近日，諸葛數據研究中心公布100家上市房企“三道紅線”變動情況。

2022年三條紅線均未踩中、處于安全區(qū)間的綠檔房企為29家，較2021年減少6家；只踩中一條紅線，處于黃檔區(qū)間的房企有20家，較2021年減少2家；踩中兩條紅線，處于橙檔區(qū)間的房企有21家，較2021年減少1個，三條紅線全部踩中的紅檔房企有30家，較2021年增加9個。

整體來看，房企三道紅線的合格率不足3成，2022年有21家房企較2021年升檔，僅6家房企實現(xiàn)降檔。

(資料圖片僅供參考)

“三道紅線”政策未取消 各項指標均沒有變化

據財聯(lián)社此前報道，針對日前市場傳出“三道紅線”政策已取消的消息，記者從多家房企處獲悉，目前“三道紅線”政策并未取消，各房企仍在如期報送，所需填報表格中各項指標也均沒有變化。注: “三道紅線”指企業(yè)剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

不過，“三道紅線”指標在2022年已有所松動，當年1月，記者從房企方面獲知，房地產并購貸款不再計入“三道紅線”。而在2023年伊始，市場又傳出“三道紅線”政策已取消的消息。

“從2022年市場來看，房地產企業(yè)經歷了重新洗牌，綠檔房企數量正在減少，不少曾經的黃檔、橙檔房企掉入紅檔，兩極分化現(xiàn)象較為明顯。隨著2023年政策端繼續(xù)發(fā)力，以及銷售回暖、市場預期轉好，房企資金端壓力有望逐步緩解，預計2023年房企三道紅線情況將會好于2022年?！敝T葛找房分析師表示。

紅檔房企增至30家

據諸葛找房統(tǒng)計，2022年100家上市房企的“三道紅線”指標，變動最大的集中于紅檔和綠檔房企，兩極分化現(xiàn)象凸顯，且紅檔房企成為四檔中唯一出現(xiàn)數量增加的。

其中，29家綠檔房企包括萬科、保利、招商蛇口、金地、龍湖、華潤等，這些房企不是具有國央企背景便是優(yōu)質頭部民企，企業(yè)運營狀況穩(wěn)健、現(xiàn)金流充足。居于黃檔的房企有20家，數據顯示，黃檔房企大部分在現(xiàn)金短債比這一指標集中踩線，該檔位以中部陣營房企為主，如綠城中國、金科股份、雅居樂、旭輝、弘陽地產等。

橙檔代表房企踩中兩條線，2022年100家上市房企中處于橙檔的房企有21家。其中引人注目的是央企出身的中國鐵建，也連踩兩條紅線?！霸谛袠I(yè)下行、銷售降溫等壓力下，即使是央國企背景也不能成為永久的護身符，企業(yè)仍然要以降負債、穩(wěn)資金為主要導向?！鄙鲜鲋T葛找房分析師稱。

紅檔房企意味著連踩三條紅線，在諸葛找房監(jiān)測的100家上市房企中，紅色檔的房企多達30家。其中多數房企已發(fā)生長期違約甚至暴露較大風險，陽光城、藍光發(fā)展、富力地產等均在其列。

“對于出險房企而言，現(xiàn)在最重要的主題是活下去。三道紅線已經不是主要的考核目標了，只要公司能夠活下去，未來公司內部考核指標只會比三道紅線指標要求的更加嚴格?！币晃豢偛课挥诒本┑姆科笕耸扛嬖V記者。

值得關注的是，按照監(jiān)管要求，自2021年1月1日起，房企正式進入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現(xiàn)達標。

業(yè)內人士認為，按照目前房企財務狀況以及房地產市場現(xiàn)狀，所有房企在2023年底實現(xiàn)“三道紅線”達標不太現(xiàn)實。屆時“三道紅線”指標是否會有所調整或者進行延期，還需拭目以待。

