事實(shí)上，自2023年以來(lái)杭州土地市場(chǎng)熱度一直居高不下，其中又以封頂?shù)貕K數(shù)量尤為明顯，從首批供地13宗地塊8宗封頂、二批次10宗地塊6宗封頂，到三批次12宗地塊8宗封頂，再到四批次9宗地塊6宗封頂，封頂?shù)貕K占比不斷加重。

01

(資料圖片僅供參考)

70家房企搶一宗地

6月9日，杭州被擺上貨架的5宗宅地正式開(kāi)拍，這幾宗地位于錢二、九堡、勾莊、東湖新城、青山湖板塊，總起價(jià)93.8億。

此次雖然地塊不多，但開(kāi)發(fā)商們都使出了渾身解數(shù)力爭(zhēng)拿地。根據(jù)土拍結(jié)果， 5宗地塊攬金104.35億元，平均溢價(jià)率11.2%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。其中4宗封頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，封頂率也創(chuàng)新高，達(dá)到80%。

杭州多位市場(chǎng)人士對(duì)該次土拍評(píng)價(jià)稱：又熱爆了。

5宗地塊中，四堡七堡單元兩宗地塊率先封頂，不到半小時(shí)，良渚新城、臨平開(kāi)發(fā)區(qū)地塊也相繼封頂。而臨安青山湖科技城地塊由中天以底價(jià)4億元拿下。

本輪熱度最高的地塊是錢二核心區(qū)的JG1402-26地塊，出讓面積45561平米，容積率2.3，起拍總價(jià)42.4億，中止價(jià)47.4億，新房限價(jià)66000元/平米。

該地塊共吸引了保利、綠城、萬(wàn)科、華潤(rùn)、濱江等70家開(kāi)發(fā)商參拍，公證處工作人員放搖號(hào)的乒乓球都放了近半個(gè)小時(shí)，最終綠城以47.4億總價(jià)、45235元/平米的樓面價(jià)和11.79%的溢價(jià)率幸運(yùn)搖中。

這是綠城今年參與24宗地塊搖號(hào)以來(lái)?yè)u中的首宗地，也是綠城首次進(jìn)入錢二板塊。

據(jù)界面新聞，此次錢二核心地塊單宗地的競(jìng)買保證金僅凍資額就達(dá)到600億，70加房企報(bào)名也創(chuàng)下了杭州賣地?fù)u號(hào)以來(lái)的新高；同時(shí)，平均每宗地?fù)u號(hào)數(shù)量達(dá)到39家，也創(chuàng)下了歷史。

另一宗四堡七堡單元地塊位置在錢二邊界線上，地塊總起價(jià)19.3億元，起拍樓面價(jià)23791元/平米，可建體量約8萬(wàn)平米。該地塊共吸引綠城、濱江、華發(fā)等48家房企爭(zhēng)奪，最終，德清房企宇誠(chéng)集團(tuán)以21.61億總價(jià)、26624元/平米的樓面價(jià)和11.91%的溢價(jià)率搖中。

熱度第三地塊為勾莊地塊，出讓面積55883平米，容積率2.5，可建面近14萬(wàn)平米，起拍總價(jià)24.9億，中止價(jià)27.8億，新房限價(jià)31200元/平米。該地塊由30家房企爭(zhēng)奪，最終濱江以27.8億總價(jià)、19876元/平米的樓面價(jià)和11.66%的溢價(jià)率搖中。

臨平東湖新城地塊容積率1.8，可建體量約3.2萬(wàn)平米，總起價(jià)3.2億元，起拍樓面價(jià)1萬(wàn)平米，精裝限價(jià)微調(diào)至23580元/平米，此前為22600元/平米。該地塊由建杭置業(yè)以3.6億元總價(jià)、11090元/平米的樓面價(jià)和10.9%的溢價(jià)率搖中。

臨安青山湖科技城地塊容積率僅1.01，可建面積3.47萬(wàn)平米，起拍價(jià)4億，新房毛坯均價(jià)限價(jià)26400元/平米。最終，中天以底價(jià)競(jìng)獲。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，杭州本次供地雖規(guī)模有所下降，但企業(yè)參拍熱度不減，一方面因出讓地塊優(yōu)質(zhì)，核心區(qū)江灣新城及熱點(diǎn)剛需板塊均有出讓，另一方面則是杭州民企高度活躍，江灣新城地塊吸引70家企業(yè)參與搖號(hào)，搖號(hào)難度再上新臺(tái)階。

高院生進(jìn)一步表示，“目前，杭州第六批次地塊已公告，12宗地塊將于6月30日出讓，繼續(xù)保持高頻出讓節(jié)奏，六批次中臨安、富陽(yáng)共有5宗地塊出讓，受遠(yuǎn)郊地塊影響，預(yù)計(jì)熱度將有所回落。”

02

一批新面孔正殺入地產(chǎn)

