降低存量房利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、

“城中村改造”、政治局會(huì)議“未提房住不炒”

房地產(chǎn)的又一個(gè)元年，是要開(kāi)啟了嗎？

【資料圖】

大家好，我是堂主。

最近出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)的文件，有點(diǎn)多，多到有點(diǎn)讓人應(yīng)目不暇，反應(yīng)不過(guò)來(lái)了。

先來(lái)梳理一下。

在房地產(chǎn)資金端：7月10日，央行、金監(jiān)局發(fā)布通知，延長(zhǎng)“金融16條”適用期限到2024年年底。

在存量房一側(cè)：7月14日，中央行貨幣政策司司長(zhǎng)表示，存量房可以降低房貸利率。

在新項(xiàng)目一側(cè)：7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》

而在重要的7月政治局會(huì)議里，在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，未提及“房住不炒”

在購(gòu)房端一側(cè)：

先是國(guó)稅總局官微信7月25日發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，涵蓋216項(xiàng)支持協(xié)調(diào)發(fā)展的稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引，比如賣(mài)房免增值稅、買(mǎi)房免個(gè)稅。

然后又在7月27日，住建部表示：進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施

把上面的信息簡(jiǎn)單捋捋，歪歪斜斜的每個(gè)文件都寫(xiě)著“支持房地產(chǎn)”五個(gè)大字。

買(mǎi)了房的睡不著，想著如何降低存量房貸利率，然后打給自己的貸款銀行，現(xiàn)在大部分銀行表示還未有這項(xiàng)服務(wù)。

廣州的興業(yè)銀行站出來(lái)了，然而記者發(fā)現(xiàn)，不過(guò)是給出一年的優(yōu)惠券，立馬就下頭了。

沒(méi)買(mǎi)房的心急如焚，這房地產(chǎn)是要起飛了嗎？

我今天一早打開(kāi)朋友圈，里面有不少說(shuō)房地產(chǎn)的又一個(gè)元年要來(lái)了。

當(dāng)然了，中介占了一大半。

我仔細(xì)看了半夜，才從字縫里看出些端倪來(lái)，滿頁(yè)都寫(xiě)著三個(gè)字：不降價(jià)。

即將到來(lái)的“房地產(chǎn)元年”，和“不降價(jià)”，似乎是能對(duì)應(yīng)得上。

今天，借著這個(gè)月集中發(fā)布的房地產(chǎn)利好政策，來(lái)聊一聊上面對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度是什么，背后的支撐是什么？

現(xiàn)在，到底是不是房地產(chǎn)的元年？房?jī)r(jià)真的會(huì)漲嗎？如果要漲，要滿足什么條件？

首先，聊聊上面對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度：要救！還是大力地救。

互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的。

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，出臺(tái)了“三道紅線”，給房企戴上緊箍咒。

在很多人看來(lái)，“三道紅線”是打壓開(kāi)發(fā)商、打壓房?jī)r(jià)，其實(shí)深層原因，絕不僅僅如此，

三年前的情況是：開(kāi)發(fā)商瘋狂加杠桿、銀行瘋狂批貸款、地方瘋狂賣(mài)地，這三個(gè)疊加效應(yīng)，無(wú)疑帶來(lái)了巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三年后的今天，金融16條延期、認(rèn)房不認(rèn)貸等，出臺(tái)了很多政策給房地產(chǎn)松綁，這又是整的哪一出？

其實(shí)，要看懂上面的操作，并不難。

在于現(xiàn)在房地產(chǎn)的底層運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯，不一樣了。

在上面看來(lái)：這一次的地產(chǎn)下行，并非源起金融杠桿過(guò)高。

參考一下國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，90年代日本房地產(chǎn)的泡沫，和2008年美國(guó)的次貸危機(jī)，兩者的地產(chǎn)下行，都是由于加息戳破了金融泡沫。

而中國(guó)這次的地產(chǎn)下行，其壓力更多是來(lái)自兩個(gè)方面。

首先，是收入預(yù)期的減少。

青年失業(yè)率在20%的歷史新高，久居不下。

各行業(yè)各公司裁員層出不盡，最近網(wǎng)上還傳出這樣的說(shuō)法：上海有10萬(wàn)份簡(jiǎn)歷，在空中飄蕩。

沒(méi)工作，沒(méi)收入，如何談買(mǎi)房？

其次，是對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)期的減弱。

給大家看兩組數(shù)據(jù)。

第一組數(shù)據(jù)，是全國(guó)住宅法拍房掛拍量。

7月20日財(cái)聯(lián)社報(bào)道，與2022年1-6月相比，全國(guó)住宅法拍房掛拍量同比增長(zhǎng)35.59%，成交量同比增長(zhǎng)16.22%，成交均價(jià)同比下降2.43%。

其中，全國(guó)40個(gè)大中城市中，掛拍量最高的是成都、重慶、南寧，分別掛拍5132套、4973套和2851套住宅。

第二組數(shù)據(jù)，是7月新房成交量。

7月24日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告：7月新房成交同比或縮水4成。

報(bào)告顯示，

7月1日-20日，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為816萬(wàn)平方米，環(huán)比6月1-20日下降33%，同比2022年7月1-20日下降37%。

