一邊是樓市熱度消退，一邊是土拍頻頻火出圈，最近的房地產(chǎn)行業(yè)有點(diǎn)“魔幻”。

6月20日，廣州天河區(qū)一宗地經(jīng)過30輪出價(jià)后，提前觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，封頂總價(jià)約21.86億元，樓面價(jià)約5.73萬元/平方米，刷新廣州樓面價(jià)TOP10榜單，高居第二位。

(資料圖片僅供參考)

近兩個(gè)月，像上述地塊一般，引發(fā)房企激烈爭(zhēng)搶的土地頻繁出現(xiàn)，從北京、廣州，到成都、杭州，土拍市場(chǎng)好像“一夜回春”了。大型央國(guó)企現(xiàn)身熱點(diǎn)城市拍地，一些名不見經(jīng)傳的小公司，也沖到北京參與搖號(hào)，土拍現(xiàn)場(chǎng)遍布房企人士穿紅衣的身影。

熱鬧之下，房企恢復(fù)拿地了嗎？現(xiàn)實(shí)可能有些“骨感”。實(shí)際上，當(dāng)前房企投資力度仍然較弱，前五月百?gòu)?qiáng)房企拿地總金額同比降8.4%；除了部分地方性民營(yíng)房企，絕大部分上市民企仍然停止拿地。當(dāng)下土地市場(chǎng)的繁華能持續(xù)多久，依然是個(gè)疑問句。

黑馬企業(yè)攻城略地

一向波瀾不驚的北京土地市場(chǎng)，這個(gè)夏天有點(diǎn)“火爆”。

今年以來，北京歷次土拍都有新看點(diǎn)，從最初對(duì)“中建系”同臺(tái)競(jìng)技的關(guān)注，到各地殺出來的地方中小房企，以往靜如湖水的北京土拍，如今站到了鎂光燈最亮眼的位置。一塊土地，動(dòng)輒幾十家房企搖號(hào)，能否搶到地不再只拼實(shí)力，還要有幾分運(yùn)氣。

福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、中皋置業(yè)，是最新被好運(yùn)砸中的企業(yè)。六月初，福建雄旺幸運(yùn)搖中了順義新城第19街區(qū)地塊；因低總價(jià)、高利潤(rùn)，這地塊吸引了中海、首開、龍湖等老面孔，以及東方雨虹、陽明尚興等建筑類民企參拍，最終被福建雄旺一舉奪得。

類似場(chǎng)景屢屢上演。6月14日，石家莊創(chuàng)世紀(jì)以11.04億元競(jìng)得順義新城地塊，擊敗了一同參拍的21家房企；6月16日，中皋置業(yè)斬獲亦莊新城X47R1地塊，同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的有華潤(rùn)、中鐵建、保利、中海等規(guī)模企業(yè)，以及太原萃豐、南通江海港等諸多新面孔。

以往，因地價(jià)成本較高，北京土拍幾乎是規(guī)模房企的天下，很少見到如此多新面孔集體現(xiàn)身的場(chǎng)景。更引人關(guān)注的是，這些幸運(yùn)搖中的企業(yè)，此前地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)并不豐富。

公開信息顯示，福建雄旺剛成立半年、此前沒有公開市場(chǎng)拿地及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；河北企業(yè)石家莊創(chuàng)世紀(jì)，成立時(shí)間較早，但此前很少獨(dú)立開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，多與萬科、龍湖等龍頭房企合作；再如中皋置業(yè)，屬于江蘇地方國(guó)資企業(yè)，同樣沒有獨(dú)立操盤經(jīng)驗(yàn)。

這些此前不被關(guān)注的小房企，赴京拿地是為利潤(rùn)而“打新”，還是其他房企設(shè)置的“馬甲”，一時(shí)間眾說紛紜。如果追溯股權(quán)關(guān)系，福建雄旺有兩家下屬公司，股東可穿透至建發(fā)旗下的利百控股；中皋置業(yè)方面，也有市場(chǎng)消息稱其正與經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商接洽。

更有甚者，在6月14日的北京土拍中，有家參拍房企成立僅兩天，即太原萃豐。資料顯示，太原萃豐成立時(shí)間為2023年6月12日，股權(quán)穿透后實(shí)控人為張亞平。張亞平為山西東輝集團(tuán)董事長(zhǎng)，被稱為“山西隱形富豪”，東輝集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)則涉及煤碳、有色金屬、新材料、新技術(shù)、文化旅游，總資產(chǎn)規(guī)模60億元。

不過，這些并不能做實(shí)它們的“馬甲”身份，目前僅是市場(chǎng)猜測(cè)。綜合業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)，一方面因北京部分地塊利潤(rùn)高，“搖到”即可賺到，吸引了部分投機(jī)者；另一方面，當(dāng)下房企投資策略高度趨同，為提高中簽機(jī)會(huì)，不排除大房企請(qǐng)有資質(zhì)的供應(yīng)商協(xié)助參拍；此外，部分下游企業(yè)積極參與土拍搖號(hào)，或是為了拿地后在與甲方的合作中增添談判籌碼。

