這個(gè)建筑已建成近20年，一部分是物業(yè)庫(kù)房，一部分出租。消息傳來(lái)，租戶(hù)不答應(yīng)。物業(yè)職工也反對(duì)，立體停車(chē)場(chǎng)要投資500萬(wàn)元，沒(méi)了租金，萬(wàn)一停車(chē)場(chǎng)收不回成本，怎么辦?

“居民有需求，再難也得干。”北京燕海物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理苗春雨說(shuō)。2019年元旦，立體停車(chē)場(chǎng)投入使用，增加立體車(chē)位140個(gè)，還配建了10個(gè)帶充電樁的平面車(chē)位。

出門(mén)有電梯，停車(chē)有立體停車(chē)場(chǎng)，活動(dòng)有老年服務(wù)驛站……除了外墻保溫、樓頂防水、上下水管更換等基礎(chǔ)項(xiàng)目，毛紡北小區(qū)成為北京市新階段老舊社區(qū)綜合改造10個(gè)試點(diǎn)小區(qū)中，唯一一個(gè)3個(gè)自選項(xiàng)目全部落地的小區(qū)。

老舊小區(qū)改造，既要把改造這一步邁好，還要建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。在議事委員會(huì)的基礎(chǔ)上，6月18日，毛紡北小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立，搭建社區(qū)和業(yè)主溝通的橋梁，組織業(yè)主共同決定小區(qū)管理事項(xiàng)，推進(jìn)小區(qū)規(guī)范化管理。

“這種自下而上的決策模式，充分考慮居民的意愿，真正達(dá)到讓居民自我管理的目的。”清華大學(xué)“清河實(shí)驗(yàn)”課題組協(xié)調(diào)人肖林說(shuō)。

版式設(shè)計(jì)：沈亦伶

夏日時(shí)分，一篇熱文在北京市民的微信朋友圈內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)：“看看，今年政府計(jì)劃出來(lái)了，2020年，北京將新開(kāi)工老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目80個(gè)，有你們那兒不?”

北京近三年推進(jìn)了396個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，涉及住宅樓3301棟，居民31.48萬(wàn)戶(hù)，圍繞“錢(qián)從哪兒來(lái)”“地從哪兒出”“居民如何溝通協(xié)調(diào)”等難題，通過(guò)多方面的探索，思路越來(lái)越寬，辦法越來(lái)越多。

社會(huì)力量參與，引來(lái)“活水”解困局

老舊小區(qū)改造，最缺的就是資金。從升級(jí)“硬件”加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施，到再造“軟件”建立長(zhǎng)效管理，這里既有一次性的投入，也有細(xì)水長(zhǎng)流的花銷(xiāo)。錢(qián)從哪來(lái)?怎么花?這是最大的問(wèn)題，也是最棘手的問(wèn)題。

330米高的國(guó)貿(mào)三期，位于北京CBD核心區(qū)。站在樓頂向正南放眼望去，視線(xiàn)會(huì)在剛剛穿過(guò)眼前的“建外SOHO”等幾棟高樓大廈后，突然下沉到一片洼地，那是一片朦朧的灰色。驅(qū)車(chē)不到4公里，來(lái)到近前才發(fā)現(xiàn)，那些只有四五層的橘黃色樓體其實(shí)很亮眼，水泥灰的樓頂反而看不見(jiàn)了。

像很多老舊小區(qū)一樣，始建于1978年的勁松北社區(qū)，隨著城市的快速發(fā)展，由“高”變“矮”，由“新”變“舊”。生活在這里的人們，也從青年變成了老人，在社區(qū)的4199戶(hù)9494名常住人口中，老年住戶(hù)比率高達(dá)39.6%。沒(méi)電梯、環(huán)境差、少配套、缺物業(yè)，居民盼改造，政府想改造，大家的意見(jiàn)非常一致。然而，到真要?jiǎng)邮值臅r(shí)候，資金卻成了難題。

“全部政府投，資金有限，而且如果后期管護(hù)不到位，很容易打水漂;都讓企業(yè)投，意愿不強(qiáng)，如果找不到盈利點(diǎn)，就成了虧本買(mǎi)賣(mài)。”北京市朝陽(yáng)區(qū)勁松街道工委書(shū)記楊丙章介紹，他們想到的辦法是：政府讓利，盤(pán)活老舊小區(qū)資源;企業(yè)微利，確保長(zhǎng)期可持續(xù);居民獲利，先體驗(yàn)后購(gòu)買(mǎi)。

