作者 | 韓瑋燁、劉 玉嬌

(相關(guān)資料圖)

編輯 | 梁秀杰

責(zé)編 | 韓瑋燁

這個既充滿希望又讓人害怕的新世界的內(nèi)核存在一個悖論，那就是人們在追逐數(shù)個世紀(jì)以來一直在追求的東西——安全、生計、愛、信念，或許還有自由。他們之間的相互聯(lián)系比以前更緊密，他們嘗到技術(shù)進步的甜頭，用更加超國家的視角思考文化，但基本需求和欲望沒有變。 ——《逆流時代》

2023年即將過半，這半年，不動產(chǎn)行業(yè)似乎只做了兩件事，艱難掙扎、信心修復(fù)。而行業(yè)唯一的亮點，則是長租公寓賽道！

公募REITs的擴募、保租房長期政策預(yù)期下的市場機會，加之公寓行業(yè)頭部企業(yè)已基本穩(wěn)定，各家在逐漸走出自己的獨特性之后，也找到了更契合的發(fā)展方向，比如瓴寓國際。

過去三年，每一年睿和智庫都會與瓴寓國際CEO張愛華做一次深度訪談，我們共同研判行業(yè)發(fā)展中的困惑、痛苦和期待，卻鮮有聊起公寓人的困惑與迷茫。

近期，睿和智庫創(chuàng)始人韓瑋燁第四次對話張愛華，則是從一個社會性話題談起——“卷”的時代，應(yīng)該以什么姿態(tài)去躺平或者奮進。

內(nèi)卷和躺平的本質(zhì)在于能否跟上時代的要求

過去三年，全球和中國的宏觀基本面發(fā)生了巨大的變化。雖然人們依舊在努力讓經(jīng)濟企穩(wěn)回暖，但更多的感覺是市場機會比以前少了，而且更難。

韓瑋燁您怎么看待目前社會上普遍性的“內(nèi)卷”與“躺平”？

張愛華：在我看來，無論是“內(nèi)卷”還是“躺平”本質(zhì)上都是時代在變化，更多是從業(yè)環(huán)境與就業(yè)要求與過去不同了。過去，在整個市場環(huán)境特別好的狀態(tài)下，從業(yè)者只要稍微勤奮、努力一些，就能收獲一份不錯的工作和收入。但是現(xiàn)在，單靠勤奮和努力是不夠的。努力或許只能達(dá)到及格線，要想成為一名優(yōu)秀的人，必須跟上時代的要求。

普遍性的“躺平”，一方面是個人目標(biāo)感的缺失，另一方面就是自身的“儲備”不足，其中包括了知識、認(rèn)知和新能力等。反觀那些“不躺平”的人，他們多是有極強的目標(biāo)、強大的驅(qū)動力。為對未來有目標(biāo)感的驅(qū)動力，會帶領(lǐng)他主動跟上時代的脈搏。

韓瑋燁面對大趨勢和行業(yè)結(jié)構(gòu)變化帶來的不確定性。諸多房地產(chǎn)從業(yè)者，尤其是80后到95前的中堅力量，都想努力但抓不住確定的方向。您認(rèn)為這個時代最具確定性的規(guī)則是什么？

張愛華：我對確定性規(guī)則的理解是：努力不一定有回報，但是創(chuàng)造價值就會有回報。同時，“如何創(chuàng)造價值”也是瓴 寓 上到企業(yè)下到員工，都需要思考的問題。這里說的價值，一定是相對獨特的，而不是，你能做他也能做的可替代性工作。

對于個人來說，當(dāng)替代性工作變多的時候，就會出現(xiàn)“內(nèi)卷”，企業(yè)的定位同樣如此。我一直堅持，瓴寓在這個行業(yè)內(nèi)必須創(chuàng)造自身獨一無二的價值。如果我們做的，別人也能做，那么企業(yè)只能不斷在紅海里競爭。一旦市場出現(xiàn)了變化，企業(yè)的唯一選擇就是被動接受。但如果瓴寓一直在創(chuàng)造獨有的價值，那么對市場而言，瓴寓就是唯一的選擇，企業(yè)也會有更好的發(fā)展。

