據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年上半年，經(jīng)開(kāi)區(qū)累計(jì)成交4幅宅地，成交建面37.47萬(wàn)㎡，占比總成交的38.25%；且，值得一提的是，經(jīng)開(kāi)區(qū)已經(jīng)完成全年供地計(jì)劃的51%。

(相關(guān)資料圖)

轉(zhuǎn)眼，來(lái)到下半年，在無(wú)錫四批次土地掛牌中，經(jīng)開(kāi)區(qū)華莊板塊掛牌一幅宅地，起拍樓面價(jià)18300元/㎡，限價(jià)樓面價(jià)21045元/㎡。

該地塊預(yù)計(jì)將于8月9日競(jìng)拍，具體地塊質(zhì)素如何呢？一起來(lái)看看。

NO.1

地塊具體解析

地塊位置：經(jīng)開(kāi)區(qū)震澤路與華誼路交叉口西北側(cè)

出讓面積：21864㎡

土地用途：居住用地

容積率：1.0-2.0

起拍樓面價(jià)：18300元/㎡

上限樓面價(jià)：21045元/㎡

起拍總價(jià)：80023萬(wàn)元

建筑限高：住宅建筑高度≥15層，且≤22層

地塊位于經(jīng)開(kāi)區(qū)華莊板塊，定位為改善型高端社區(qū)。

在交通方面，地塊周邊有 和風(fēng)路、震澤路 、華誼路等多條城市主干道，多維立體的交通路網(wǎng)，輕松聯(lián)通其他板塊；軌交方面，地塊緊鄰地鐵4號(hào)線二 期(在建)站點(diǎn)，交通出行便利。

商業(yè)配套方面，地塊距離新吳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)距離約1公里，步行約15分鐘；且地塊周邊還有華莊商業(yè)廣場(chǎng)、華莊集貿(mào)市場(chǎng)等，生活配套較為齊全。

教育資源方面，地塊周邊有華莊中心小學(xué)、華莊中學(xué)、波士頓國(guó)際學(xué)校等。

此外，地塊周邊還有華清醫(yī)院、正中公園等醫(yī)療、生態(tài)配套。

整體而 言，地塊周邊配套齊全，人居氛圍較為濃厚，且地塊所處華莊板塊是經(jīng)開(kāi)區(qū)城市更新的重點(diǎn)板塊；同時(shí)地塊所處位置為經(jīng)開(kāi)區(qū)與新吳區(qū)交界處，除享有經(jīng)開(kāi)區(qū)優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和生活配套外，還輻射產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的太科園板塊。

NO.2

地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值

1. 土地市場(chǎng)

眾所周知，自經(jīng)開(kāi)區(qū)成立以來(lái)，隨著各項(xiàng)高規(guī)格配套的不斷發(fā)展完善，仁恒、綠城、華發(fā)、建發(fā)等品牌房企不斷進(jìn)駐，其土地價(jià)值日益凸顯。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近5年經(jīng)開(kāi)區(qū)土地成交量呈現(xiàn)大幅下降趨勢(shì)，與此相反的是土地成交樓面價(jià)呈現(xiàn)不斷上漲趨勢(shì)，2023年經(jīng)開(kāi)區(qū)宅地成交樓面價(jià)達(dá)19266元/㎡，近5年成交樓面價(jià)增長(zhǎng)率為31.08%。隨著土地資源的逐漸減少，經(jīng)開(kāi)區(qū)的土地價(jià)值不斷攀升。

細(xì)化到經(jīng)開(kāi)區(qū)華莊板塊，近5年僅成交3幅宅地，其中2019年、2022年土地市場(chǎng)是空白狀態(tài)；2020年、2021年和2023年經(jīng)開(kāi)區(qū)華莊板塊各成交1幅宅地，土地資源的珍稀性不言而喻。

2. 新房市場(chǎng)

由于華莊板塊近5年來(lái)土地市場(chǎng)斷供，5年僅成交3幅宅地，且其中1幅宅地也是2023年上半年剛剛出讓的，所以目前，華莊板塊新房庫(kù)存僅7.5萬(wàn)方，板塊內(nèi)新房市場(chǎng)僅2個(gè)項(xiàng)目在售。

旭輝鉑宸府，在售103㎡、123㎡高層房源和139-225㎡疊墅產(chǎn)品，最新成交均價(jià)為24442元/㎡。

璟萃，在售108㎡、113㎡、127㎡帶裝修小高層以及142㎡毛坯小高層房源，最新成交均價(jià)26042元/㎡。

此外，周邊2公里范圍內(nèi)還有融創(chuàng)·CHINA山水江南、金科玖瓏悅項(xiàng)目在售。

融創(chuàng)·CHINA山水江南在售124㎡高層、143㎡小高層產(chǎn)品以及167-370㎡疊墅產(chǎn)品，最新成交均價(jià)32415元/㎡。

金科玖瓏悅在售105-137㎡高層以及135-173㎡多層房源，最新成交均價(jià)30976元/㎡。

3. 二手房市場(chǎng)

周邊二手房小區(qū)凱發(fā)苑與地塊相鄰，7月掛牌均價(jià)12902元/㎡，最近一次成交為2023年6月，建筑面積為72.61㎡房源，成交均價(jià)13934元/㎡。

周邊二手房小區(qū)和風(fēng)家園與地塊相鄰，7月掛牌均價(jià)12859元/㎡，最近一次成交為2023年5月，建筑面積為98.74㎡房源，成交均價(jià)11647元/㎡。

整體而言，目前周邊在售新房項(xiàng)目不多，待地塊開(kāi)盤(pán)入市，按照正常去化流速，周邊新房項(xiàng)目基本處于銷售尾聲，而周邊二手房房齡較老，設(shè)計(jì)老舊，產(chǎn)品差異大，不會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)，因此預(yù)判該地塊入市之后，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。

NO.3

地塊建設(shè)要求

1. 土地出讓金

第一期：50%，自簽訂出讓合同之日起一個(gè)月內(nèi)支付；

第二期：50%，自簽訂出讓合同之日起一年內(nèi)支付。

2. 建設(shè)期限

自交地之日起 12 個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，自開(kāi)工之日起36個(gè)月內(nèi)竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑高度≥15層，且≤22層；

城市主干道沿線15-17層住宅建筑面寬不大于60米，18-22層住宅建筑面寬不大于55米。

4. 其他要求

地塊要求現(xiàn)代風(fēng)格，淡雅、明快的建筑色彩；

住宅建筑外墻主體應(yīng)使用一體板、石材或同等品質(zhì)材料；若陽(yáng)臺(tái)采用玻璃欄板，主體應(yīng)使用雙層玻璃材質(zhì)。

NO.4

總結(jié)

經(jīng)開(kāi)區(qū)作為無(wú)錫的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，是無(wú)錫城市發(fā)展的窗口和名片，在不斷的發(fā)展和城市更新中，經(jīng)開(kāi)區(qū)正一步一步向上生長(zhǎng)。

隨著“一帶、兩鎮(zhèn)、三園”的城市更新規(guī)劃的重磅發(fā)布，經(jīng)開(kāi)區(qū)華莊板塊的未來(lái)城市發(fā)展的新藍(lán)圖緩緩拉開(kāi)。而在各項(xiàng)規(guī)劃、配套不斷變成現(xiàn)實(shí)的過(guò)程中，華莊板塊的土地價(jià)值日益攀升，成為品牌房企的錨定目標(biāo)。

8月9日，無(wú)錫四批次土拍即將開(kāi)啟，華莊板塊這幅宅地又將被哪個(gè)房企收入囊中呢？讓我們拭目以待！

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。

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