文｜鄧浩志

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前段時間住建部發(fā)文，說要引導要降低中介費？不久之后福州宣布“下調(diào)”中介費，單邊收費不得高于成交價的1.5%。然后沒兩天，福州宣布收回，新政一日游。

為什么會有這種情況？中介費到底能不能降？可以降多少？樓市低迷，降一點中介費能不能起到刺激的作用？一系列問題，可能多數(shù)想購房的朋友心里面已經(jīng)有答案，但絕對沒有想象這么簡單。

一則市場行為不是你說降就能降的，二則把問題扒開來看，其實中介費幾乎就沒有下調(diào)空間了。為什么？

簡單說兩句就明白：只要翻一翻中介公司的業(yè)績，慘淡到一塌糊涂，以二手業(yè)務為主的上市機構(gòu)，什么貝殼，合富等等，全線虧損。而非上市中小中介，直接一批一批地關門。再看看中介從業(yè)人員，有人批評他們素質(zhì)參差，和快遞，送餐沒啥太大區(qū)別。但如果真的收費高，收入高，何至于招聘困難，經(jīng)營虧損，最近大規(guī)模倒閉。中介費還能不能降？能怎么降？要深入研究。

中介費賺得太容易了吧？

很多人覺得中介動動嘴皮子，辦點手續(xù)，就收個幾萬十幾萬不等，實在太高了。這是因為大城市房價高的結(jié)果。假如一套二手房500萬，買賣雙方各收1%，中介就賺10萬。很多人不知道中介要帶多少個客戶看房，一個客戶看多少次房才能成交。傳統(tǒng)門店二手中介，一個店，10幾號人，一個月，幾百個客戶，看上千次房，可能也就成交個2、3套。市場不好的時候，一個月也開不了一單。就算開個2、3單，收個二三十萬，但十幾號人的工資+傭金，大城市動輒幾萬塊的店面租金，還有各種管理開銷，各種軟件系統(tǒng)開發(fā)維護成本，一批中后臺支持人員……一算下來，其實利潤極為淺薄。市場一低迷，馬上就虧損。

換個角度想想，中介如果是個暴利行業(yè)，這么低技術(shù)門檻，肯定一窩蜂進入，市場行為就直接把價格給干下來了。我記得20多年前，廣州二手中介還有買賣雙方各收3%的情況。而現(xiàn)在，某大中介單方只收0.69%，而且很多時候就真的只能收一方的傭金。收入僅剩當年的10%—20%。誰說沒降交易費用的？

市場行為行政干預也不妥

會不會硬性要求中介行業(yè)降傭金？如果人家虧損還要硬降嗎？賠了錢算誰的？如果不是硬性要求，說這話又有啥意思？房產(chǎn)中介隨意打電話騷擾客戶是明令禁止的，不得倒買倒賣客戶信息也是明令禁止的。這些不存在灰色地帶的事都一直沒管好，甚至完全沒有管，管市場定價行為干啥呢？當然，行政干預市場也不是沒有試過，如果在一些國計民生的領域倒也能勉強解釋得過去。但中介費這點雞毛蒜皮的事也要參合嗎？房地產(chǎn)業(yè)就沒其他更重要的問題了嗎？

中介費是不是完全沒有下降空間？也不是

近日，鏈家地產(chǎn)宣布：畢業(yè)生在京租房可享傭金五折優(yōu)惠。不過拆解這個新聞看看本質(zhì)，也不是單純的簡單降中介費。一則，鏈家響應了政府號召，主動配合，獲得了好的印象和未來的資源；二則，這一宣傳等于把幾乎所有有租房需求的畢業(yè)生都聚攏到鏈家下面，瞬間成了獨家生意。至于代價，其實不是收入減少一半，而是減少1/4。因為租單也是業(yè)主和租客雙方給的，現(xiàn)在只是給租客打五折，所以頂多是75折。實際上，它如果按面價打75折，則實際減少收入并沒有25%

所以，中介費不是不可能降，而是不可能普降。只能在特定的市場環(huán)境下，在獲得新增資源為前提下才可能有下調(diào)空間。最終考量還是企業(yè)盈虧狀況。

（本文圖片來自網(wǎng)絡）

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