韓瑋燁過去五六年，我們經(jīng)歷了行業(yè)模式探索的混沌，經(jīng)歷了三年疫情的洗禮，瓴寓是如何持續(xù)發(fā)掘企業(yè)獨一無二價值的？

張愛華：區(qū)別于其他企業(yè)，瓴寓在規(guī)劃目標(biāo)時，不只是簡單地設(shè)定目標(biāo)、完成目標(biāo)，我們更看重達(dá)成目標(biāo)的路徑——在追尋結(jié)果的道路上，有哪些部分是來源于運氣，哪些是依靠籌劃獲得的。通過不斷的路徑梳理，瓴寓就能找到一條確定的達(dá)成目標(biāo)的道路。這是我們能復(fù)制現(xiàn)有成果的鑰匙。

而長租公寓行業(yè)，在我看來，是一個區(qū)域局部市場。在這個區(qū)域局部市場中，不能拘泥于物業(yè)性質(zhì)是保租房還是市場化租賃住房，我們需要全品類的去研究。要知道，保租房和市場化租賃住房的受眾重合度高達(dá)90%以上，所以即使是保租房，在同一個區(qū)域短時間入市幾千套，區(qū)域也是超負(fù)荷的。所以我們真正需要回答的問題是，我們?nèi)绾卧谟邢薜氖袌龃媪恐懈偁帯?/p>

這就又回到了企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)，那就是如何識別市場、如何創(chuàng)造價值。在過程中落到市場、供給端、客戶的分析，研究該區(qū)域目前還沒有達(dá)到供給平衡的原因，對癥下藥，做出屬于瓴寓的差異化產(chǎn)品。只要是按照這套科學(xué)的邏輯去做，無論是市場化租賃住房還是保租房，都不會有太大問題。

房企轉(zhuǎn)型長租公寓的忠告：這是一個新行業(yè)

如今，眾多房企都在嘗試轉(zhuǎn)型，謀求多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，并尋找第二增長曲線。而隨著長租公寓行業(yè)的市場認(rèn)可度不斷攀升，越來越多的房企相繼進入該領(lǐng)域。

韓瑋燁長租公寓行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的走勢是密不可分的。在您看來，對于亟待轉(zhuǎn)型的房企而言，將長租公寓作為主業(yè)的戰(zhàn)略是否具有可行性和可能性？

張愛華：首先，我個人并不贊同轉(zhuǎn)型一說。我認(rèn)為，租賃行業(yè)跟地產(chǎn)開發(fā)是完全兩個行業(yè)，既然是兩個行業(yè)，它就不存在所謂的“轉(zhuǎn)型”，而是你愿不愿意投入資源重新進入一個新的賽道。只有站在這樣的視角下，才有可能把“長租公寓”這件事情做好。

如果僅是轉(zhuǎn)型的概念，決策人會理所當(dāng)然的認(rèn)為我還在同行業(yè)，只是業(yè)務(wù)的模式有一些變化，我還用原來的一批人去做就可以了。而事實證明，這樣的轉(zhuǎn)型，目前在長租公寓行業(yè)仍沒有成功的案例。

韓瑋燁房企想要進軍長租公寓行業(yè)，您認(rèn)為其中最重要的是什么？

張愛華：我覺得最重要的是團隊，是人。在愿意拿出一定資源來去嘗試新行業(yè)的前提下，比行業(yè)資源更重要的資源其實是人，而團隊和人的背后是集體意識的重塑。如果認(rèn)為現(xiàn)有團隊直接轉(zhuǎn)型就能做，那本質(zhì)還是在沿用地產(chǎn)的邏輯，而長租公寓無論是客群特征、產(chǎn)品需求還是商業(yè)模式都與地產(chǎn)有著本質(zhì)差異。

