文/謝逸楓

筆者呼吁國(guó)家出臺(tái)一攬子房地產(chǎn)救市已經(jīng)有一年半時(shí)間，終于在2023年7月10日、14日、19日、21日、24日、27日國(guó)家出手救市。房地產(chǎn)終于迎實(shí)質(zhì)性、歷史性轉(zhuǎn)變的國(guó)家一攬子救市政策，堪稱超級(jí)重磅。

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政策滯后于市場(chǎng)，是過(guò)去20年房地產(chǎn)調(diào)控最大弊端。根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，新一輪房地產(chǎn)政策的全面救市應(yīng)該是在2022年打響，事實(shí)是在2023年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)先揚(yáng)后抑、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)之后，才開(kāi)始真正意義救市。

房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)的信號(hào)始于7月10日-7月28日，特別是國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)新形勢(shì)的判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化、適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的表述。

7月10日金融16條措施第四，第八條續(xù)力延期；7月14日國(guó)新辦央行對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)新形勢(shì)判斷，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化；7月19日發(fā)改委的壯大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條政策，支持民營(yíng)房企融資。

7月21日19個(gè)超大特大城市的城中村改造政策；7月24日中政會(huì)議，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)、適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策方向；7月27日住建部的二降一減免、認(rèn)房不認(rèn)貸的一攬子房地產(chǎn)救市政策指導(dǎo)。

此時(shí)，房地產(chǎn)政策正迎來(lái)歷史性轉(zhuǎn)變，進(jìn)入方向、框架、具體的房地產(chǎn)政策措施表述。按照7月27日住建部企業(yè)座談會(huì)的新聞通稿內(nèi)容看，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，下一步一攬子房地產(chǎn)政策調(diào)整路線圖非常清晰。

座談會(huì)的新聞通稿房地產(chǎn)政策調(diào)整的內(nèi)容看，主要是圍繞著居民剛性與改善性需求做文章，即降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸的政策路線圖。

目前一攬子房地產(chǎn)救市政策初步為金融16條延期、降準(zhǔn)、降息、局部城市限制政策調(diào)整、購(gòu)房補(bǔ)貼、降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的框架。

釋放了六個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)，首先是房地產(chǎn)政策正在迎來(lái)歷史根本性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，拐點(diǎn)正式確認(rèn)。其次是首次與改善的購(gòu)房者最好購(gòu)房時(shí)機(jī)來(lái)臨。再次是意味著認(rèn)房又認(rèn)貸正式取消，房住不炒的短期目標(biāo)完成。

四是一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)離企穩(wěn)、復(fù)蘇、回暖預(yù)期加快。五是未來(lái)房地產(chǎn)政策調(diào)整空間依然存在，政策工具箱的政策豐富，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化出臺(tái)，最后是說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行周期加快結(jié)束。

最后一步在因城施策、一城一策的基調(diào)下，圍繞著首次和改善性的住房需求，省、地方如何落實(shí)二降一減免、認(rèn)房不認(rèn)貸的一攬子房地產(chǎn)政策，才是房地產(chǎn)政策影響市場(chǎng)的操作層面，可謂是重中之重。

一是降低首套住房的首付比例和貸款利率的操作層面。一線城市北京、上海、深圳、廣州首套住房的首付比例最高，普通住宅分別為35%、35%、30%、30%，非普通住房分別為40%、40%、60%、40%。

蘇州、杭州和三亞等二線城市首套住房首付比例最高，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行20%首付比例，包括哈爾濱、沈陽(yáng)和鄭州等城市。因此，一線、二線核心城市首套住房的首付比例應(yīng)該會(huì)分別下降到25%、20%。

二是首套房的房貸利率下限下降。7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，較6月下降10個(gè)基點(diǎn)。一線城市的首套房的房貸利率最高，分別為4.75%、4.55%、4.20%、4.50%，有望調(diào)整到平均4.0%左右。

二三線線城市的西安、成都、長(zhǎng)沙、合肥、青島、寧波、重慶、杭州、南京、蘇州、濟(jì)南、佛山、東莞、南通首套房的房貸利率均為4.0%，按照LPR的下調(diào)幅度看，首套房的房貸利率有望調(diào)整均為3.8%

二三線線城市的廈門(mén)、福州、武漢、石家莊、珠海、天津、鄭州、無(wú)錫、沈陽(yáng)、哈爾濱、昆明首套房的房貸利率為3.6%-3.85%，按照LPR的下調(diào)幅度看，首套房的房貸利率有望調(diào)整均為3.4%-3.6%。

三是改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免。降低購(gòu)房交易成本，減免稅費(fèi)，是鼓勵(lì)剛性與改善性需求的最好政策之一，5年改2年免征增值稅、個(gè)人所得稅減半、契稅減半、免印花稅、中介費(fèi)用減半。

