jìn)行延期，還需拭目以待。

中交地產(chǎn)：“三道紅線”橙檔

4月25日，中國交通建設(shè)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)上市平臺中交地產(chǎn)舉行2022年度業(yè)績說明會。

作為融資渠道相對寬松的央企，中交地產(chǎn)至今仍未滿足“三道紅線”指標(biāo)令人生疑。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，企業(yè)標(biāo)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為70.44%、138.82%和1.12（倍），屬于“三道紅線”中的“橙檔”企業(yè)，引發(fā)深交所問詢。

深交所要求企業(yè)說明“最近三年末，發(fā)行人剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率高于同行業(yè)可比上市公司”的原因，中交地產(chǎn)也在同日的公告作出回復(fù)。

其表示，發(fā)行人股本和資本公積金額較小，上市后較少進(jìn)行股權(quán)融資，合并權(quán)益金額較?。话l(fā)行人在2020年末、2021年末、2022年末的股本和資本公積合計占合并權(quán)益比例分別為6.41%、4.60%、4.50%，同行業(yè)平均占比分別為35.01%、42.28%、36.19%，發(fā)行人股本及資本公積顯著小于同行業(yè)可比公司。

同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較大金額的資金，多年來公司主要依賴債權(quán)融資籌集資金，因此，資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債金額占比相對較高，導(dǎo)致剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率較高。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項目115個，土地總面積1056.45萬平方米，在建及待建面積1648.67萬平方米。

行業(yè)面臨重新洗牌

進(jìn)入2023年，在政策多輪救市、疫情防控放開等因素下，市場呈現(xiàn)底部復(fù)蘇態(tài)勢，房企紓困也取得進(jìn)展。今年年初，佳兆業(yè)、景瑞控股、融創(chuàng)等房企成功復(fù)牌，走出了關(guān)鍵性的一步，但未來走勢仍不明朗。

3月10日，佳兆業(yè)復(fù)牌后，股價一度跌近40%。4月13日，融創(chuàng)中國控股有限公司復(fù)牌股價即遭腰斬，大跌55%。

“佳兆業(yè)和融創(chuàng)股價下跌，主要因素除了長期停牌所累積的投資者自身的流動性壓力外，還和市場目前對于房地產(chǎn)板塊未來走勢的信心尚待恢復(fù)有關(guān)?！盜PGLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受大河財立方記者采訪時說。

與此同時，很多房企仍然處于停牌中，截至目前，包括恒大、世茂、奧園、花樣年等在內(nèi)的房企仍未公布2022年年報。

4月7日，新力控股成為第一個倒下的爆雷房企。同日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布可能被終止上市的第一次風(fēng)險提示公告。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企退市潮可能將會來到，而國內(nèi)上市房企格局分化將更為顯著。

“新力控股退市是房企爆雷的延續(xù)，也是行業(yè)整體下行的集中表現(xiàn)?！北本┦芯凉删ㄉ钲冢┞蓭熓聞?wù)所律師、深圳電視臺財經(jīng)評論員陸暉在接受大河財立方記者采訪時表示，“出險房企面臨的最本質(zhì)問題是負(fù)債過高導(dǎo)致資不抵債，非常直接地反映在資本市場上。這警示著同樣身陷債務(wù)危機的房企，一旦觸發(fā)條件將會面臨退市的處境，企業(yè)被掐斷融資渠道、喪失重組的價值，最終大概率會被破產(chǎn)清算?！?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪告訴大河財立方記者，國內(nèi)上市房企格局或?qū)⑦M(jìn)一步分化，優(yōu)質(zhì)頭部房企在融資等方面獲得更大支持，率先在市場修復(fù)進(jìn)程中搶占更多話語權(quán)。另外，部分臨近或腳踩風(fēng)險線的房企，短期內(nèi)仍將陷入融資、經(jīng)營等方面的困局。

“從目前的情況預(yù)計，大多數(shù)出險房企債務(wù)重組工作不會很順利，因為涉及各種各樣的問題和困難，外加多數(shù)企業(yè)業(yè)績情況不理想，可能因無法按時發(fā)布財報等諸多情況被強制摘牌，房企的退市潮有可能會出現(xiàn)?！卑匚南舱f。

本文來源：財聯(lián)社、觀察者網(wǎng)、大河財立方

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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