每經(jīng)記者：王佳飛 每經(jīng)編輯：魏文藝

(資料圖片僅供參考)

4月18日，在上海今年首批集中供地首日出讓中，龍湖和建華聯(lián)合體以底價24.7995億元競得上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，占地面積54964.2平方米，計容建筑面積116703平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，42-07是商辦地塊，計容面積4.44萬平方米，商業(yè)60%、辦公40%。也就是說，龍湖又要在上海打造商業(yè)項目了。

早在十幾年前， 龍湖管理層便提出要“持商業(yè)”。在不久前的2022年度業(yè)績會上，龍湖董事長兼CEO陳序平更是表示，“預計在未來五年以內(nèi)（非地產(chǎn)開發(fā)）利潤占比非常有希望達到50%以上?！?/p>

可見，商業(yè)等非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務正在龍湖的戰(zhàn)略中變得愈發(fā)重要。

商場租金收入連漲5年

作為龍湖旗下最為響亮的商業(yè)地產(chǎn)品牌，“天街”的名氣甚至要壓過龍湖旗下各類房產(chǎn)品牌系。

“自從麗澤龍湖天街開業(yè)之后，這里就成了（我購物的）第一選擇。我覺得區(qū)別于其他商場，這家天街最吸引我的優(yōu)勢，一是區(qū)位交通方便，但地鐵出入口還不能直接進入這一點略有欠缺，不過瑕不掩瑜；二是空間感很棒，尤其是燈光設計和整體配色，出門還可以欣賞麗澤商務區(qū)建筑，讓人心情愉悅；三是垂直動線設計合理，且購物中心將寫字樓包含在內(nèi)，設有直通電梯和通道，電梯速度非?？?；四是洗手間十分干凈整潔，且類型齊全，設置合理。”

4月19日，北京的田女士通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者談了自己對龍湖天街的看法，“從吃喝玩樂的角度看，吃喝方面的品牌引入較多，比較能滿足個人需求；而玩樂方面感覺品類不如其他競品豐富。此外，外部交通動線設計方面，比如地面人車分流、出租車等候點等細節(jié)上還有待完善?！?/p>

北京麗澤龍湖天街現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

對于目前北京的龍湖天街，田女士表示，“給我的感覺是整體設計上比較有特點，品牌認可度高，但是相互之間差別也不小，個別天街的品牌引入有些混亂，缺乏明確的主題和定位，屬于去過一次就不太愿意想再去第二次的那種?！?/p>

事實上，商業(yè)等非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務目前在龍湖的業(yè)務構(gòu)成中顯得愈發(fā)重要。

龍湖在2022年的合同銷售額為2015.9億元，而在2021年龍湖則實現(xiàn)了合同銷售額2900.9億元。這也意味著，與2021年相比，龍湖的合同銷售額下降了約30.5%。

但另一方面，2022年龍湖的運營業(yè)務不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長14.1%；商場租金收入為94.3億元，同比增長16%，近5年的復合增長率達27%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7；運營毛利率為75.6%，較上年增長0.9%。這在龍湖2022年2505.7億元的營業(yè)收入中，225.4億元的股東核心凈利潤就越發(fā)凸顯了。

近5年龍湖商場租金收入情況 來源：企業(yè)年報

今年1-3月，龍湖實現(xiàn)經(jīng)營性收入約62.5億元（含稅），其中運營收入約為31.9億元（含稅）、服務收入約為30.6億元（含稅）。

這個數(shù)據(jù)也符合龍湖所說的“商業(yè)是業(yè)績的壓艙石”。

同時，陳序平的精力也更多放在了商業(yè)等非房地產(chǎn)開發(fā)類業(yè)務上，在業(yè)績發(fā)布會中，他回答的都是此類問題。

談及龍湖經(jīng)營性業(yè)務的運營及服務方面，陳序平表示，“未來，這兩個業(yè)務能給集團穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，也會逐步提高利潤占比。2022年這兩塊業(yè)務利潤占比是27%，我們預計在未來五年以內(nèi)利潤占比是非常有希望達到50%以上的，這應該也會是行業(yè)頭部企業(yè)中為數(shù)不多的。非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比50%以上的，可以令龍湖整個利潤盤面更加健康?！?/p>

在陳序平看來，“目前龍湖經(jīng)營性利潤占比大約為27%，對未來5年非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比預計能達到50%以上還是很有信心的?！?/p>

“逐步把出租率抓上來”

值得一提的是，4月18日龍湖拿地，也是該公司連續(xù)第3年加碼上海。

2021年，龍湖以聯(lián)合拿地方式獲取上海江橋的商住辦地塊及自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)純宅地，即現(xiàn)在的龍湖南山虹橋天璽領峯、國貿(mào)象嶼龍湖?星璟原項目；2022年，龍湖競得松江廣富林純宅地，后開發(fā)了龍湖松江?御湖境項目。

近期龍湖拿地意愿明顯提升，陳序平此前曾表示，“土地的獲取將有常態(tài)化的機會，行業(yè)共識是往高線城市聚焦，我們在策略上也會更聚焦、更堅定在高線城市布局?！?/p>

龍湖高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，“在城市聚焦方面，我們會堅持按照我們的20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域；另一方面，在拿到土地之后，將通過產(chǎn)品力的打造等動作進一步提升盈利能力和周轉(zhuǎn)能力。”

截至2022年末龍湖商業(yè)投資情況 來源：企業(yè)年報

在北京，龍湖目前有包括亦莊天街在內(nèi)的6座天街、1座星悅薈。全國來看，龍湖商業(yè)已在全國32座城市累計獲取139個項目，推進高能級城市的網(wǎng)格化布局，截至2022年12月31日，龍湖已開業(yè)商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米），整體出租率為93.9%。

根據(jù)年報，2023年龍湖預計有重慶禮嘉天街C館、蘇州胥江天街、長沙芙蓉天街等商業(yè)項目開業(yè)，另有無錫錫山天街、廈門集美天街等19座商業(yè)在2024年及以后開業(yè)。在業(yè)績會上，龍湖方面提到，“今年龍湖預計新開商業(yè)項目11個，當年新開項目對2023年的租金收入貢獻預計將超過4個億。”

對于2023年，陳序平表示，“龍湖商業(yè)會逐步把出租率抓上來，出租率爭取在半年的時候重新回到正常水平。同時，結(jié)合現(xiàn)在整個疫情后大家關(guān)于消費習慣，包括不同客群對消費業(yè)態(tài)的需求變化，也在做產(chǎn)品的迭代和品牌的提升，包括一些商家組合的煥新，這塊我們還是非常非常有信心的。”

值得注意的是，陳序平此前曾說過，“我們選擇了一條更為辛苦的路，在降負債的同時增加利潤，相當于在體重不增的情況下去增肌，這需要更加的自律，更加注重資產(chǎn)質(zhì)量?！?/p>

可以看到，龍湖的商業(yè)生意是其“辛苦的路”中的重要一環(huán)。

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