除了北京，在杭州、成都等土拍熱點(diǎn)城市，也有變化在發(fā)生，即地方本土房企崛起。

比如6月9日，杭州第五批集中供地出讓5宗地塊，4宗封頂搖號(hào)，1宗底價(jià)成交。其中江灣新城一地塊吸引了70家企業(yè)參與搖號(hào)，創(chuàng)下杭州賣地?fù)u號(hào)以來的新高，被綠城搖中。江灣新城另一地塊，則被民營(yíng)房企宇誠(chéng)集團(tuán)搖中，該集團(tuán)總部在浙江德清縣。

中指研究院表示，前五月拿地的民營(yíng)房企中，多是中小民企在當(dāng)?shù)啬玫?，主要集中在城市群的一二線熱點(diǎn)城市及部分三四線城市，如長(zhǎng)三角一二線城市上海、杭州、蘇州、南京、合肥、寧波等，三四線城市臺(tái)州、溫州、紹興等；粵港澳的廣州、佛山等。

土拍市場(chǎng)冷熱交織

“馬甲”疑云隱現(xiàn)、幾十家房企競(jìng)爭(zhēng)......表面熱鬧的土拍市場(chǎng)，真的回暖了嗎？

答案或許并不樂觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年1～5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額10187億元，同比增速-10.5%；新開工面積8503萬平方米，同比增速-27.3%。

中銀證券稱，5月房地產(chǎn)開發(fā)投資金額1.02萬億元，同比下降10.5%，降幅較上月擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)，今年以來投資單月同比增速持續(xù)下行；從絕對(duì)量看，處于2018年以來同期最低值，尚未有止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2023年投資和新開工面積同比增速分別為-2.3%、-5.1%。

從百?gòu)?qiáng)房企表現(xiàn)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前五月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額4290億元，拿地規(guī)模同比下降8.4%；絕大部分上市民營(yíng)房企基本停止拿地，前五月上市民營(yíng)房企中拿地企業(yè)數(shù)量占比僅為8.2%，大部分企業(yè)拿地明顯減弱，流動(dòng)性壓力仍較大。

華創(chuàng)證券也表示，從投資金額看，前五月華潤(rùn)拿地最為積極，拿地金額214億元，2023年1-5月累計(jì)投資強(qiáng)度達(dá)42%。與此同時(shí)，民企拿地保持低位，碧桂園、金地、龍湖、新城1-5月累計(jì)投資強(qiáng)度分別僅為5%、12%、11%、11%。

究其根本，部分熱點(diǎn)城市土拍高熱，其實(shí)是房企投資策略趨同、扎堆競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致?！胺科笸顿Y普遍聚焦高能級(jí)城市確定性地塊，主要原因是低能級(jí)城市流速較慢，拉長(zhǎng)項(xiàng)目去化周期，拖累利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)?！比A創(chuàng)證券認(rèn)為。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴第一財(cái)經(jīng)，近兩年受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，拿地容錯(cuò)率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”、“聚焦核心城市及區(qū)域”的策略，確定性的銷售去化成為拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資重點(diǎn)。

受此影響，北上杭等核心城市受到更多關(guān)注，而當(dāng)前多地競(jìng)拍至最后階段多采取搖號(hào)方式，“新面孔”企業(yè)也有獲取優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會(huì)；另一方面，在搖號(hào)中簽率持續(xù)走低之下，房企為提高中簽機(jī)會(huì)，會(huì)請(qǐng)有開發(fā)資質(zhì)的供應(yīng)商協(xié)助參拍，進(jìn)一步推高土拍熱度。

核心城市“僧多粥少”，但硬幣的另一面，不少二線城市非核心區(qū)域則較為冷清。比如合肥、長(zhǎng)沙、青島、南京核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，非核心區(qū)地塊多底價(jià)成交，板塊間分化明顯；無錫、天津、武漢土拍情緒仍較低，成交地塊均底價(jià)出讓。

6月16日，東莞市常平鎮(zhèn)一地塊進(jìn)行網(wǎng)上限時(shí)競(jìng)價(jià)，最終因無人競(jìng)價(jià)流拍。該地塊位于常平還珠瀝村，起拍價(jià)14.97億元，最高限價(jià)約17.21億元。即便是一線城市廣州，市場(chǎng)內(nèi)部也極為分化，在6月13日的土拍中，5宗掛牌地塊流拍超過一半，2宗地塊觸頂搖號(hào)成交。

陳文靜認(rèn)為，2023年核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復(fù)，而多數(shù)城市土地市場(chǎng)仍面臨較大調(diào)整壓力，全國(guó)層面土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變，未來土拍市場(chǎng)能否回溫，有賴于地產(chǎn)銷售端恢復(fù)程度。另外，隨著越來越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競(jìng)爭(zhēng)也將日益激烈，部分企業(yè)拿地或向核心城市近郊及優(yōu)勢(shì)三線城市適度下沉。

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