四是個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是指購(gòu)房者名下是否有房，不考慮貸款記錄。只要購(gòu)房者證明其名下無(wú)房，可以按照首套房認(rèn)定。如果購(gòu)房者名下已經(jīng)有一套房，不考慮貸款有無(wú)還清，都按照二套房來(lái)認(rèn)定。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”，主要針對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，是指有過(guò)購(gòu)房貸款記錄，再購(gòu)房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清，會(huì)被認(rèn)定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率、稅費(fèi)均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場(chǎng)。

目前個(gè)人住房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，基本主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、廈門(mén)、成都、長(zhǎng)沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海17座城市。

北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、廈門(mén)、成都、長(zhǎng)沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海的二首付比例最高分別為60%、50%、70%、70%、70%、50%、50%、40%、40%、50%、40%、40%、60%、40%、30%、30%。

按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，例如北京普通住房、非普通住房二套房首付比例最高分別為60%、80%，房貸利率高達(dá)5.25%。若是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，二套房首付比例最低降至30%、35%、房貸利率降至4.55%。

例如例如上海普通住房、非普通住房二套房首付比例最高分別為50%、70%，房貸利率高達(dá)5.25%。若是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，二套房首付比例最低降至30%、35%、房貸利率降至4.55%。

此次“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表述極為重磅，若取消該政策，熱門(mén)一二線城市購(gòu)房門(mén)檻大幅下調(diào)，對(duì)樓市成交有明顯提振作用。可以看出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率、稅收成本。

對(duì)于一線城市的影響最大。其中北京、上海兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大，其次是深圳、廣州一線城市、其他二線城市。認(rèn)房不認(rèn)貸，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率、稅費(fèi)成本。

根據(jù)樓市政策調(diào)整經(jīng)驗(yàn)看，一線城市帶動(dòng)二三線城市的邏輯不變。預(yù)計(jì)一線城市、二三線城市會(huì)跟進(jìn)執(zhí)行降首付、降利率、減免稅費(fèi)、‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策。因此，作為首次、改善換房的購(gòu)房者必須盡快出手購(gòu)房，避免稱過(guò)低谷期。

目前三四線城市已經(jīng)無(wú)政策可寬松，唯有國(guó)家層面出政策。一二線城市出政策調(diào)整的空間大，特別是一線城市。例如二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，賣(mài)一買(mǎi)一的認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該是全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的政策。

值得注意的是一線城市的北京、上海、深圳二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行上不一刀切，認(rèn)房不認(rèn)貸的實(shí)施采取微調(diào)的方式，針對(duì)無(wú)房有貸購(gòu)房者的普通住房二套首付比例，北京、上海60%/非普通住房60%、深圳50%。

調(diào)控主基調(diào)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生重大變化，短期、長(zhǎng)期房地產(chǎn)政策工具箱存在巨大的優(yōu)化空間，未提“房住不炒”，政策主基調(diào)預(yù)期發(fā)生明顯轉(zhuǎn)向。一旦因城施策的政策工具箱已出臺(tái)的一攬子政策效果不如預(yù)期，將會(huì)有新的政策加入。

與2008年-2009年、2014年-2015年房地產(chǎn)救市的低首付、低稅費(fèi)、低旅率，取消限購(gòu)等限制措施、加其他的刺激政策外，2023年的二降一減免、認(rèn)房不認(rèn)貸政策顯得力度小、規(guī)模小、范圍小。

基于目前房地產(chǎn)持續(xù)低迷、房企資產(chǎn)表與市場(chǎng)修復(fù)周期拉長(zhǎng)、樓市供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性的重大變化的新形勢(shì)下，第一輪的一強(qiáng)調(diào)二降一減免、認(rèn)房不認(rèn)貸的一攬子房地產(chǎn)政策之后，應(yīng)該會(huì)有第二輪的一攬子房地產(chǎn)救市政策出臺(tái)。

一是一線、二線城市的房貸首付、利率存在調(diào)整空間。只要認(rèn)房又認(rèn)貸的城市調(diào)整為認(rèn)房不認(rèn)貸，普通住房、非普通住房二套房的首付比例、房貸利率、稅費(fèi)就存在下降的空間。

二是普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)可以調(diào)整，首付、稅費(fèi)等可以下降。在優(yōu)化方式中，結(jié)合生育政策、人才政策、養(yǎng)老政策等，對(duì)于多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策，滿足了合理住房需求釋放。

三是一、二線城市的中心、市區(qū)域盡快解除、取消限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限簽、限離、限商住、限戶型與面積、二手房指導(dǎo)價(jià)限制措施，滿足更多剛需與改善性住房需求。

四是一二線城市的地方一律購(gòu)買(mǎi)普通商品房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房、保租房，超級(jí)與特大城市舊城改造、舊區(qū)改造實(shí)施貨幣化安置，棚改房的城市實(shí)施貨幣化安置，可以快速的去庫(kù)存。

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