想法不錯(cuò)，但一個(gè)巴掌拍不響。經(jīng)過(guò)多次溝通，愿景集團(tuán)發(fā)現(xiàn)了商機(jī)，與勁松街道簽訂戰(zhàn)略協(xié)議。2018年7月，政府、企業(yè)、居民多方開(kāi)始溝通協(xié)商改造方案;2019年4月，勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)，全面啟動(dòng)公共空間、智能化、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化四大類(lèi)16小類(lèi)30余項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)改造，到2019年8月正式完工，愿景集團(tuán)共投入改造資金近3000萬(wàn)元。

“對(duì)于政府老舊小區(qū)綜合整治菜單中基礎(chǔ)類(lèi)項(xiàng)目，由街道按程序申請(qǐng)市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政資金。同時(shí)，我們將社區(qū)的低效房產(chǎn)，比方說(shuō)配套用房、人防工程、閑置空間等，全部無(wú)償交給企業(yè)，改造后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。”楊丙章說(shuō)，這樣的做法有兩個(gè)好處，一是讓企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)有所收益，另一方面也滿(mǎn)足了居民生活的配套要求。

包子2元1個(gè)，饅頭1.5元2個(gè)，豆腐腦3元1碗，茶葉蛋2元1個(gè)……改造后的“美好鄰里食堂”，就開(kāi)在勁松北社區(qū)居委會(huì)的邊上，價(jià)格實(shí)惠味道不錯(cuò);社區(qū)里原來(lái)200多平方米的自行車(chē)棚，一部分改造后開(kāi)起了“匠心工坊”便民商店，為居民提供多種生活服務(wù)，改條褲子20元，配把普通鑰匙6元，還備了多種工具免費(fèi)取用;橫穿小區(qū)的勁松西街兩側(cè)，引入了北京老字號(hào)食品企業(yè)“百年義利”，路西的店賣(mài)點(diǎn)心零食，路東賣(mài)熟食，價(jià)格合適品種齊全……

“這些房子怎么改，哪些行業(yè)能入駐，都是居民投票決定。”愿景集團(tuán)城區(qū)更新事業(yè)部項(xiàng)目總經(jīng)理韋民樂(lè)說(shuō)，“我們給出的租金，低得讓人想不到，目的就是要把商品和服務(wù)的價(jià)格降下來(lái)，讓老舊小區(qū)的居民得實(shí)惠。”

社區(qū)居民是受益了，那企業(yè)能盈利嗎?“街道給了3年的物業(yè)扶持期，將原來(lái)‘政府兜底’的資金撥付給企業(yè)，同時(shí)讓企業(yè)通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，引導(dǎo)培養(yǎng)居民物業(yè)繳費(fèi)習(xí)慣。”楊丙章說(shuō)，“讓物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效化，既是老舊小區(qū)改造是否成功的關(guān)鍵，也是保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的重要方面。”

在勁松北社區(qū)的既有房屋中，10%是收取物業(yè)費(fèi)的商品房，10%是直管公房，80%是未收取物業(yè)費(fèi)的房改房。“從來(lái)沒(méi)交過(guò)物業(yè)費(fèi)，以前一年就交36元錢(qián)的衛(wèi)生費(fèi)。”68歲的潘繼紅說(shuō)，一開(kāi)始大家是有些不習(xí)慣。

“先嘗后買(mǎi)”，滿(mǎn)意了再說(shuō)。小區(qū)出入口，24小時(shí)專(zhuān)人值守，一天安保巡邏3次;垃圾桶每周清洗1次，樓外道路每日清掃1次，巡視保潔兩次;居民的服務(wù)需求，3分鐘內(nèi)受理，10分鐘內(nèi)上門(mén)……專(zhuān)業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，換來(lái)了居民的繳費(fèi)意愿，潘繼紅說(shuō)：“不繳都不好意思啦。”

“我們以直管公房?jī)r(jià)格統(tǒng)一了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多層0.43元/平方米，高層1.42元/平方米。”韋民樂(lè)表示，這個(gè)價(jià)格在北京來(lái)說(shuō)，是非常便宜的。“根據(jù)先嘗后買(mǎi)原則，從2020年初開(kāi)始收費(fèi)，截至6月底，勁松北社區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到了60%。”