中交地產：“三道紅線”橙檔

4月25日，中國交通建設集團旗下房地產上市平臺中交地產舉行2022年度業(yè)績說明會。

作為融資渠道相對寬松的央企，中交地產至今仍未滿足“三道紅線”指標令人生疑。

數據顯示，截至2022年末，企業(yè)標剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為70.44%、138.82%和1.12（倍），屬于“三道紅線”中的“橙檔”企業(yè)，引發(fā)深交所問詢。

深交所要求企業(yè)說明“最近三年末，發(fā)行人剔除預收款后的資產負債率和凈負債率高于同行業(yè)可比上市公司”的原因，中交地產也在同日的公告作出回復。

其表示，發(fā)行人股本和資本公積金額較小，上市后較少進行股權融資，合并權益金額較?。话l(fā)行人在2020年末、2021年末、2022年末的股本和資本公積合計占合并權益比例分別為6.41%、4.60%、4.50%，同行業(yè)平均占比分別為35.01%、42.28%、36.19%，發(fā)行人股本及資本公積顯著小于同行業(yè)可比公司。

同時，由于房地產開發(fā)需要較大金額的資金，多年來公司主要依賴債權融資籌集資金，因此，資本結構中負債金額占比相對較高，導致剔除預收款后的資產負債率和凈負債率較高。

數據顯示，截至2022年末，中交地產持有房地產項目115個，土地總面積1056.45萬平方米，在建及待建面積1648.67萬平方米。

行業(yè)面臨重新洗牌

進入2023年，在政策多輪救市、疫情防控放開等因素下，市場呈現(xiàn)底部復蘇態(tài)勢，房企紓困也取得進展。今年年初，佳兆業(yè)、景瑞控股、融創(chuàng)等房企成功復牌，走出了關鍵性的一步，但未來走勢仍不明朗。

3月10日，佳兆業(yè)復牌后，股價一度跌近40%。4月13日，融創(chuàng)中國控股有限公司復牌股價即遭腰斬，大跌55%。

“佳兆業(yè)和融創(chuàng)股價下跌，主要因素除了長期停牌所累積的投資者自身的流動性壓力外，還和市場目前對于房地產板塊未來走勢的信心尚待恢復有關?！盜PGLOBAL中國區(qū)首席經濟學家柏文喜在接受大河財立方記者采訪時說。

與此同時，很多房企仍然處于停牌中，截至目前，包括恒大、世茂、奧園、花樣年等在內的房企仍未公布2022年年報。

4月7日，新力控股成為第一個倒下的爆雷房企。同日，藍光發(fā)展發(fā)布可能被終止上市的第一次風險提示公告。

業(yè)內人士表示，房企退市潮可能將會來到，而國內上市房企格局分化將更為顯著。

“新力控股退市是房企爆雷的延續(xù)，也是行業(yè)整體下行的集中表現(xiàn)?！北本┦芯凉删ㄉ钲冢┞蓭熓聞账蓭煛⑸钲陔娨暸_財經評論員陸暉在接受大河財立方記者采訪時表示，“出險房企面臨的最本質問題是負債過高導致資不抵債，非常直接地反映在資本市場上。這警示著同樣身陷債務危機的房企，一旦觸發(fā)條件將會面臨退市的處境，企業(yè)被掐斷融資渠道、喪失重組的價值，最終大概率會被破產清算?！?/p>

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴大河財立方記者，國內上市房企格局或將進一步分化，優(yōu)質頭部房企在融資等方面獲得更大支持，率先在市場修復進程中搶占更多話語權。另外，部分臨近或腳踩風險線的房企，短期內仍將陷入融資、經營等方面的困局。

“從目前的情況預計，大多數出險房企債務重組工作不會很順利，因為涉及各種各樣的問題和困難，外加多數企業(yè)業(yè)績情況不理想，可能因無法按時發(fā)布財報等諸多情況被強制摘牌，房企的退市潮有可能會出現(xiàn)?！卑匚南舱f。

本文來源：財聯(lián)社、觀察者網、大河財立方

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