01

(資料圖片僅供參考)

上周五上海土拍結(jié)束，久不見報(bào)端的萬科出了個(gè)王炸，成了本輪土拍的最大贏家，總成交金額達(dá)113億元，占總成交額的21.8%。

據(jù)了解，此次土拍，萬科報(bào)名10宗地塊，不僅以全場最高總價(jià)，獲得梅隴的巨型住宅用地，還拿下了松江印象城二期的重磅商住辦地塊，這個(gè)地塊或?qū)⒊蔀樯虾Ｗ畲蠹兩虡I(yè)購物中心。

對此，有人評論說：（上海萬科）三年不拿地，拿地吃三年。獨(dú)獨(dú)可惜北京萬科，已經(jīng)連續(xù)四年沒拿地了。

如果說，北京萬科只是暫時(shí)不拿地，或者北京少有符合萬科拿地標(biāo)準(zhǔn)的地塊，那還好說。但問題是，為啥連3月份出讓的朱辛莊地塊，妥妥可以賺錢的靚地，萬科連名都不報(bào)了呢？

▲朱辛莊地塊價(jià)格上限僅13億，規(guī)模小、純凈地、利潤高、資金少、流速快、難度低，位置又是在北京最火的昌平南，房地價(jià)差達(dá)26525元，房企拿地的盈利空間很大......

就是這樣的香餑餑，萬科連碰運(yùn)氣都不愿碰了。最后，讓上海大華這樣一家少為人知的房企撿了個(gè)漏。

而另一方面，今年萬科除了在上海拿地外，在無錫、寧波甚至唐山都有所斬獲。

也許，我們就此可以斷定，萬科不拿地，僅限于北京。

02

都說“北上廣深”，面對全國第一檔的超級(jí)城市，為啥萬科要拋棄北京？

第一個(gè)原因很簡單，也是大家想得到的，那就是翡翠書院。

萬科在翡翠書院項(xiàng)目上投資了數(shù)百億資金，但由于這個(gè)項(xiàng)目是自持租賃，需要租客一次性付清十年租金，市場上是沒人為此買單的。所以這個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)于一個(gè)無底黑洞，拿地成本、運(yùn)營成本居高不下，嚴(yán)重占用了北京萬科的資金。

更嚴(yán)重的是，這個(gè)項(xiàng)目還引發(fā)了總部的質(zhì)疑，自此，北京萬科“土拍權(quán)”接近被收回。

其次，就我個(gè)人感覺而言，相比上海，萬科可能并不看好北京房價(jià)走勢。

為什么這么說？其實(shí)上海現(xiàn)在還有打新潮，不止是首套房需求，就連二手房業(yè)主，賣房也是為了打新。

上海打新需要積分，越熱門的樓盤所需積分越高。幸而，最近一兩年上海的新房供應(yīng)量很大，導(dǎo)致很多熱門地區(qū)樓盤的積分比越來越低，而這些樓盤相對于附近的二手房房價(jià)，還有不少倒掛。

▲上海的新盤，哪怕就是個(gè)低總價(jià)小戶型，也能倒掛個(gè)一兩百萬，而且越貴的房子倒掛越多。所以，相比北京倒掛幅度僅5000-10000左右的“新房優(yōu)惠”，上海樓市吸引力明顯更大，甚至催生了類似于深圳的代持。

由此，相比北京，在上海買房就簡單多了，你去買倒掛的新盤就行。同時(shí)，上海的土拍對開發(fā)商來說也是爽到極致，內(nèi)城核心地段的土地供應(yīng)仍然非常多，比如靜安、徐匯、大虹橋等核心區(qū)的土地，上周的土拍都有供應(yīng)。

而北京，有幾塊三四環(huán)的麗澤土地供應(yīng)，就算是燒高香了，像天壇府中信城這樣的二三環(huán)項(xiàng)目，可謂十年難遇。

▲也正是在這樣的樓市境況下，整體而言，北京樓市遠(yuǎn)沒有上海樓市活躍。2022年，北京樓市二手房賬單為3700億，略相當(dāng)于上海二手房的60%，并且差點(diǎn)被杭州買房人以3644億的成績追上。

▲具體到今年的新房數(shù)據(jù)，樓市庫存方面，北京大約是上海的1.7倍，而新房銷售套數(shù)方面，北京卻只有上海樓市的7成，銷售金額更是只有上海樓市的一半。（數(shù)據(jù)來源：地產(chǎn)八卦女、中國指數(shù)研究院）

事實(shí)上，除了倒掛價(jià)差小、核心土地供應(yīng)不活躍、成交情況沒有上海樓市優(yōu)秀之外，北京樓市還有一個(gè)問題就是，雖然新房價(jià)格還算比較穩(wěn)定，但是樓面價(jià)一直在降。

例如，2020年卓越拿的北清云際項(xiàng)目，樓面價(jià)是5萬一平；

之后建發(fā)在二撥子拿的兩個(gè)項(xiàng)目，珺合府和文源府，樓面價(jià)分別是4萬一平和3.6萬一平；

今年從外地過來的越秀和大華，拿地樓面價(jià)分別是3.7萬一平和3.5萬一平......

在這樣的情況下，誰先拿地，誰就先做冤大頭。

雖說房地價(jià)差越來越大、利潤空間越來越高，但保不齊出個(gè)什么幺蛾子。我想，這也是萬科看淡北京樓市的一個(gè)原因吧！

03

北京上海，帝都魔都，在“兩城孰美”這個(gè)話題上，萬科用實(shí)際行動(dòng)，做出了清晰的解答。

是啊，我知道北京在營商環(huán)境上、在產(chǎn)業(yè)布局上，可能比不上上海。

可是，作為唯一一個(gè)可以硬剛上海、擁有獨(dú)特政治和金融稟賦的城市，北京樓市，不應(yīng)該如此拉胯。

那么，北京樓市與上海樓市真正的差距在哪里？歡迎你留言私信，我們一起探討一個(gè)貼近真實(shí)的答案。

以上觀點(diǎn)，來自地產(chǎn)八卦哥陳慶。

關(guān)鍵詞：