引言

地級市“五一”市場不及預期。土地市場供求環(huán)比雙升，成交地塊多集中縣級市，主城區(qū)土地成交量持續(xù)走低，樓板價持續(xù)下行。住宅市場供需兩端雙雙下滑，基于新房供應縮量以及市場預期信心不足，導致市場需求持續(xù)下滑，住宅均價高位回落。

【資料圖】

政策市場

01

房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松基調(diào)

全國層面持續(xù)求穩(wěn)

5月房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松基調(diào)，部分一線和強二線城市開始優(yōu)化調(diào)控政策，但放松力度較為有限。從頻次看，5月各地出臺房地產(chǎn)政策的頻次較上月有所下降。由于當前房地產(chǎn)市場企穩(wěn)跡象仍不牢固，預計下個階段政策層面仍會保持寬松基調(diào)，一二線樓市政策有望進一步優(yōu)化。

全國房地產(chǎn)政策調(diào)控方向依舊以放松為主，在具有風向標作用的幾個核心重點城市二手和新房市場出現(xiàn)不升反降的局面下，調(diào)控政策依舊不痛不癢，并沒有實質(zhì)性的放松，這種調(diào)控政策預計會貫穿2023年一年，所以房地產(chǎn)發(fā)展依舊是不溫不火中上升。

統(tǒng)計局發(fā)布會指出，房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，仍需要繼續(xù)努力，顯現(xiàn)中央呵護房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度。具體來看，二手房交易方面，5月8日住建部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》，要求房地產(chǎn)中介機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用等，進一步規(guī)范中介市場，呵護二手房市場的復蘇態(tài)勢。住房金融方面，5月LPR保持不變，房貸利率基本保持穩(wěn)定。5月5年期以上LPR報價為4.3%，連續(xù)9個月維持不變。百城首套房房貸利率平均為4.0%，較上月微降1bp。二套房主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。業(yè)內(nèi)專家表示，鑒于MLF操作利率保持不變，新一期LPR保持不變符合預期。綜合考慮經(jīng)濟運行狀況和房地產(chǎn)市場恢復情況等因素，短期內(nèi)LPR下降的必要性不強，但后續(xù)仍有下行空間。

圖片來源：中國貨幣網(wǎng)

02

湖南政策：湖南省直公積金實現(xiàn)商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)

5月15日，長沙商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)正式施行，共14家銀行可申請順位抵押方式辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務。5月19日，公積金政策再放松，湖南省直單位住房公積金管理中心公布關(guān)于進一步優(yōu)化商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務的通知，湖南省直公積金也能實現(xiàn)商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)，但少了一家銀行。

此政策內(nèi)容為商轉(zhuǎn)公的順位抵押政策，無需過橋。按照70萬的貸款額度計算，以往過橋資金3個點，約為2萬左右。與傳統(tǒng)模式相比，辦理流程減少70%以上，辦理時限壓縮90%以上，降低過橋資金壓力與資金流轉(zhuǎn)風險。

湖南地州市本月，衡陽出臺公積金新政，主要為兩方面內(nèi)容：

一、 支持提取公積金支付房貸首付款；

二、 提升公積金貸款額度由60萬提升至70萬元。

其中提取首付款的限制條件為：購買衡陽新建商品住房且復合公積金首套房條件，目前衡陽執(zhí)行認貸不認房。

土地市場

01

整體市場：地級市土地供求回溫，

樓板價持續(xù)下行

5月湖南省地級市土地市場供求環(huán)比雙升，成交地塊多集中縣級市，主城區(qū)土地成交量持續(xù)走低，樓板價持續(xù)下行。本月全省地級市土地供應總建面295.03萬方，環(huán)漲4%，成交188.96萬方，環(huán)漲117%，平均樓面價888元/㎡，環(huán)跌20%。

分土地屬性來看，5月商辦供地占比上升到64%，商住地占比27%；成交端，商辦用地占比上升，占比升至46%，涉宅用地成交占比54%。涉宅地成交主要集中永州，其次是益陽和邵陽。

從各地級市土地供求來看，岳陽、懷化、衡陽本月入市土地翻番；成交方面，株洲、永州以及郴州本月土地成交回溫明顯。

成交地塊多集中縣級市，主城區(qū)土地成交量持續(xù)走低，遠郊土地成交拉低樓板價持續(xù)下行。

湖南省十三個地級城市土地供求價同環(huán)比

02

分城市供求：岳陽、衡陽土地供應大漲

成交集中衡陽

從地級市主城區(qū)來看，5月新增土地主要分布于岳陽、衡陽、邵陽、湘潭和湘西，其他城市無新增土地。土地成交主要集中于衡陽、郴州和常德，其他城市無土地成交。

衡陽拓金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司溢價14.03 %，總價27630萬元競得高新技術(shù)開發(fā)區(qū)船山大道以南、華新大道以東、鳳凰北街以西、松亭路以北商住用地（商業(yè)建面≤30%）。地塊總建面9.69萬方，成交地價2851元/㎡。該宗地為地級市主城區(qū)唯一一宗溢價競得地塊。

