◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

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◎ 編輯 | 密探財(cái)經(jīng)

2023年一季度收官，樓市呈現(xiàn)“前抑后仰”，隨著銷售逐步復(fù)蘇，參與者的信心也不斷增強(qiáng)，比如3月下旬萬科、金地等房企年內(nèi)首次拿地。

以克而瑞數(shù)據(jù)作參考，看3月單月，TOP100房企操盤金額同比增幅29.2%，環(huán)比增幅42.3%，意味著3月樓市受多重利好刺激，真正迎來了“小陽春”。

反映到具體房企，2023年一季度，央企保利衛(wèi)冕全口徑、權(quán)益銷售額“雙冠王”，兌現(xiàn)早些年就錨定想做“行業(yè)第一”的野心。

碰巧的是，保利發(fā)展昨天披露2022年業(yè)績財(cái)報(bào)，使其“爭規(guī)模第一”路上代價(jià)不菲，頗為尷尬。

2022年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入2811.08億元，同比下降1.37%；凈利270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利183.47億元，同比下降33.01%。

看今年一季度銷售TOP10強(qiáng)，相當(dāng)于前2個(gè)月單月及累進(jìn)數(shù)據(jù)排名，格局變化不大，保利、萬科和碧桂園位列前三，碧桂園暫失銷冠，但沒被擠出前三。

注意！保利和萬科一季度全口徑銷售額突破千億，而近兩年頗為低調(diào)的中海，以權(quán)益金額780.3億元成功躋身行業(yè)第二，確實(shí)厲害。

看一季度TOP10強(qiáng)房企，除了萬科、碧桂園和龍湖外，保利、中海、華潤、招商及綠城為央企背景房企，華發(fā)和建發(fā)為地方國企。

外界預(yù)期：4月樓市持續(xù)向好，TOP10強(qiáng)房企中的碧桂園、中海、華潤、招商4家最有希望銷售額突破千億。

再細(xì)看這份榜單，除了珠海國資背景的華發(fā)這匹“最大地產(chǎn)黑馬”之外，居然還跑出了另一匹地產(chǎn)黑馬，那就是曾衛(wèi)冕過年度銷冠的恒大！

從榜單看，今年一季度，恒大權(quán)益銷售額157.6億元，排名第17位，相較于今年前兩個(gè)月34.4億元，三月單月權(quán)益吸金123.2億元，排名躍進(jìn)了30個(gè)名次。

再看全口徑銷售額，恒大一季度吸金168.4億元，相較于前2個(gè)月36.2億元，可推算出3月單月并表項(xiàng)目賣了132.2億元，排名第挺進(jìn)第25位，比前2個(gè)月躍進(jìn)38個(gè)名次，權(quán)益銷售比率93.6%，銷售含金量很高。

恒大今年3月中期曾官宣說，3月上半月賣了50.9億元，環(huán)比2月同期增長132%，同比去年3月同期增長671%。依此可推算出，恒大3月下半月賣了80多億元。

從3月恒大戰(zhàn)績看，其已實(shí)現(xiàn)預(yù)期的一季度“開門紅”。記得2月底時(shí)，許家印召開恒大月度專題會(huì)，要緊抓市場機(jī)遇，加足馬力，3月推1萬套現(xiàn)房大促銷。

3月下旬，恒大債務(wù)重組方案姍姍來遲，但能出來，已實(shí)屬不易，說明恒大還有得救，還有希望盡早“死而復(fù)生”。

從融資主體著眼， 恒大 境外債主體主要為“ 恒大集團(tuán)、景程和天基”。首先， 針對(duì)債務(wù)人中國 恒大 ，有2個(gè)方案供境外債主們選擇：

一、“1:1”發(fā)行新的美元債，長達(dá)10-12年，隨時(shí)間推移償還； 二、“新債+債轉(zhuǎn)股”組合，新債期限5-9年，剩余債務(wù)掛鉤于恒大物業(yè)、恒大新能源汽車的股權(quán)。

注意！恒大重組境外債，還不忘捎帶張嘴借錢，說未來三年為抓好“保交樓”，預(yù)計(jì)還要額外借債2500億元-3000億元。

回頭看，此前很多人對(duì)恒大已不看好，僅是應(yīng)付供應(yīng)商們的逾期商票，就一大堆爛賬，但去年底以來，樓市又迎來驚天大轉(zhuǎn)機(jī)。

以“金融16條”為標(biāo)志的房地產(chǎn)再融資及紓困新政火速上陣，以及3月全國“兩會(huì)”，監(jiān)管層明確說“幫助出險(xiǎn)房企自救”，給恒大等出險(xiǎn)房企一線生機(jī)。

如今，恒大借樓市回暖窗口又狂甩貨，有了自由現(xiàn)金流入，許家印就有了債務(wù)重組談判的關(guān)鍵籌碼，唯有“房子賣好了，有錢了，債也就好還了”。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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