中房報(bào)記者 梁笑梅 北京報(bào)道

(資料圖)

剛剛談完增值服務(wù)的一些項(xiàng)目合作事宜，孟慶斌一邊接受采訪，一邊趕往機(jī)場(chǎng)。這是一個(gè)物業(yè)人的工作常態(tài)。

“我們這兩年跑偏了。一是我們基礎(chǔ)服務(wù)的品質(zhì)不如增值服務(wù)跑得快，因此利潤(rùn)貢獻(xiàn)反而不如增值服務(wù)高。二是因?yàn)檫@兩年樣沒(méi)有持續(xù)優(yōu)化我們現(xiàn)有的基本盤(pán)，沒(méi)有擴(kuò)張我們現(xiàn)有的資源庫(kù)。”7月28日，榮萬(wàn)家副總經(jīng)理孟慶斌在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)說(shuō)。

2021年，榮萬(wàn)家生活服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“榮萬(wàn)家”）正式在港交所上市，成為當(dāng)年第一家在港上市的物業(yè)企業(yè)。

用榮萬(wàn)家的話來(lái)說(shuō)，他們是在河北省疫情反撲、防控最嚴(yán)的時(shí)候完成了上市敲鐘。

這兩年，榮萬(wàn)家經(jīng)歷了埋頭進(jìn)行內(nèi)生式增長(zhǎng)再到今年上半年開(kāi)啟在收并購(gòu)上的反向“增肌”。

資料顯示，榮萬(wàn)家自2016年起推出智能化社區(qū)管理平臺(tái)“米飯公社”。“米飯公社”包括業(yè)主端APP和員工端作業(yè)App“米到家”，涵蓋了“客服、服務(wù)、生活、活動(dòng)、消費(fèi)、人員作業(yè)管理”等多方面功能。

新冠疫情期間，“米飯公社”從原先的智能服務(wù)、智能管控、社會(huì)活動(dòng)等服務(wù)內(nèi)容，接入在線商城、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、在線醫(yī)療，做到一站式全渠道服務(wù)平臺(tái)。從“米飯公社”會(huì)員運(yùn)營(yíng)、數(shù)據(jù)分析，到“米到家”最后500米概念，榮萬(wàn)家正在自身能力矩陣中，不斷摸索與社區(qū)生態(tài)共享的邊界。

上市后，榮萬(wàn)家也曾計(jì)劃通過(guò)單項(xiàng)目外拓、與第三方開(kāi)發(fā)商成立合營(yíng)企業(yè)及收并購(gòu)等三種方式外拓，來(lái)給公司增加預(yù)期每年約40%的面積。

事與愿違。

從物業(yè)管理收入來(lái)看，其對(duì)關(guān)聯(lián)方榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“榮盛發(fā)展”)仍有極高的依賴度。

2022年年報(bào)顯示，來(lái)自榮盛發(fā)展開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入總額12.47億元，占物業(yè)管理服務(wù)收入97.3%，獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入總額3469.4萬(wàn)元，占物業(yè)管理服務(wù)收入2.7%。

去年下半年開(kāi)始意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，榮萬(wàn)家自從今年上半年以來(lái)開(kāi)始在收并購(gòu)方面有了一些動(dòng)作。

6月21日，榮萬(wàn)家擬4000萬(wàn)元收購(gòu)河北金項(xiàng)物業(yè)80%股權(quán)。7月28日，榮萬(wàn)家擬5015.5萬(wàn)元收購(gòu)萬(wàn)家智慧環(huán)境(北京)70%股權(quán)。榮萬(wàn)家收并購(gòu)的動(dòng)作還在持續(xù)進(jìn)行中。

“未來(lái)我們收購(gòu)標(biāo)的會(huì)聚焦在城市服務(wù)、產(chǎn)城以及商寫(xiě)等方面?！泵蠎c斌解釋。

去年以來(lái)，上市物企對(duì)收并購(gòu)態(tài)度日趨謹(jǐn)慎，行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)終止的案例時(shí)有發(fā)生。上市物企全年累計(jì)并購(gòu)案例數(shù)量與交易金額均出現(xiàn)明顯縮減，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增速也有所放緩。

在孟慶斌看來(lái)，“相比前幾年瘋狂的收并購(gòu)，如今物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)PE(市盈率)不高，大家都比較理性，買(mǎi)方收購(gòu)比較謹(jǐn)慎，賣(mài)方也想得比較清楚。我們今年在這方面的動(dòng)作會(huì)比較多。”

