文 | 村長

前5個月房企的銷售數(shù)據(jù)出來了，看了下榜單，與以往相比，變化不小。

1、百強門檻大降，有些純屬湊數(shù)

【資料圖】

以前的榜單強手如林，現(xiàn)在卻是矮子里拔將軍，甚至為了排夠百強都要硬湊數(shù)了。

2023年1-5月全口徑百強的門檻都已降低到了50億左右，權益百強的門檻降到了35億。

而且即便如此，這里面還夾雜一堆暴雷房企。

2、格局大變、物是人非

之前世人熟知的“三巨頭”、TOP10、TOP20房企如今都已大變，物是人非。

隨著分化的顆粒度越來越細，甚至我們都不能再簡單的用10強、20強去評判房企的實力。

比如TOP10中，第6和第10名的房企可能完全就是兩個級別的，體量上能相差一倍。

下面說說具體的。

01

千億房企大縮水

2023年1-5月，全口徑銷售額破千億的房企有6家：保利、萬科、中海、華潤、碧桂園、招商，基本回到了2020年的水平。

與行業(yè)最巔峰的時候（2021年上半年）比，則是大幅縮水。

要知道，2021年1-5月，全口徑銷售額破千億的房企高達15家，第16名的新城離千億也只差了55億。

02

房企間大分化，千億與非千億斷層

除了數(shù)量上萎縮外，千億與非千億房企之間的斷層也非常明顯。

比如2023年1-5月，第6名招商蛇口的全口徑銷售額為1369.5億，到第7名綠城時，驟然變成了827.4億。

中間足足差了540多億，差額足以裝下一個第15名的綠地（475.9億，又是一個暴雷慢慢掉隊的）。

而在前兩年，這種斷層感就幾乎不存在。大家之間咬得很緊，競爭很激烈。

比如在2021年1-5月，1000-1300億之間的房企就有8家，分別是：

金地、華潤、世茂、綠地、龍湖、金茂、旭輝、綠城。

800-1000億之間的房企又有4家，分別是：

新城、中南、金科、陽光城。

千萬不要忽視斷層的信號意義。

考慮到行業(yè)的高增長不再，這意味著未來下面的房企很難再挑戰(zhàn)前面五六家這些千億房企的龍頭地位。

03

新格局已定

在最新的榜單中，上一個時代的高杠桿、高周轉型房企大多已跟時代告別。

比如恒大、比如融創(chuàng)、再比如綠地這些。

而新的格局已大致成型。

比如第一梯隊的六家房企（保利、中海、華潤、招商蛇口、萬科、碧桂園），有四家是央企，一家混合所有制，一家純民營。

這其中，最有競爭力的是四家央企，萬科由于自身管理等原因，最近幾年在慢慢掉隊，目前還沒看到重新向上的信號。

而碧桂園則努力的求變。

比如，

過去兩月，碧桂園已連續(xù)在二線城市拿了5宗地。

總的來說，行業(yè)的新TOP5格局已相對明朗，即保利、中海、華潤、招商四大央企+萬科。

這里面變量大一些的還是萬科。

其實吧，較于“保中華招”，萬科這兩年頹勢明顯。

就拿今年來說，

2013年1-5月，保中華招四家房企的全口徑銷售增長都在2位數(shù)以上，華潤和招商蛇口的增幅更是在40%以上，而萬科卻微跌0.8%。

另外，盡管從全口徑看，萬科還排在第二，但這里面注水比較嚴重。

如果從權益銷售額上看，萬科不僅大幅低于保利、中海、華潤，也低于碧桂園。

還有一點，這幾年由于自身原因，萬科無力拿地（別噴，不是萬科不想，真的是無力），往后幾年的表現(xiàn)也不容樂觀。

比如，

中指研究院的統(tǒng)計就顯示，2022年華潤權益拿地金額873億、中海751億、保利734億，穩(wěn)居前三甲。

而萬科的拿地金額僅241億，排第13位。

大家都知道，面包是需要面粉做的。

04

保利有點“一騎絕塵”

我們再看看新的帶頭大哥保利的表現(xiàn)。

2023年1-5月，保利的操盤銷售額、全口徑銷售額、權益銷售額，均位居行業(yè)第一，且與第二名拉開了明顯的差距。

操盤金額1803億，行業(yè)第一，比第二名萬科多出190億；

全口經金額1956億，行業(yè)第一，比第二名的萬科多出298億；

權益金額1416億，也是妥妥的行業(yè)第一。

而從2022年8月到現(xiàn)在，保利已經連續(xù)9個月銷售額全國第一，月度銷冠一直牢牢掌握在保利手中。

此外，截至2022年底，保利的總土儲貨值2.33萬億，同樣位居行業(yè)第一。

保利的“第一”不僅體現(xiàn)在規(guī)?？偭可?，在全國層面的城市深耕上，保利同樣遙遙領先。

截至2022年，保利在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三，分別較2021年增加8、9個。