財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)，居民出一點(diǎn)，企業(yè)掙一點(diǎn)。在愿景集團(tuán)原來(lái)的計(jì)劃上，預(yù)計(jì)要10年收回投資。“這是保守的估計(jì)，其實(shí)收回投資的時(shí)間要短一些。”韋民樂(lè)說(shuō)，他們正計(jì)劃在社區(qū)增加養(yǎng)老、托幼、健康等業(yè)態(tài)，這些都是新的增長(zhǎng)點(diǎn)。“公司正在積極布局，在北京的大興、石景山、通州等地已經(jīng)啟動(dòng)了新項(xiàng)目，用的都是勁松模式。”

巧謀劃精設(shè)計(jì)，“借地”借出新天地

走進(jìn)西城區(qū)白云路七號(hào)院，與想象中老舊小區(qū)的局促和雜亂不一樣，撲面而來(lái)的是清爽與靜謐。停車(chē)有序、道路寬敞、設(shè)施齊全，西側(cè)立著一面鐫刻有老子生平資料的文化墻，透露出這個(gè)距離白云觀(guān)一街之隔小區(qū)的文化底蘊(yùn)。

3年前，這里還是另外一副樣子。僅有三棟六層住宅樓，共計(jì)24個(gè)單元382戶(hù)，戶(hù)均使用面積49平方米，建設(shè)年代為1988年的白云路七號(hào)院經(jīng)歷過(guò)一段停車(chē)難、違建多、設(shè)施老的日子。

這里靠近北京西站，與長(zhǎng)安街相隔兩個(gè)街區(qū)，處在黃金地段，七號(hào)院改造最難的是：“地”從哪里來(lái)?

向“治亂”要地，巧謀劃，精設(shè)計(jì)。小區(qū)最早一批居民金大爺說(shuō)：“那時(shí)候垃圾車(chē)滿(mǎn)地跑，架空線(xiàn)凌亂如‘蜘蛛網(wǎng)’，自行車(chē)棚大過(guò)停車(chē)場(chǎng)，孩子只能在小區(qū)外路邊玩兒。”拆除違建、小區(qū)架空線(xiàn)入地、地下管線(xiàn)改移、路邊重新鋪裝、原有垃圾樓改造為辦公樓、自行車(chē)棚改造……“空間局促，見(jiàn)縫插針，為了讓居民的獲得感、幸福感、安全感得到提升，白云路七號(hào)院的改造可以說(shuō)是‘螺螄殼里做道場(chǎng)’。”西城區(qū)住建委重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室老舊小區(qū)組組長(zhǎng)郭華剛說(shuō)。

向室外借地，解決居民晾衣難，多措并施，小居室內(nèi)部脫胎換骨。由于戶(hù)均面積小，陽(yáng)臺(tái)空間極為有限，為了滿(mǎn)足小區(qū)住戶(hù)的晾衣需求，改造工程特意在小區(qū)休閑區(qū)域周邊增設(shè)了晾衣竿，這一小小的改變，讓小區(qū)居民特別滿(mǎn)意。除了“面子”上的老舊與雜亂，看不見(jiàn)的“里子”更是問(wèn)題重重。由于地下管線(xiàn)老化，不少半地下住戶(hù)還遭遇堵塞、銹蝕甚至“水漫金山”的情況。在整個(gè)改造期間，小區(qū)的地下空間經(jīng)歷了一次大“手術(shù)”，自來(lái)水、雨水、污水、燃?xì)?、電力等管線(xiàn)都得到了徹底更換，而家家戶(hù)戶(hù)的銹蝕老化的管線(xiàn)，也來(lái)了個(gè)大變身，小居室徹底告別各種“跑、冒、滴、漏”。

向空中借地，解決停車(chē)難。改造前，白云觀(guān)七號(hào)院只有53個(gè)停車(chē)位，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足居民需求，因此小區(qū)出現(xiàn)了占用消防通道、人行通道以及在街邊違法停車(chē)的情況。“立體停車(chē)，成了居民一致的呼聲。”北京筑福建筑科學(xué)研究院技術(shù)總監(jiān)董利琴告訴記者，“但居民都提出，停車(chē)樓不要建在我家門(mén)口。房管所和社區(qū)反復(fù)做群眾工作，我們的設(shè)計(jì)圖改了三五遍，現(xiàn)場(chǎng)挖坑了之后還又挪了一次，最后停車(chē)樓終于落地了。”經(jīng)過(guò)改造后，小區(qū)地面正規(guī)停車(chē)位55個(gè)，立體停車(chē)位26個(gè)，臨時(shí)車(chē)位20個(gè)，小區(qū)車(chē)位達(dá)到了101個(gè)，數(shù)量比原來(lái)增加了一倍多。

