作者 | 燕大

深耕地方三十年的“河南王”建業(yè)地產(chǎn)再爆大雷。

【資料圖】

提到建業(yè)地產(chǎn)，河南的網(wǎng)友最熟悉，作為本土地產(chǎn)巨頭建業(yè)在河南18個(gè)省轄市、100多個(gè)縣市區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤無(wú)算，可以說(shuō)是家喻戶曉。

但以前家喻戶曉的是美名，現(xiàn)在可能就是惡名了。

昨夜，建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）在港交所公告，大意為因銷售差、資金緊張加劇，竭盡全力仍無(wú)力在6月23日寬限期結(jié)束前支付7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息；同時(shí)為確保公平，將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付。

這家河南 本土地產(chǎn)巨頭在努 力自救的過(guò)程中仍然沒(méi)能抗住下行趨勢(shì)帶來(lái)的壓力。

用白話翻譯過(guò)來(lái)就是，確實(shí)沒(méi)搞到錢，大家也別催，暫時(shí)都不還，喘口氣先。

危機(jī)從幾年前就已開(kāi)始，在這中間建業(yè)還還了十幾億美元債。

兩年前網(wǎng)上流傳一份建業(yè)《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》，這封“求助信”一度沖上熱搜。

報(bào)告中大吐苦水，因?yàn)橐咔?、汛情雙重影響，300多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本處于停業(yè)和半停業(yè)，50多個(gè)售樓處被迫關(guān)閉，為了自救建業(yè)已采取降本增效、減員降薪等措施，但銷售和回款壓力空前，呼吁政府出手協(xié)調(diào)。

借此要債、要政策，訴求主要有三：

第一，建業(yè)方面懇請(qǐng)省里協(xié)調(diào)有關(guān)市縣區(qū)，盡快償還多年來(lái)由于各種原因拖欠建業(yè)的各類款項(xiàng)，超過(guò)50億元；

第二，由于汛情、疫情造成企業(yè)出現(xiàn)的巨額減收，減免和緩交增值稅、所得稅；

第三，允許建業(yè)部分在建工程延期交付，部分土地款可延緩支付半年到一年。

不知道是不是后面河南接到“求助信”研究后發(fā)了力，建業(yè)確實(shí)弄到錢還了債。

按照建業(yè)地產(chǎn)披露，自2021年7月1日至今，建業(yè)集團(tuán)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

可以說(shuō)在自救的路上，建業(yè)確實(shí)是扛過(guò)一波房企爆雷海嘯的。

但扛過(guò)了狂風(fēng)暴雨，卻并沒(méi)有等來(lái)彩虹。

反映出兩個(gè)主要難題：

第一，除核心城市外，大多數(shù)城市需求不穩(wěn)。

需求不穩(wěn)主要受三方面因素影響：收入預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

就業(yè)難、支出大，在收入基本不變或者較低的情況下，購(gòu)買意愿自然不強(qiáng)烈；

房?jī)r(jià)之前猛漲主要在于買了就能升值，投資屬性和升值愿望遠(yuǎn)高于居住，沒(méi)有升值預(yù)期，購(gòu)買愿望自然回落；

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要在于交付問(wèn)題，爛尾樓無(wú)法按時(shí)交付造成的陰影誰(shuí)踩誰(shuí)知道。

除此之外，對(duì)于扎根四五六線市縣區(qū)的房企，城鎮(zhèn)化趨近尾聲，在小縣城、市里該買房的那一大批紅利人口多數(shù)已買完，客戶數(shù)量大幅減少。

第二，地方財(cái)政即使想支持，也未必顧得上。

現(xiàn)在不論是西南幾省、北方幾省還是內(nèi)地幾省，債務(wù)壓力依然相當(dāng)大。

化債是長(zhǎng)期工作，急也沒(méi)有用，特別是很多小縣城，財(cái)政收入只有十幾二十億，動(dòng)輒負(fù)債幾十上百億，正常發(fā)工資都得咬牙。

在這種情況下，金融債務(wù)都得展期再展期，欠房企的錢自然更會(huì)長(zhǎng)時(shí)間延期。

前些年房地產(chǎn)高峰期，中間有四五年我經(jīng)常去河南各地出差，與各個(gè)地級(jí)市甚至縣城的銀行分行、總行打交道，跟銀行同業(yè)聊地產(chǎn)就幾乎無(wú)一例外必然會(huì)聊到當(dāng)?shù)氐慕I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可見(jiàn)建業(yè)在河南本土鋪開(kāi)之廣。

可是過(guò)了高峰期，鋪得越廣產(chǎn)生的問(wèn)題越多。

從2022年開(kāi)始建業(yè)調(diào)架構(gòu)、賣資產(chǎn)、引國(guó)資，加上大裁員、拿授信保交樓等操作，除了復(fù)工保交樓就是還債，這一點(diǎn)從建業(yè)2021年到現(xiàn)在還了十幾億美元境外債就能看出。

問(wèn)題就在于，還了那么多美元債卻還有那么多樓盤被反應(yīng)未復(fù)工、已交房出現(xiàn)各種問(wèn)題互相推諉無(wú)人解決。

透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，房企面臨金融債務(wù)、開(kāi)工交樓、工程款、材料款、員工工資、房屋質(zhì)量等問(wèn)題，往往首先解決的是金融債務(wù)，為什么？

因?yàn)榻鹑趥鶆?wù)一般都是帶有抵押的，不還就會(huì)被訴訟、凍結(jié)資產(chǎn)，那就徹底完蛋。

而交了錢的購(gòu)房者、工程款材料款、員工工資、質(zhì)量問(wèn)題等等，更像“純信用”，無(wú)抵押無(wú)質(zhì)押，沒(méi)有抓手自然就會(huì)被往后排。

現(xiàn)在建業(yè)連境外債也開(kāi)始停付，那么它項(xiàng)下的樓盤交付難度或許更大！

昨天公告中 建業(yè)表示，現(xiàn)階段將全力“保交付、保經(jīng)營(yíng)”，看起來(lái)像是償還境外債無(wú)望，轉(zhuǎn)頭轉(zhuǎn)向極其“正確”的保交樓。

這操作，加印都得直呼內(nèi)行。

但雖然態(tài)度有了行動(dòng)卻未必會(huì)很快，停兌付金融債務(wù)很快將迎來(lái)一系列訴訟，能不能保住運(yùn)營(yíng)都是兩說(shuō)，更別說(shuō)交樓。

最終壓力又倒向到地方政府和無(wú)數(shù)購(gòu)房者、工程材料商等等。

房企賺的都是風(fēng)口的錢，過(guò)了那個(gè)村就難有下個(gè)店。

若銷售一直不理想，房企的交樓不知又要等多久。

-End -

希望和你一起共鳴！

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