05

生猛的華潤、尷尬的土地榜

這兩年，行業(yè)表現(xiàn)最好的三家企業(yè)就是三大央企：保利、中海和華潤。

但這三大央企又是有差別的。

比如，保利和中海，都是穩(wěn)中有進，而華潤則是一改往日的風格，猛沖猛進。

最典型的就是，華潤在拿地上的生猛。

2022年，華潤權益拿地金額873億，行業(yè)第一。

2023年，華潤更猛。

在2023年1-5月的拿地榜中，華潤新增土地貨值673.2億、新增土地價值486.7億、新增土地建面248.3萬方，三項數(shù)據(jù)均位居第一。

不過從整個榜單來說，除了華潤生猛之外，今年1-5月的拿地百強榜單是有些尷尬的。

10強的拿地貨值門檻，較于去年略微增長。

而20強、30強、50強的拿地門檻，較于去年同期，出現(xiàn)了兩位數(shù)的下降；尾部的百強，反而逆勢增長了9%。

為什么會這樣呢？

1、10強中像碧桂園、龍湖如今在拿地都比較保守。

2、20-50強，有不少是暴雷房企，它們已失去了拿地的能力。

3、50-100強，有些小房企在今年上半年機會性的加大了拿地，拉高了數(shù)據(jù)。

總的來說，目前今年1-5月的土地市場還是比較低迷的，數(shù)據(jù)比去年同期還差。

06

傳統(tǒng)豪強要么暴雷，要么平庸化

前面說了，在第6名（招商蛇口，1369億）與第7名（綠城，827.4億）之間出現(xiàn)了明顯的斷層。

所以，傳統(tǒng)的10強、20強的劃分，已無法反映房企橫向之間的水平。

如果前面說的TOP6屬于第一梯隊房企。

那么TOP7-14就屬于第二梯隊房企，分別是綠城、龍湖、濱江、建發(fā)、金茂、金地、越秀、華發(fā)。

2023年1-5月，第7名綠城的全口徑銷售額827億，第14名的華發(fā)為649.6億，中間僅差了177億，相差并不大，跟以前大家對這兩家企業(yè)的認知有較大的差距。

這8家房企又可分為兩類：

區(qū)域性房企：

比如杭州的濱江，廈門的建發(fā)，廣州的越秀，珠海的華發(fā)。

典型如濱江，2022年杭州一城的銷售額就占到其全年業(yè)績的56.7%；同期，其新增41塊土儲中，有38宗在杭州。

這些區(qū)域性房企逆勢崛起，背后是地產下半場，戰(zhàn)略聚焦、城市深耕的勝利。

但這也需要辯證的看，區(qū)域性房企能夠崛起的前提是深耕的區(qū)域基本面夠強，能夠支撐需求。

否則很可能活成反面教材，典型如深耕河南卻暴雷的建業(yè)。

全國性房企：龍湖、金地、綠城、金茂。

這4家房企中，綠城就不必多說了。

從一家民企成功變身央國企，如今寄托著大股東中交在房地產行業(yè)的雄心壯志，這幾年的逆勢猛進就是答案。

金茂，背靠中化，也是根正苗紅的央企。

龍湖是行業(yè)最優(yōu)質的民營房企，表現(xiàn)一直很穩(wěn)，不過總體上也在下滑中。

金地，早年和保利、萬科、招商齊名，號稱“招保萬金”。

但這些年掉隊明顯，早已被后三者遠遠甩在后面。

自2010年，這家企業(yè)因內訌，導致張華綱、凌克、趙漢忠的金地“三駕馬車”解體后，這家企業(yè)就一直沒有消停過。

脫胎于國資的金地，目前是一家被職業(yè)經理人實際控制的企業(yè)，曾經有不錯的產品和口碑。

但這些年，問題不少。

順周期的時候，隨著大勢也能吃碗肉，一旦行業(yè)調整，金地就開始往下，而且幅度比別人大。

07

新時代來了，可能是寡頭時代

在以前，TOP15 — TOP35是白馬、黑馬房企扎堆的地方，企業(yè)都相當能打，也有成長性。

但經過一波暴雷后，中部房企集體塌陷，現(xiàn)在TOP15以后就基本已沒法看了。

第15名的綠地、第16名的融創(chuàng)、第18名的旭輝、第22名的恒大、第32名的世茂都已公開暴雷。

它們的名次大概率會進一步下滑。

TOP36 — 45之間，也有很多暴雷房企，比如第36的中南、第42的陽光城、第44的佳兆業(yè)。

剩下的，要么是些很難做大的地方國企；要么追求小而美，如仁恒。

總的來說，TOP15以后的房企，基本失去了想象力，很難有攪動市場格局的“黑馬”房企出現(xiàn)。

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