向一樓“借地”，電梯安起來(lái)!“小區(qū)里1/3的居民是老年人，要是腿腳不好連樓都下不來(lái)。”過(guò)去沒(méi)有電梯，居民家中短暫停水，房管所“丁深式物業(yè)服務(wù)站”的丁杰軒和他的同事們幫老年居民們倒過(guò)便盆、買(mǎi)過(guò)早飯。樓上的老人盼電梯，但建電梯要向沒(méi)有用梯需求的一樓住戶(hù)借地。為了讓單元所有居民同意安裝電梯，作為樓門(mén)長(zhǎng)的金大爺和各方工作人員把各家各戶(hù)的門(mén)都敲了不知道多少遍。

“從2017年3月份到5月份，我們先后7次對(duì)住戶(hù)進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查、入戶(hù)走訪(fǎng)，多次召開(kāi)座談會(huì)，就是為了充分征求大家的意見(jiàn)和建議。”西城區(qū)房屋土地管理中心月壇管理所黨委書(shū)記張立說(shuō)。安裝電梯后效果良好，噪音、光線(xiàn)等并不會(huì)給半地下及低層住戶(hù)帶來(lái)不良影響，尚未安裝電梯的住戶(hù)們見(jiàn)到張立總是會(huì)說(shuō)一句：“書(shū)記，下一批安裝電梯的時(shí)候，我絕對(duì)雙手贊成!”

電梯裝好了，住在六樓、腿腳不好的金大爺可以帶著外孫天天下樓玩兒，房?jī)r(jià)都漲了。“我覺(jué)得我們現(xiàn)在就是個(gè)高品質(zhì)小區(qū)!”金大爺高興地對(duì)記者說(shuō)。

自下而上決策，帶著感情聚人心

“六樓同意改上下水，我就簽字裝電梯。”“一樓先裝電梯，我再考慮改上下水。”翻著一頁(yè)頁(yè)調(diào)查表，謝玉華發(fā)了愁。

謝玉華是海淀區(qū)清河街道毛紡北小區(qū)社區(qū)黨委書(shū)記。毛紡北小區(qū)建于1992年，七成住戶(hù)是原清河毛紡三廠(chǎng)退休職工。作為有著近百年歷史的老國(guó)企，毛紡三廠(chǎng)曾經(jīng)很紅火，年年蓋樓分福利房，職工日子過(guò)得不錯(cuò)。

世易時(shí)移。因連年虧損，2006年，毛紡三廠(chǎng)改制搬遷至平谷，老職工紛紛下崗。眼見(jiàn)周?chē)w起了一處處高大上小區(qū)，毛紡北小區(qū)盡顯“老態(tài)”：道路坑坑洼洼，管道年久失修，線(xiàn)纜縱橫交錯(cuò)，車(chē)輛亂停亂放……

轉(zhuǎn)機(jī)來(lái)了。當(dāng)?shù)弥^(qū)要進(jìn)行改造試點(diǎn)，謝玉華眼前一亮。

好事也是難事。毛紡北小區(qū)共有9棟居民樓，常住人口902戶(hù)、3788人。改造前，居委會(huì)和清華大學(xué)“清河實(shí)驗(yàn)”課題組共同設(shè)計(jì)了調(diào)查問(wèn)卷，逐一送到居民家中。調(diào)查顯示，78.8%的居民同意建立體停車(chē)樓，68.6%同意加裝電梯，71.6%同意建養(yǎng)老驛站。

難就難在意見(jiàn)不一致。拿裝電梯來(lái)說(shuō)，近60戶(hù)居民反對(duì)。有人擔(dān)心遮光，有人住一樓用不上電梯，有人在意電梯噪音，有人認(rèn)為不該收費(fèi)，有人意見(jiàn)反復(fù)……

無(wú)論上下水改造，還是老樓加裝電梯，都需要每個(gè)單元每戶(hù)居民同意才能實(shí)施。每戶(hù)都有自己的考量，怎么達(dá)成一致?“要帶著感情，算好三筆賬。除了把改造政策講明白之外，也給大伙兒算算身體健康賬、房屋升值賬和鄰里和諧賬。”在社區(qū)工作了21年，謝玉華跟居民感情深厚。

“記得不，咱倆在一個(gè)車(chē)間待過(guò)?”小區(qū)居民胡珊面帶微笑，走進(jìn)一樓鄰居家，“那時(shí)候三班倒，一人管4臺(tái)車(chē)。”老同事坐在一起，憶一憶當(dāng)年工作的場(chǎng)景，心里的疙瘩慢慢解開(kāi)。

