小產(chǎn)權(quán)房是指在非正式房地產(chǎn)建設(shè)土地上建設(shè)的房屋，開發(fā)商未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

一、現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

【資料圖】

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的處理，一直是實(shí)踐中的一項(xiàng)難題。因?yàn)槟承┰?，不是全部農(nóng)村土地上的房屋都無法辦理房產(chǎn)證，有一些土地經(jīng)過了審批確實(shí)可以辦理房產(chǎn)證，行政部門一般也不會(huì)就此收回相關(guān)審批。但是部分農(nóng)村土地上建設(shè)的房屋，一方面開發(fā)商沒有相關(guān)資質(zhì)、沒有審批，另一方面其即便申請(qǐng)下來了用地審批也沒有充足的資金繳納土地出讓金，造成了一大片小產(chǎn)權(quán)雖然在使用但實(shí)際上根本辦不了房產(chǎn)證的現(xiàn)狀。

二、小產(chǎn)權(quán)房能退嗎

小產(chǎn)權(quán)房最大的問題，在于沒有房產(chǎn)證，法院難以確定小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在到底歸屬于誰（法律稱為產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀），在法律意義上，房屋并不是誰居住、誰簽訂了合同就一定歸屬于誰，要以房產(chǎn)證登記的所有權(quán)人為準(zhǔn)。

所以實(shí)踐中，在離婚案件、繼承案件里法院一般不對(duì)小產(chǎn)權(quán)房作出處理。

但是，買房人和賣房人如果簽訂了《房屋買賣合同》，合同以及溝通中賣房人確定自己的房屋有產(chǎn)權(quán)，承諾可以辦理房產(chǎn)證，這種情形下無論賣房人是個(gè)人還是開發(fā)商，買房人都可以解除合同，要求賣房人返還已支付的房款。

另一種退房情形，則是房屋存在嚴(yán)重瑕疵，根本無法達(dá)成居住使用，基于此，賣房人、買房人簽訂的合同也無法實(shí)現(xiàn)。

三、另一種處理方式——處理小產(chǎn)權(quán)房的居住權(quán)利

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，如果確實(shí)存在爭(zhēng)議，但是在離婚、繼承案件中可以對(duì)居住權(quán)利進(jìn)行處理。

但是離婚案件中，小產(chǎn)權(quán)房又切實(shí)涉及到男女雙方的居住、生活問題，所以針對(duì)這一點(diǎn)，北京市法院特意在《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》第三十五條中予以明確：對(duì)于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房，不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對(duì)其所有權(quán)歸屬做出處理。對(duì)于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對(duì)其使用做出處理。在處理使用時(shí)，人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請(qǐng)求。在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時(shí)，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競(jìng)價(jià)、詢價(jià)等方式進(jìn)行給予適當(dāng)補(bǔ)償。在涉小產(chǎn)權(quán)房分割案件中，應(yīng)在判決論理部分中明確使用處理的判決內(nèi)容不代表對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法性的認(rèn)定，不能以此對(duì)抗行政處罰、不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等。

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