◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

去年以來(lái)，房地產(chǎn)有多慘，相信大家已深有體會(huì)。近期，已有8家A股房企鎖定“1元退市”。其中，藍(lán)光發(fā)展已于上周被摘牌，成今年A股首家退市房企，其他被鎖定的有中天金融、泰禾集團(tuán)、嘉凱城、美好置業(yè)、粵泰股份、陽(yáng)光城、宋都股份。

H股房企也好不到哪兒去，今年4月上旬，新力控股成首家被港交所摘牌房企，參考悅讀《 》一文。

(資料圖片)

這些房企去年業(yè)績(jī)虧損，被ST警示，債務(wù)沉重，爆雷規(guī)模大，涉訴案件纏身，股價(jià)被持續(xù)看空，如今想翻身難如上青天。

大家不難看出，他們手上可騰挪或套現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已不多，又被一群債主瘋狂追債，凍結(jié)資產(chǎn)，最終被壓垮或直接躺平。

相對(duì)而言，融創(chuàng)、佳兆業(yè)、龍光、奧園等出險(xiǎn)房企，當(dāng)前似有大大緩過(guò)一口氣的勢(shì)頭。

比如，融創(chuàng)去年底境內(nèi)160億元信用債整體展期，今年4月近百億美元境外債獲得高比例支持，參考悅讀 《 》。

作為粵系房企的佳兆業(yè)，危難時(shí)刻，居然得到長(zhǎng)城資產(chǎn)、招商蛇口、中鐵五局等央企的積極支援，參考悅讀《》、《》。

目前出險(xiǎn)H股房企，佳兆業(yè)今年3月上旬率先復(fù)牌，融創(chuàng)1個(gè)月后也得以復(fù)牌，大大提振了出險(xiǎn)房企積極自救的信心。

近日，坊間曝出龍光 6月8日曾舉行過(guò)離岸私募債持有人電話會(huì)，涉及 公募美元債重組方案中，可能納入部分債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)，規(guī)模約占30%， 增加約15 個(gè) 投資物業(yè)項(xiàng)目放入資產(chǎn)池，從此前 6個(gè)變成21-22個(gè)，變現(xiàn)后剩余現(xiàn)金將支付重組款。

無(wú)論是融創(chuàng)，還是佳兆業(yè)，抑或是正在推進(jìn)債務(wù)重組的龍光、奧園，之所以能讓外界看到希望，背后最大看點(diǎn)，就是家底較為厚實(shí)，同時(shí)東風(fēng)漸起。

今年以來(lái)，“資產(chǎn)荒”金融圈或投資圈愈演愈烈，受多次降準(zhǔn)、降息等影響，市場(chǎng)上錢很多，M2屢創(chuàng)新高，去年初到今年1季度末新增43萬(wàn)億元，但實(shí)體產(chǎn)業(yè)持續(xù)凋敝，可投資且有回報(bào)的地方太少，資本對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目仍很青睞。

比如融創(chuàng)，一二線優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)項(xiàng)目眾多，占比高，再看粵系的佳兆業(yè)、龍光和奧園，土儲(chǔ)地處大灣區(qū)的深圳、廣州、東莞、惠州等核心城市，特別是舊改規(guī)模龐大，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)規(guī)模潛力可挖。

近期，知名投行高盛預(yù)期“7月左右樓市會(huì)有史詩(shī)級(jí)大招”。6月8日，國(guó)家金融監(jiān)管總局局局長(zhǎng)李云澤在第十四屆陸家嘴金融論壇上罕見(jiàn)提出，支持超大特大城市城中村改造等重大項(xiàng)目建設(shè)。

此消息一出，地產(chǎn)圈又開始狂想了。

深陷債務(wù)泥沼的中國(guó)奧園，近來(lái)在債務(wù)紓困及優(yōu)質(zhì)舊改項(xiàng)目盤活中，近半年引入了4家國(guó)資“白衣騎士”，加上如今樓市又有大變局跡象，突然備受關(guān)注起來(lái)。