其中，7月份全國(guó)50個(gè)城市中，有42個(gè)城市交易行情有環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，即8成城市交易量不如6月份。

這兩組數(shù)據(jù)我就不解讀了，能懂的都懂。

如果實(shí)在不懂，就想想那些斷供、和集中提前還貸的事件。

基于以上，所以你就能大概理解到這次，為什么上面要救房地產(chǎn)了，

根本來(lái)說(shuō)，就是認(rèn)為本輪地產(chǎn)下行，并非是金融系統(tǒng)引發(fā)的。

再直白點(diǎn)，就是一致認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)之前那么高了，所以就有空間去操作。

三年時(shí)間，說(shuō)長(zhǎng)不長(zhǎng)，說(shuō)短不短。

唯一可以確定的是，早已物是人非。

普通大眾對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度，就像是遇到了前任：

不管說(shuō)什么，都是且聽(tīng)且看，不管做什么，也都是無(wú)動(dòng)于衷。

沒(méi)辦法，實(shí)在是太熟悉了。

當(dāng)初感情是怎么被騙的，曾經(jīng)的那些套路，歷歷在目。

現(xiàn)在緊抱著房地產(chǎn)大腿的，多半是房企，或者是中介。

這樣不能怪人家，畢竟人家就是靠這個(gè)吃飯的。

那么今年，會(huì)不是又一個(gè)房地產(chǎn)的元年？

說(shuō)實(shí)話，我覺(jué)得很難。

若今年是元年，未來(lái)怎么樣，咱不好說(shuō)。

但過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，總是有參考價(jià)值的。

假設(shè)房子看作是一件商品，而不是金融產(chǎn)品，

那么要滿足房?jī)r(jià)漲起來(lái)，最先考慮的是其目標(biāo)消費(fèi)人群。

換句話來(lái)說(shuō)，你說(shuō)是房地產(chǎn)元年，那就說(shuō)說(shuō)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)吧。

根據(jù)中指研究院之前的調(diào)查結(jié)果，

我國(guó)25-34歲的年輕人是樓市第一購(gòu)房群體，約占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的50%。

這部分人群往往是結(jié)婚購(gòu)房，屬于首次購(gòu)房需求。

35-44歲的中年人是第二大購(gòu)房群體，約占購(gòu)房者總數(shù)的24.5%。

這部分人群屬于改善型需求。

顯然，在25-34歲這個(gè)年齡階段，其實(shí)中低收入人群的占比，很高的。

以前大多數(shù)都是加大杠桿上車的，而在未來(lái)，隨著適齡購(gòu)房人口數(shù)量所占比例的連年下滑，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)需求，也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

民生宏觀表示：過(guò)去30年，中國(guó)樓市快速漲價(jià)，得益于商品房居住屬性和金融屬性的共同支撐。

而隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，商品房居住和金融屬性，很可能面臨分化。

問(wèn)題來(lái)了，如果一般房子沒(méi)有了金融屬性，還會(huì)上漲嗎？

說(shuō)了那么多，堂主想說(shuō)的是，如果認(rèn)定是房地產(chǎn)的元年，那么就不要像過(guò)去那樣簡(jiǎn)單粗暴：可以完全不看市場(chǎng)規(guī)律，完全不看人口規(guī)律、供需關(guān)系，純靠一紙文書(shū)，就能讓所有人提振信心。

要想走出新路子，就不能還是老辦法。

今天中午，堂主出去辦事。

中午一點(diǎn)半的廣州，高溫達(dá)到35度。

在十字路等紅綠燈的時(shí)候，突然旁邊停了一輛電瓶車。

那電瓶車車轱轆有些銹斑，我猜，大概率是二手的。

瘦小的身軀之下，是一身寬大的黃色工作服，背后印著大大的美團(tuán)二字，

我站在背后，看到頭盔下面，是往后梳的小辮子。

上前去看，是一個(gè)小女生，看樣子約莫二十來(lái)歲。

滿頭大汗，手臂通紅。

綠燈亮起，電驢車上的瘦小身影，漸行漸遠(yuǎn)。

烈日越來(lái)越猛，我也滿頭大汗，卻心生悲涼。

你說(shuō)，現(xiàn)在我們討論的房地產(chǎn)是不是又要起飛 ，對(duì)于她來(lái)說(shuō)，有什么關(guān)系嗎？

上到月球探索，下到5G領(lǐng)先，跟美國(guó)拼人工智能，拼經(jīng)濟(jì)、比GDP總量等等，沒(méi)錯(cuò)，這是中國(guó)夢(mèng)。

然而，對(duì)于那個(gè)送外賣(mài)的女孩來(lái)說(shuō)，她的夢(mèng)，其實(shí)并沒(méi)有那么高大上。

無(wú)非就是在炎炎夏日里奔波，有個(gè)工作，有份收入，交了社保，納了醫(yī)保，病了能報(bào)銷，老了有保障……

這，不也是她的中國(guó)夢(mèng)嗎？

如果，我說(shuō)的是如果，如果說(shuō)以后拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的大馬車是“消費(fèi)”，

那么，提高普通人的收入，制定國(guó)民收入倍增計(jì)劃，不就是開(kāi)啟了一個(gè)新的元年嗎？

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