新房市場

01

整體市場：地級市樓市趨冷

供需兩端雙雙下滑

地級市“五一”市場不及預期。住宅市場供需兩端雙雙下滑，基于新房供應縮量以及市場預期信心不足，導致市場需求持續(xù)下滑，住宅均價高位回落。

全省供應大幅下滑，環(huán)比跌幅6成，同比跌幅4成左右。其中，岳陽、住宅以及湘潭5月商品住宅供應量在3萬方以上；其他成交均處于2萬方以下低位。成交方面，郴州及衡陽本月成交量在10萬方以上，市場表現(xiàn)依舊堅挺。湘潭、益陽、岳陽成交量在5萬方左右，常德住宅成交在3萬方左右，地級市月度成交量最低。

02

分城市供求比：各城市供應縮量

成交分化加劇

3月重點城市整體供求比為0.4，地級市供應量觸底回升，但集中度高，岳陽新增供應漲幅較大。成交端，市場延續(xù)回暖之勢，多城市成交同環(huán)比均上漲。其中，地級市中岳陽市場表現(xiàn)突出，單城市供求大漲，市場回溫明顯，某品牌房企以價換量，集中網(wǎng)簽。

03

分城市價格對比：

城市價格走勢漲跌過半，岳陽持續(xù)保持高位

5月地級市住宅均價走勢漲跌各半。湘潭、益陽、岳陽均價環(huán)比上行，常德、衡陽住宅均價環(huán)比下行。株洲及郴州價格走勢平穩(wěn)。

從重點城市來看，岳陽得益于中國金茂旗下金茂·洞庭生態(tài)創(chuàng)新城項目5月業(yè)績表現(xiàn)亮眼，單月網(wǎng)簽113套住宅，銷售金額過億元。拉動全市住宅均價上行。

04

分城市庫存對比：

地級市供應大幅縮減，市場延續(xù)去庫存

監(jiān)測重點地級市，5月僅湘潭和岳陽新增供應環(huán)比上漲，其他城市供應量大幅下滑。郴州、衡陽月度供求比僅為0.1，持續(xù)以消耗存量為主。地級市中衡陽、湘潭市場存量基數(shù)較大，去存周期較長，均在兩年以上。常德存量基數(shù)偏小，去存周期在安全周期之內(nèi)。

05

分城市供求量價：

各地級市供應大幅縮減，城市分化加劇

株洲：供求“腰斬”，價格走勢平穩(wěn)

本月株洲主城區(qū)商品住宅供求近“腰斬”，供應下滑62%，隨著供應縮量，成交隨之大幅下滑。住宅均價走勢基本趨平穩(wěn)。市場成交集中度進一步提升，TOP10企業(yè)成交金額占比上升至67%。

常德、湘潭、益陽、岳陽......(略)

06

地級市普宅成交面積段和總價段結(jié)構(gòu)分析

小面積剛需占比縮減，總價70-80萬元漲幅較大

5月成交面積段套數(shù)占比變化……（略）

5月成交總價段套數(shù)占比變化……（略）

房企排行

2023年3月湖南可對比城市來看，地州市品牌房企集中高。其中，TOP10房企排行前三品牌房企占比較大。除郴州外，各地州市企業(yè)排行總金額普漲，漲幅最大為岳陽。

市場總結(jié)

政策市場

伴隨著前期積壓的購房需求釋放完成，4月以來主要城市的新房、二手房市場活躍度普遍下滑，購房者置業(yè)熱情下降，樓市已開始步入淡季。市場對房地產(chǎn)的預期依然較弱，開發(fā)企業(yè)還是保持謹慎甚至收縮的策略。二季度市場應該會下探到短期底部，是否能夠走出反轉(zhuǎn)，要看樓市政策的支持力度和宏觀經(jīng)濟的恢復情況。

土地市場

5月湖南省地級市土地市場供求環(huán)比雙升，成交地塊多集中縣級市，主城區(qū)土地成交量持續(xù)走低，樓板價持續(xù)下行。地級市主城區(qū)土地供求仍維持低位，新增土地主要分布于岳陽、衡陽、邵陽、湘潭和湘西，其他城市無新增土地。土地成交主要集中于衡陽、郴州和常德，其他城市無土地成交。

新房市場

地級市“五一”市場不及預期。住宅市場供需兩端雙雙下滑，基于新房供應縮量以及市場預期信心不足，導致市場需求持續(xù)下滑，住宅均價高位回落。全省供應大幅縮減，僅岳陽、住宅以及湘潭5月商品住宅供應量在3萬方以上。成交方面，郴州及衡陽本月成交量在10萬方以上，市場表現(xiàn)依舊堅挺。5月地州市市場供需矛盾、城市分化矛盾加劇，基于供應約束及市場信心不足等問題，短期內(nèi)難有較大改觀。

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