6月初，中國(guó)奧園與中金國(guó)測(cè)（中國(guó)黃金集團(tuán)下屬中金建設(shè)和國(guó)策地理信息科技園集團(tuán)分別持股51:49，今年2月剛成立）達(dá)成全面戰(zhàn)略合作，雙方將重點(diǎn)在廣州城市更新乃至粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等深度合作。

很顯然，中金國(guó)測(cè)是央企中國(guó)黃金間接控股子公司，參股方的國(guó)策集團(tuán)扮演著“資本方和產(chǎn)業(yè)園開發(fā)及運(yùn)營(yíng)”雙重角色。如此以來(lái)，奧園捆綁中金國(guó)測(cè)介入廣州等大灣區(qū)核心舊改，勢(shì)必會(huì)在項(xiàng)目融資、產(chǎn)業(yè)等得到幫助。

今年4月，奧園與西安航投科創(chuàng)達(dá)成戰(zhàn)略合作，2月廣東國(guó)資背景的南粵基金平臺(tái)收購(gòu)?qiáng)W園健康近3成%股權(quán)，且承諾全面介入奧園大灣區(qū)舊改項(xiàng)目合作，1月奧園在 珠海主城規(guī)模最大舊改“翠微村”項(xiàng)目引入山東健康且持股60%。

從背景看，西安航投科創(chuàng)、山東健康均為地方國(guó)資，在相關(guān)特色領(lǐng)域，均頗具實(shí)力，介入奧園優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目股權(quán)合作后，勢(shì)必將加快其資產(chǎn)盤活。

除了高貨值的舊改項(xiàng)目層面引入“國(guó)資戰(zhàn)投”外，奧園債務(wù)重組也開始稍有破局。

年初，奧園透露其與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立延長(zhǎng)本金逾270億元現(xiàn)有境內(nèi)融資期限，另有其他境內(nèi)融資期限安排已開始協(xié)商。

近日，奧園集團(tuán) 18.2億元、4年期的“21奧園債”本息展期通過(guò)， 該筆公司債當(dāng)初就是為“借新還舊”，償還3.2億元“18奧園04” 、15億元“19奧園02”回售所用的。

回頭看，奧園這筆“借新還舊”的發(fā)債節(jié)奏被打亂了，目前市場(chǎng)仍很關(guān)注“19奧園02”、“20奧園01”、“20奧園02”三只境內(nèi)公司債的展期進(jìn)展。

相較于境內(nèi)信用債，今年3月，中國(guó)奧園曾披露其跟境外債權(quán)人臨時(shí)小組（占境外未償還債的20%）已達(dá)涉及12筆、總本金34.53億美元債（約合239億元人民幣）暫緩償債協(xié)議，以期全面落實(shí)重組、引入戰(zhàn)投等，目前暫無(wú)最新消息。

受出險(xiǎn)等負(fù)面影響，2022年奧園合同銷售金額約202.2億元，較2021年1210.3億元同比下降83.29%，銷售遭遇重創(chuàng)，勢(shì)必已影響到償債。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)披露，今年前5個(gè)月，奧園取得權(quán)益銷售額36.8億元，排名第98位。

實(shí)際上，奧園銷售額跟償債能力互為影響，唯有債務(wù)重組迎來(lái)重大破局，擺脫出險(xiǎn)的干擾，重拾消費(fèi)者信心，聚合精干銷售團(tuán)隊(duì)，有望加速邁入正軌。

5月底， 廣州發(fā)文明確支持房企與金融機(jī)構(gòu)自主協(xié)商存量融資展期，做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融支持和服務(wù)，對(duì)并購(gòu)出險(xiǎn)和困難房企項(xiàng)目的并購(gòu)貸暫不納入集中度管理。 對(duì)總部位于廣州的奧園來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是當(dāng)前可抓住的政策利好。

編輯：密探君

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