企業(yè)發(fā)展如果不從客戶的需求出發(fā)，一切努力都是白搭。

關(guān)于未來：保障性租賃住房與市場化租賃住房并行

保租房的大量涌入，短時間內(nèi)對各地市場結(jié)構(gòu)造成了一定的影響。新的民生與市場的平衡尚未建立。

韓瑋燁近兩年，長租公寓行業(yè)是保租房和市場化租賃住房共同發(fā)展的狀態(tài)，在您看來，未來這樣的情況會持續(xù)多久？

張愛華：未來的住房租賃市場，保障性租賃住房、完全市場化的租賃住房兩種形態(tài)會長期共存。

從頂層來看，“住房不炒、租售并舉”政策出臺的本質(zhì)是要解決一段時間內(nèi)新時代青年人異地求職求學(xué)產(chǎn)生的租賃住房需求，并且讓其通過可負(fù)擔(dān)的租金過上一定品質(zhì)的生活。從這個角度看，長租公寓有民生保障的屬性，不能100%依賴市場隨意發(fā)展，行業(yè)需要政策掌舵，自然就有了保障性租賃住房的推出。

保障性租賃住房和市場化租賃住房主要有以下幾個區(qū)別：一是目標(biāo)人群，比如不買房或區(qū)域無房，人均居住面積小于15平方米等；二是租金，按照市場評估價格打九折；三是租金漲幅，政策要求每年漲幅不超過5%。

但這些“區(qū)別”均有相應(yīng)的政策紅利，比如地價的折扣（租賃地塊）、稅收的折扣以及配套補貼等，這些基本能夠?qū)_掉主要的租金折扣，所以對市場整體影響不大。

韓瑋燁在您看來“穩(wěn)定低收益”是否是中國長租公寓賽道的長期趨勢？

張愛華：投資回報與風(fēng)險本就是正相關(guān)。過去的地產(chǎn)開發(fā)回報比較高，但風(fēng)險也很高。立足于瓴寓資管的獨特價值，我們更希望提供給合作方“低風(fēng)險、確定回報”的租賃住房投資產(chǎn)品。

對于“低風(fēng)險”，從需求端來看，哪怕是疫情的特殊時期，長租公寓的需求依舊是穩(wěn)定的。區(qū)別于商業(yè)和辦公，長租公寓行業(yè)需求的持續(xù)性高，相對風(fēng)險性就小，再加上現(xiàn)在有了REITs等退出通道，行業(yè)的整體風(fēng)險在持續(xù)降低。

而“確定回報”是指不同主體對回報的不同需求，這需要企業(yè)具備全鏈條的能力。瓴寓是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多專注全鏈條能力建設(shè)的企業(yè)，全鏈條的核心不在于業(yè)務(wù)線的長度，而在于每個環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)度。如今人工智能很火，大家都在說科技賦能，這一點我深以為然。早在7年前，瓴寓組建技術(shù)團隊之初，我們就將人工智能植入到業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)，以提高企業(yè)經(jīng)營決策的精準(zhǔn)性。

比如產(chǎn)品設(shè)計，瓴寓主張的是“99%科學(xué) + 1%藝術(shù)”。什么意思？拿戶型設(shè)計來舉例，做多大坪合適，不是由設(shè)計師經(jīng)驗判斷，而是通過一套完整的科學(xué)系統(tǒng)，里面包含7大維度，每個維度關(guān)聯(lián)上百個因子，總共700多個打分項綜合計算得出的。瓴寓的技術(shù)團隊，不單解決工作提效的問題，更重要是為精準(zhǔn)決策提供有力依據(jù)，讓每一步都走得踏實明白。

結(jié)語：

凱文·凱利在其新書《5000天后的世界》里說，人類只要出生并長大，就勢必要經(jīng)歷青春期，這一點你無從選擇。你可以選擇如何度過青春期，卻不能跳過這一階段。

現(xiàn)代社會，文明的發(fā)展伴隨著科技的進步，甚至科技進步一直在改變著文明的發(fā)展。國家、企業(yè)和個人的命運就在科技與文明進化的交織中被裹挾前行。當(dāng)你把當(dāng)下的困難放到時間長河中，放置在浩瀚宇宙中，你會發(fā)現(xiàn)這不過是塵埃一束。

接納變化，困惑一時躺平一時，都是被欣賞的自我調(diào)整。但我們更欣賞有價值有活力的人生，無論企業(yè)還是個體。

致敬瓴寓，堅持找到獨一無二的企業(yè)競爭力。

更多采訪內(nèi)容

歡迎關(guān)注視頻號“睿和智庫THINKTANK”

關(guān)鍵詞：