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，在6月9日杭州土拍中，一宗地塊被杭州臨安中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)4億元競(jìng)得，樓面價(jià)11550元/平方米。該公司由中天美好集團(tuán)持股100%，中天美好集團(tuán)隸屬國(guó)內(nèi)大型民企中天控股旗下。

同日，佛山市滔蓮瑋業(yè)房地產(chǎn)競(jìng)得佛山南海西樵一宗商住地，成交價(jià)2.83億元，占地逾2.62萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)約4059元/平方米。這家房企成立于2023年5月19日，尚不足一個(gè)月，其控股股東廣東滔蓮集團(tuán)成立于1998年，是一家以紡織印染為主，以園區(qū)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、倉(cāng)儲(chǔ)物流為輔的多元化、集團(tuán)式企業(yè)，歷年來(lái)都是本地納稅大戶。

滔蓮集團(tuán)董事長(zhǎng)楊滔行表示，未來(lái)3～5年，公司將在西樵鎮(zhèn)政府指導(dǎo)下，完成滔蓮科技工業(yè)園二期廠房、滔蓮健康產(chǎn)業(yè)園、滔蓮人才公寓和商住項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，擬建建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米、總投資額超25億元。

在克而瑞公布的1～5月房企拿地排行榜中，依舊是“老面孔”的國(guó)企、央企居多，且多為頭部房企。拿地金額20強(qiáng)中，有16家國(guó)企、央企，僅長(zhǎng)隆集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)4家民營(yíng)房企。

其中，拿地前5強(qiáng)分別是華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)。第一名華潤(rùn)置地，前5月拿地總金額487億元，遠(yuǎn)超第二名萬(wàn)科（拿地金額332億元），拿地區(qū)域涉及重慶、長(zhǎng)沙、蘇州、浙江溫州以及浙江金華義烏等多個(gè)地方，幾乎全國(guó)“掃貨”。

今年以來(lái)，華潤(rùn)置地一直在逆勢(shì)擴(kuò)張，其2023年月均拿地金額較2022年月均增長(zhǎng)10%，1～5月拿地銷售比為0.34，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。

同時(shí)，后規(guī)模時(shí)代，在“大而強(qiáng)”房企失落之時(shí)，一些新面孔有了拿地機(jī)會(huì)，尤其是本土中小房企或有著實(shí)力母公司支持的民企，表現(xiàn)迅猛。

偉星房產(chǎn)算是一匹“黑馬”。今年1～5月，偉星房產(chǎn)新增土地貨值199億元，排在榜單第12名。2022年該公司拿地20宗，拿地金額為243億元；2020～2022年共計(jì)拿地支出460億元，拿地區(qū)域?yàn)楹戏?、南京、杭州等?022年，偉星房產(chǎn)銷售額為340億元，位列百?gòu)?qiáng)榜55位。

它的母公司偉星集團(tuán)，是一家大型綜合型企業(yè)，擁有服裝輔料、新型建材、光學(xué)制品、金融投資等產(chǎn)業(yè)，旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄?，其中，偉星股份是輔料行業(yè)的龍頭，主要生產(chǎn)紐扣、拉鏈等產(chǎn)品；偉星新材則是管材龍頭，主要生產(chǎn)給排水PPR管。

廣州長(zhǎng)隆集團(tuán)排在第7名，前5個(gè)月拿地金額為197億元。不過(guò)，長(zhǎng)隆集團(tuán)算是特例。4月20日，華潤(rùn)置地和長(zhǎng)隆聯(lián)合體在廣州地塊出讓中豪取4宗地，總成交價(jià)約197億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這4宗地塊幾乎是“內(nèi)定”。

排在第23名的坤和集團(tuán)，也是一家區(qū)域性民企，前5個(gè)月新增土地價(jià)值56億元。今年3月28日，坤和集團(tuán)在杭州土地拍賣中以總價(jià)30.2億元競(jìng)得位于下沙中心區(qū)一宗地塊，樓面價(jià)為24064元/平方米。2022年，坤和集團(tuán)也曾數(shù)次參與杭州土地市場(chǎng)競(jìng)拍，并拿下多幅地塊。

但坤和集團(tuán)少有獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，走的是合作開(kāi)發(fā)模式，其合作對(duì)象大都是頭部房企，如濱江集團(tuán)、綠城、萬(wàn)科、龍湖?！熬退闶怯衫ず图瘓F(tuán)獨(dú)立競(jìng)得的地塊，也會(huì)在后續(xù)引入其他開(kāi)發(fā)商伙伴，并由其他開(kāi)發(fā)商操盤，坤和更多是財(cái)務(wù)投資人角色?！币晃皇煜だず偷娜耸糠Q。

