文｜鄧浩志

過去一周，有兩條關(guān)于樓市的重要消息。一則，是70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，5月全國(guó)樓市延續(xù)4月的跌勢(shì)，樓市進(jìn)一步低迷；二則，是五年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，100萬(wàn)貸款30年期限，每個(gè)月可以少還利息58元。58元？是的，但誰(shuí)會(huì)為這58元的優(yōu)惠而在這個(gè)時(shí)間去買房？

見到樓市如此表現(xiàn)，再配合偏弱的“救市”措施，市場(chǎng)不免有點(diǎn)失望。不過另一方面，市場(chǎng)也在傳聞LPR下調(diào)之后，還有其他刺激經(jīng)濟(jì)政策可能出臺(tái)。到底有沒有可能？到底會(huì)是什么利好？到底刺激政策什么時(shí)候才能出？

(資料圖)

五年期LPR如期下調(diào)

這是在央行短期便利借貸，中期便利借貸利率接連下調(diào)后的必然結(jié)果，似乎也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和樓市再次出現(xiàn)下行壓力之后的“規(guī)定動(dòng)作”。經(jīng)濟(jì)不好，樓市低迷，“放水”“降息”幾乎成了看門老大爺都懂的常規(guī)操作。必然操作至于這次下調(diào)有什么影響呢？

常規(guī)的看法是利息下調(diào)了，企業(yè)融資成本，房貸還款壓力都會(huì)降低，自然利好實(shí)體經(jīng)濟(jì)，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。但也有分析擔(dān)心單純的“放水”缺乏新意，未必明顯改善需求和氣氛。畢竟過去兩年，我們一直在這么操作，而效果似乎越來(lái)越不明顯。而且持續(xù)地降息，未來(lái)債務(wù)負(fù)擔(dān)也會(huì)更沉重。所以也有專家呼吁提升家庭收入和消費(fèi)。

總的來(lái)說，我認(rèn)為利好就是利好，它能實(shí)實(shí)在在地降低房貸利息，無(wú)論是對(duì)正在還貸的朋友還是準(zhǔn)備購(gòu)房的朋友都是好消息，至于政策是否能起到鼓勵(lì)購(gòu)房的作用？能起到多大的作用？暫時(shí)雖然不好預(yù)測(cè)。但根據(jù)多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)將會(huì)出臺(tái)一攬子刺激經(jīng)濟(jì)和推動(dòng)房地產(chǎn)需求復(fù)蘇的政策。所以，這次LPR的下調(diào)，可能只是前菜。剩下的，大家可以期待一下。

五月，70城樓市繼續(xù)量?jī)r(jià)齊跌

延續(xù)了四月份整體回落的趨勢(shì)。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。

從二手住宅看，5月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。

樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)不盡人意，3月見頂之后就一直回落，已經(jīng)由復(fù)蘇，再次轉(zhuǎn)入弱勢(shì)。這是壞消息。好消息是同比肯定還是增長(zhǎng)的，怎么差也不會(huì)比去年差。而且經(jīng)過連續(xù)兩個(gè)月較大幅度的回落之后，6月初的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)在底部企穩(wěn)了，這個(gè)底部是高于去年的底部的。只不過老和去年比是不行的，也不夠的。政策還得加加碼，否則肯定拖累經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

政策前瞻

從目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)還有房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，需要進(jìn)一步更強(qiáng)的刺激政策是肯定的。之所以這次LRP下調(diào)非?？酥疲姓f法是寬松貨幣政策的邊際效應(yīng)在下降，副作用在增加。而期待中的一攬子刺激政策還沒有見到，也有觀點(diǎn)認(rèn)為可能是擔(dān)心地方債務(wù)問題壓力較大。所以后續(xù)還有沒有政策？政策力度強(qiáng)還是弱？這些都是未知之?dāng)?shù)。

但現(xiàn)狀就已經(jīng)擺在面前。若管理層認(rèn)為有需要刺激下半年的經(jīng)濟(jì)，則政策最遲不會(huì)遲于7月上旬出臺(tái)。如果過了7月還沒有，則更大可能是下半年沒有什么政策上的指望了。維持現(xiàn)狀，扛過去，就是最終的選項(xiàng)。

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