樓市觀察

歲末樓市走出翹尾行情,給2023年青島樓市的表現(xiàn)留足了期待和想象的空間。新的一年,購房者對于收入預(yù)期、置業(yè)信心等的修復(fù)都需時間。在政策托底下,市場能否完成從政策底到市場底的華麗轉(zhuǎn)身,值得期待。

2022最后一月成交環(huán)比上漲

【資料圖】

2022樓市落幕,最后一次“月考”成績單應(yīng)聲而出。

據(jù)銳理青島發(fā)布數(shù)據(jù),12月商品房市場新增7600套,約110.4萬平方米,面積環(huán)比上漲48%;銷售9774套,約122.2萬平方米,面積環(huán)比上漲57%;成交均價17045元/平方米,環(huán)比上漲10%。截至2022年12月末,全市商品房存量3357萬平方米,去化周期升至31個月。

把住宅市場從商品房市場分離出來看,12月份全市商品住宅市場新增6625套,約99.4萬平方米,面積環(huán)比上漲79%;銷售8182套,約103.4萬平方米,面積環(huán)比上漲66%,成交均價17739元/平方米,環(huán)比上漲7%。截至2022年12月末,住宅市場存量為1831萬平方米,去化周期為22個月。

從成交單價、成交總價和成交面積來看,2022年12月份住宅市場,8000-10000元/平方米之間單價段成交較集中,占比21%;從成交總價來看,90-120萬總價段成交量最大,占比21%,其次為70-90萬及120-150萬總價段,占比15%;從成交面積來看,2022年12月110-130平方米面積段為供銷主力,110-130平方米面積段產(chǎn)品存量亦最大,90-110平方米及110-130平方米面積段去化周期最短。

從加推規(guī)模來看,2022年12月全市共6個住宅項目開盤,共推出998套房源,去化306套,去化率31%。2022年12月魯信有鄰花園項目居新增、成交面積雙首位,魯信置業(yè)銷售總金額排名第一。

上揚曲線能否延續(xù)有待觀察

根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2022年青島全市新房共計成交154793套,同比2021年新房成交量151825套,微漲了2%左右。銳理青島的數(shù)據(jù)分析顯示,在供給端,2022年全市商品房新增供應(yīng)1136萬平方米,同比下降33.2%;在需求端,商品房成交1540萬平方米,同比下降6.3%,成交均價14864元/平方米,同比下降0.7%,成交金額2290億元,同比下降5.6%,成交套數(shù)12.7萬套,同比減少10.9%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù),2022年1-11月份,全國商品房銷售面積121250萬平方米,同比下降23.3%,其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元,下降26.6%,其中住宅銷售額下降28.4%。

對照青島樓市全年成績單中的銷售面積和銷售額指標(biāo),青島商品房市場和住宅市場的表現(xiàn)遠(yuǎn)在均線之上。雖然以絕對值的維度來考量,2022年12月青島樓市的表現(xiàn),在全年12個月只能算中游水平,但難能可貴的是,最后一次“月考”以大幅環(huán)比上漲翹尾行情告終,為年末青島樓市走出了一波上揚曲線,也給2023年青島樓市的表現(xiàn)留足了期待和想象的空間。

本報樓市觀察員戚曉東認(rèn)為,青島樓市出現(xiàn)年末翹尾與取消限購、央行降息、公積金政策調(diào)整等一系列松綁政策密切相關(guān),加上各大樓盤年底沖任務(wù)降價跑量、集中網(wǎng)簽等原因,購房者的心理預(yù)期和剛需再次獲得釋放。但從短期內(nèi)來看,當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期,市場基本面并沒有明顯改變,“去庫存”仍然為市場主旋律,這個基調(diào)并不會因事件驅(qū)動的局部成交量回升而明顯改變。因此,年末樓市的上揚曲線持續(xù)性有待觀察。但隨著政策端進一步托底,“市場底”有望在今年顯現(xiàn)。

“政策市”助力樓市企穩(wěn)回升

“政策市”是2022年青島樓市的一大關(guān)鍵詞,市場的起伏波動與樓市的提振政策“正相關(guān)”?；仡?022年的青島樓市,從中央到地方都頻繁釋放積極信號,從支持需求端到支持供給端,政策覆蓋面和支持力度不斷加大。在“因城施策”的指引下,房地產(chǎn)市場預(yù)期持續(xù)改善,2023年的青島樓市將走出怎樣的軌跡?探底、回升或是答案。

2023年的青島樓市,從提振政策中開啟新一輪的周期,央行、銀保監(jiān)會在新年伊始便打響了穩(wěn)樓市“第一槍”。

1月5日,中國人民銀行網(wǎng)站消息,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

此次政策實際上是對2022年房貸利率下限政策的延續(xù)。2022年5月央行明確房貸利率下限為“LPR減20個基點”。2022年9月則在《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》中明確,對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市可突破“LPR減20個基點”的下限,但該政策有效期為2022年12月底。所以此次發(fā)文,實際上是對2022年既有的兩個政策的修正或細(xì)化,說明2023年要繼續(xù)落實降房貸,允許部分城市突破利率下限等操作。

業(yè)內(nèi)解讀,住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整,有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況,“因城施策”用足用好政策工具箱,更好地支持剛性住房需求,形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。

“央行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制,充分體現(xiàn)了一個重要的思路,即2023年信貸政策要繼續(xù)寬松,尤其是對剛需購房進行支持?！鼻鄭u中指研究院總經(jīng)理袁彬彬表示,不難看出,2023年房地產(chǎn)政策核心邏輯在于:一是給予房企融資支持,支持房企債務(wù)展期,緩解資金壓力,穩(wěn)定市場主體預(yù)期;二是為個人購房信貸提供支持,帶動市場銷售恢復(fù);三是“保交樓”,解決期房交付問題,提振市場情緒,穩(wěn)住購房者信心。

展望2023年,他認(rèn)為,“穩(wěn)”將是房地產(chǎn)市場關(guān)鍵詞。2023年政策面將重點引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸,并帶動商品房銷量、房地產(chǎn)投資以及土地市場先后企穩(wěn)回暖。大量的改善性自住需求,可能在未來釋放。同時,對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項經(jīng)濟活動支持性政策持續(xù)出臺,且按揭貸款利率處于歷史低位,加之2023年的春節(jié)來得相對較早,春節(jié)假期結(jié)束較早,房地產(chǎn)市場有望在今年從政策底走向市場底。“即便市場走出回暖行情,企業(yè)發(fā)展也不可能再走老路,探索新發(fā)展模式、尋找新路徑勢在必行。房企競爭將逐步擯棄追求規(guī)模擴張的傳統(tǒng)發(fā)展模式,更加重視有質(zhì)量的增長,通過提升產(chǎn)品力與服務(wù)力提升自身的核心競爭力,追求長期主義的發(fā)展觀將更加順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢?！?/p>

關(guān)鍵詞： 新房成交