資本市場(chǎng)已趨于理性階段，物業(yè)企業(yè)想要脫引而出，更得拿出過(guò)硬的實(shí)力了。

業(yè)績(jī)基本向好

部分業(yè)務(wù)“瘦身減脂”

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年上半年已經(jīng)過(guò)去，榮萬(wàn)家今年上半年的業(yè)績(jī)?nèi)绾?，下半年又有哪些?zhàn)略布局？

孟慶斌：上半年業(yè)績(jī)整體還是不錯(cuò)的，各項(xiàng)業(yè)務(wù)的基本面都在持續(xù)向好。但公司也會(huì)擠一些泡沫和水分。榮萬(wàn)家業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。比方說(shuō)原來(lái)的非業(yè)主增值服務(wù)，這一塊業(yè)務(wù)在做瘦身減脂的動(dòng)作。因?yàn)椋康禺a(chǎn)行業(yè)下行導(dǎo)致業(yè)務(wù)量減少，地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)導(dǎo)致物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大地影響了盈利水平。隨著未來(lái)房地產(chǎn)交付在持續(xù)的萎縮，我們會(huì)調(diào)整出來(lái)更多的精力，相應(yīng)地轉(zhuǎn)向基礎(chǔ)服務(wù)以及智慧化科技方面。我們未來(lái)還會(huì)在城市服務(wù)、產(chǎn)城以及商寫(xiě)等收并購(gòu)方面發(fā)力。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：最近，榮萬(wàn)家擬以4000萬(wàn)元收購(gòu)物管公司河北金項(xiàng)物業(yè)集團(tuán)有限公司，為何會(huì)對(duì)這家企業(yè)感興趣？

孟慶斌：收購(gòu)河北金項(xiàng)物業(yè)可謂是天時(shí)地利人和，因?yàn)榻衲晡覀児就瑫r(shí)在接觸多家收購(gòu)標(biāo)的，河北金項(xiàng)物業(yè)就在我們的屬地河北省，我們有比較好的地盤(pán)優(yōu)勢(shì)，況且我們?cè)谠鲋捣?wù)、科技方面以及基礎(chǔ)品質(zhì)上完全能夠加持這家企業(yè)。還有我們公司老板對(duì)河北金項(xiàng)物業(yè)也比較了解，PE不高，價(jià)格也比較合適。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：和一些大型物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)收縮不同，你們開(kāi)始了擴(kuò)張的步伐。在這一塊你們有什么計(jì)劃？

孟慶斌：今年以來(lái)，我們?cè)谑詹①?gòu)上會(huì)下功夫。事實(shí)上，在收并購(gòu)上我們公司上市前后均沒(méi)有大的動(dòng)作，一直以來(lái)都在進(jìn)行內(nèi)生式增長(zhǎng)，例如發(fā)展增值服務(wù)、智慧化服務(wù)。特別是今年上半年以來(lái)，我們深刻認(rèn)識(shí)到，企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要榮兼顧內(nèi)生式增長(zhǎng)與外延式拓展。如果管理面積上不去，那么邊際效益就上不去，就如同蓄水池沒(méi)有水，巧婦也難為無(wú)米之炊。隨著去年以來(lái)，一些嘗到野蠻并購(gòu)帶來(lái)的 “苦頭 ”的物企負(fù)責(zé)人，開(kāi)始發(fā)聲要減少收并購(gòu)。因此，我們公司在錯(cuò)過(guò)風(fēng)口之后再進(jìn)行收并購(gòu)，市場(chǎng)變得更加理性，PE下降了很多，其實(shí)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，收購(gòu)的價(jià)位會(huì)更合理。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：最近以來(lái)，榮萬(wàn)家的股價(jià)有所上升，你們是有專門(mén)在市值管理上下功夫？