一時(shí)間，老街坊們都被動(dòng)員起來(lái)，黨員找群眾，樓上勸樓下，媽媽開(kāi)導(dǎo)兒子，婆婆說(shuō)服兒媳，人心漸漸聚攏了。

有一個(gè)單元，11戶(hù)同意裝電梯，只有四樓住戶(hù)反對(duì)。謝玉華等人一連5次入戶(hù)，從惠民政策講到鄰里和諧，從提升生活品質(zhì)說(shuō)到爬樓損傷關(guān)節(jié)，磨破了嘴皮，對(duì)方不為所動(dòng)。

“我特別希望小區(qū)這個(gè)大家庭其樂(lè)融融。”最后一次，通了兩個(gè)多小時(shí)電話(huà)，謝玉華誠(chéng)懇的話(huà)語(yǔ)打動(dòng)了這位住戶(hù)，電梯順利安裝。

老舊小區(qū)改造牽涉住戶(hù)切身利益，如何有效反映民意?2017年，毛紡北小區(qū)選舉成立了居民議事委員會(huì)，參與改造全過(guò)程。委員會(huì)由17名議事委員和10名監(jiān)督委員組成，他們大多是老黨員、樓門(mén)長(zhǎng)，均勻分布在每一棟樓。為擴(kuò)大代表性，還吸納了兩名青年業(yè)主加入。“國(guó)家政策、施工進(jìn)度、技術(shù)難點(diǎn)……政府怎么安排的，老百姓怎么想的，我們做好傳達(dá)、溝通，推動(dòng)問(wèn)題解決。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，改造期間，小區(qū)共召開(kāi)各種協(xié)調(diào)會(huì)、動(dòng)員會(huì)100多次，接待居民1430人次。

在北京建工集團(tuán)毛紡北小區(qū)項(xiàng)目執(zhí)行經(jīng)理林磊印象中，光電梯的設(shè)計(jì)方案就一改再改。最初電梯井道和轎廂都是鋼結(jié)構(gòu)，居民生怕影響采光。改成通透的觀(guān)光梯樣式，住戶(hù)擔(dān)心乘梯時(shí)產(chǎn)生眩暈感。最終采用透明井道和全封閉轎廂，既保證采光，又避免眩暈感。此外，根據(jù)樓房的結(jié)構(gòu)，轎廂還有豎向和橫向兩種設(shè)計(jì)。“充分采納了居民的意見(jiàn)，雖說(shuō)工期長(zhǎng)了些，但終究是為了老百姓滿(mǎn)意。”林磊說(shuō)。

停車(chē)難，一直是小區(qū)居民的心病。建立體停車(chē)場(chǎng)是一個(gè)好辦法，但建在哪兒?挑來(lái)挑去，只有一處1400平方米規(guī)劃外建筑所在的地方合適。

這個(gè)建筑已建成近20年，一部分是物業(yè)庫(kù)房，一部分出租。消息傳來(lái)，租戶(hù)不答應(yīng)。物業(yè)職工也反對(duì)，立體停車(chē)場(chǎng)要投資500萬(wàn)元，沒(méi)了租金，萬(wàn)一停車(chē)場(chǎng)收不回成本，怎么辦?

“居民有需求，再難也得干。”北京燕海物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理苗春雨說(shuō)。2019年元旦，立體停車(chē)場(chǎng)投入使用，增加立體車(chē)位140個(gè)，還配建了10個(gè)帶充電樁的平面車(chē)位。

出門(mén)有電梯，停車(chē)有立體停車(chē)場(chǎng)，活動(dòng)有老年服務(wù)驛站……除了外墻保溫、樓頂防水、上下水管更換等基礎(chǔ)項(xiàng)目，毛紡北小區(qū)成為北京市新階段老舊社區(qū)綜合改造10個(gè)試點(diǎn)小區(qū)中，唯一一個(gè)3個(gè)自選項(xiàng)目全部落地的小區(qū)。

老舊小區(qū)改造，既要把改造這一步邁好，還要建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。在議事委員會(huì)的基礎(chǔ)上，6月18日，毛紡北小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立，搭建社區(qū)和業(yè)主溝通的橋梁，組織業(yè)主共同決定小區(qū)管理事項(xiàng)，推進(jìn)小區(qū)規(guī)范化管理。

“這種自下而上的決策模式，充分考慮居民的意愿，真正達(dá)到讓居民自我管理的目的。”清華大學(xué)“清河實(shí)驗(yàn)”課題組協(xié)調(diào)人肖林說(shuō)。

關(guān)鍵詞： 老舊小區(qū)改造 嶄新模樣