排在拿地榜28名的亞倫房地產(chǎn)，也是一匹“黑馬”的存在，1～5月，新增拿地金額94.8億元，拿地足跡遍布合肥、西安、廣州等一二線城市。

亞倫房地產(chǎn)總部位于江蘇省南通市，控股母公司是江蘇亞倫集團(tuán)，成立于1976年，靠做家紡產(chǎn)業(yè)起家，1994年首次進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，代表建設(shè)項(xiàng)目有25萬(wàn)平方米的江蘇紡織面料專業(yè)市場(chǎng)。

還有多家名不見(jiàn)經(jīng)傳的民營(yíng)房企躋身前5月拿地金額百?gòu)?qiáng)榜單，如方遠(yuǎn)集團(tuán)（排在第29名）、遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)（第31名）、金洲房地產(chǎn)（第32名）、浙江百盛置業(yè)（第42名）、浙江中豪控股（第43名）、中天美好集團(tuán)（第59名）、大華集團(tuán)（第79名）等。

03專家：警惕馬甲“買地打新”

中原機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，北京市完成出讓的住宅用地14宗、規(guī)劃建筑面積130萬(wàn)平方米、成交金額約347億元，與過(guò)往5年同期相比，處于歷史低點(diǎn)。與之相比，北京土地市場(chǎng)熱度卻達(dá)到新高，14宗競(jìng)拍地塊平均8.3個(gè)企業(yè)搶1宗地，成為近5年以來(lái)房企參與熱情最高的年份。

此外，今年以來(lái)，北京、南京、蘇州、成都、天津、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南等城市，均宣布調(diào)整供地總價(jià)，大幅降低拿地成本和門檻。限價(jià)搖號(hào)政策與較低的拿地門檻，保證了房企開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，卻也在一定程度上催生了“二手地”市場(chǎng)。

在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，土地限價(jià)搖號(hào)的競(jìng)拍規(guī)則，實(shí)際上是政府想要讓渡利潤(rùn)空間給房企，提升房企的拿地積極性，同時(shí)也是避免地價(jià)過(guò)高，維護(hù)地價(jià)和房?jī)r(jià)穩(wěn)定。但是不得不說(shuō)，這也確實(shí)會(huì)讓一些房企尤其是一些新進(jìn)入房企通過(guò)馬甲借此機(jī)會(huì)“打新”。

限購(gòu)與搖號(hào)，成為北京土地市場(chǎng)的核心邏輯，大批中小房企成為直接受益者。在此次報(bào)名競(jìng)拍北京出讓的順義新城兩地塊中，就不乏這樣的中小企業(yè)。

比如競(jìng)得順義新城19-69地塊的福建雄旺，該公司雖是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但其此前從未通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)摘得地塊，也無(wú)任何項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)于一家無(wú)銷售團(tuán)隊(duì)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，成立不足1年、企業(yè)員工僅4人的公司而言，如何順利開(kāi)發(fā)北京熱門地塊？有業(yè)內(nèi)人士關(guān)注到，在競(jìng)拍結(jié)束后，同屬一個(gè)省份的某房企在積極幫助福建雄旺辦理后續(xù)手續(xù)。

“明明沒(méi)什么開(kāi)發(fā)能力，多去報(bào)幾個(gè)名，搖到地再倒手給其它開(kāi)發(fā)商‘合作’，自己賺個(gè)差價(jià)的情況屢見(jiàn)不鮮?！敝性瓩C(jī)構(gòu)首席分析師張大偉認(rèn)為，搖號(hào)給了每家房企巨大的利潤(rùn)空間，大量的參與競(jìng)拍房企都是“馬甲”和沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上下游企業(yè)，具備一個(gè)資質(zhì)就來(lái)“打新”，因?yàn)榻档土吮ＷC金，所以參與萬(wàn)一搖號(hào)搖中利益巨大。

值得注意的是，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)后，不同實(shí)力的房企將站在同一起跑線，隨機(jī)拿地模式也讓未來(lái)品質(zhì)充滿了不確定性。更高的利潤(rùn)率，但不確保下次何時(shí)能再拿地的情況下，是拼命做加法，還是爭(zhēng)取利益最大化？

“北京市場(chǎng)雖然目前有強(qiáng)需求支撐，但市場(chǎng)總是有波動(dòng)的。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更應(yīng)該把心思用在好房子的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造裝修上?！备呒?jí)經(jīng)濟(jì)師宋庭敏認(rèn)為，開(kāi)發(fā)出“安全耐久、居住適應(yīng)、健康舒適、生活便利、運(yùn)維長(zhǎng)效、環(huán)境友好”的好房子才是創(chuàng)收盈利和品牌維護(hù)的根本所在。

張大偉認(rèn)為，本來(lái)政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房?jī)r(jià)，而不是便宜了土地市場(chǎng)的“打新族”。因而，搖號(hào)應(yīng)該傾斜項(xiàng)目多、品質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商。

本文來(lái)源：界面新聞、觀察者網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

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