孟慶斌：上市以來(lái)，我們專注提升內(nèi)生式增長(zhǎng)，對(duì)市值管理這塊沒(méi)有花太大心思。榮萬(wàn)家上市首日即破發(fā)，當(dāng)天市值蒸發(fā)4.1億港元。我們公司沒(méi)有刻意去做市值管理，主要還是以夯實(shí)基礎(chǔ)為主。今年有所不同，以前，沒(méi)有做市場(chǎng)外擴(kuò)，很少有機(jī)會(huì)讓外界真正去了解我們公司。今年我們公司對(duì)品牌進(jìn)行了一些強(qiáng)化。對(duì)架構(gòu)也重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，從品牌的角度重新定義了全公司的服務(wù)體系，今年我們建立了“美好服務(wù)”+“美好生活”兩大管理體系。“美好服務(wù)”（對(duì)空間的運(yùn)維）——是我們?yōu)楦鞣N空間提供的系統(tǒng)管理和多維服務(wù) 按服務(wù)項(xiàng)目類(lèi)型的不同 我們也建立了相應(yīng)刻度的管理標(biāo)準(zhǔn) 并按照“美好社區(qū)”“美好樓宇”“美好園區(qū)”“美好城市”做出了四大類(lèi)型的服務(wù)體系。“美好生活”（對(duì)人的服務(wù)）——是我們?cè)诟鞣N業(yè)態(tài)下為我們的業(yè)主/用戶提供的衣食住行、寓教頤樂(lè)等多方面的生活服務(wù) ，根據(jù)各類(lèi)服務(wù)我們建立了多條業(yè)務(wù)線 按不同業(yè)態(tài)做個(gè)性化的運(yùn)營(yíng)管理 以業(yè)主/用戶的滿意度為準(zhǔn)繩 輔以專業(yè)化人才和信息化系統(tǒng)更高效的提升服務(wù)效能 并且不斷創(chuàng)新 現(xiàn)“美好生活”下已經(jīng)有了新零售、美居、資產(chǎn)管家、社區(qū)食堂、汽車(chē)洗美、寵物、早教、養(yǎng)老、旅游等多種社區(qū)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。其實(shí)，最重要的還是整體基本盤(pán)的向好才導(dǎo)致有了在股價(jià)上的好成績(jī)。

物業(yè)風(fēng)口不再仍堅(jiān)定看好

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：截至目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解債務(wù)危機(jī)，進(jìn)行資本騰挪，轉(zhuǎn)手資產(chǎn)給關(guān)聯(lián)的物業(yè)企業(yè)，你怎么看？

孟慶斌：房地產(chǎn)企業(yè)“負(fù)重前行”之時(shí),關(guān)聯(lián)的物業(yè)企業(yè)也會(huì)受到牽連。資本騰挪肯定屬于現(xiàn)在目前物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀，主要看企業(yè)的創(chuàng)始人怎么處理這件事情。如果能有其他辦法的話，相對(duì)于保全整個(gè)物業(yè)企業(yè)的健康是有好處的，但如果實(shí)在沒(méi)辦法的話，很多掌舵者也會(huì)選擇資產(chǎn)騰挪。畢竟對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，自身能夠生存下去，才是重中之重。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：非業(yè)主增值服務(wù)曾經(jīng)作為物業(yè)企業(yè)的高毛利業(yè)務(wù)，在2022年受到了很大的不利影響，未來(lái)的走向如何？

孟慶斌：非業(yè)主增值服務(wù)的發(fā)展好壞和房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)下行，如果物業(yè)企業(yè)的的銷(xiāo)售面積和增速主要依靠關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)，那么企業(yè)未來(lái)管理規(guī)模的增長(zhǎng)就會(huì)受到重創(chuàng)。數(shù)據(jù)顯示，2022年物業(yè)服務(wù)企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)收縮明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步縮水。未來(lái)，住宅的領(lǐng)域里面的比拼會(huì)更激烈，倘若物業(yè)企業(yè)在成本上不能進(jìn)行更好的控制，在增長(zhǎng)點(diǎn)上又沒(méi)有更好的快速呈現(xiàn)，那么這些物業(yè)企業(yè)遲早就會(huì)被時(shí)代所淘汰。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)行業(yè)下行，你是如何看物業(yè)行業(yè)的未來(lái)，為什么？

孟慶斌：物業(yè)行業(yè)風(fēng)口不再，但我堅(jiān)持看好物業(yè)行業(yè)，這仍然是個(gè)非常好的生意模式 。主要有四個(gè)方面的原因。一是物業(yè)是社會(huì)基礎(chǔ)服務(wù)，關(guān)系民生保障，這決定了它是個(gè)具備常青基因的產(chǎn)業(yè)；二是圍繞一刻鐘便民圈，有相當(dāng)大的市場(chǎng)空間，僅僅打透其中任何一個(gè)，都是行業(yè)獨(dú)角獸；三是隨人類(lèi)科技迭代，智慧化進(jìn)入家庭的更多場(chǎng)景，能用資源咬合這些變化并能提供匹配服務(wù)的物業(yè) ，會(huì)得到更多未來(lái)用戶的依賴，“明天的服務(wù)很可能是今天的笑談”；四是物業(yè)今天所服務(wù)的項(xiàng)目，絕大部分并不能根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)匹配用戶的服務(wù)設(shè)計(jì)，導(dǎo)致用戶滿意度難以有效提升，這些都存在大量改進(jìn)空間，存在著商業(yè)價(jià)值的大機(jī)會(huì)。

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