6月2日，青島住建發(fā)布一攬子地產(chǎn)政策，點(diǎn)燃市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)托底政策的樂觀情緒。此次青島地產(chǎn)政策組合包頗豐富，除松綁限購限售政策之外，還特別提到“鼓勵(lì)各區(qū)（市）棚戶區(qū)和城中村改造征收補(bǔ)償貨幣化安置，試點(diǎn)房票制度”。

2015地方政府采用房票托底地產(chǎn)下滑，當(dāng)下青島推進(jìn)試點(diǎn)房票制度若推廣，能夠起到多大地產(chǎn)托底效果，當(dāng)下房票制度推行面臨哪些現(xiàn)實(shí)約束，未來又將如何破局？

(資料圖片僅供參考)

房票是貨幣化安置方式之一，可理解為政府發(fā)行的住房“消費(fèi)券”。

拆遷補(bǔ)償有兩種，實(shí)物安置和貨幣安置。實(shí)物安置是指房屋拆遷后，政府直接向被拆遷居民提供安置房；貨幣補(bǔ)償，是政府直接向居民發(fā)放安置款或者房票，居民憑借安置款、房票自行購買住房。

房票微觀運(yùn)行涉及三個(gè)環(huán)節(jié)。發(fā)行環(huán)節(jié)，政府向被拆遷居民開具房票。使用環(huán)節(jié)，居民憑借房票購房。結(jié)算環(huán)節(jié)，房企售房得到房票后，將手中持有房票向政府兌換為現(xiàn)金。

房票有兩層屬性，對(duì)居民而言，這是地方政府發(fā)放的住房“消費(fèi)券”；對(duì)房企而言，這是一筆面向地方政府的應(yīng)收賬款。相較于直接現(xiàn)金補(bǔ)貼，房票可以節(jié)約當(dāng)期政府財(cái)政支出現(xiàn)金，并可定向刺激住房需求。

歷史上推行過兩輪房票，第二輪效果不及首輪。

第一輪房票安置出現(xiàn)在2015-2018年，該時(shí)期為棚改貨幣化高潮。當(dāng)時(shí)全國(guó)多個(gè)城市實(shí)行房票政策（主要集中在浙江、山東、江蘇、福建）。直到2018年，棚改貨幣化退坡，房票制度也隨之降溫。

第二輪房票安置主要集中在2022年二、三季度，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)銷售過冷。2022年初地產(chǎn)融資政策收緊，期房交付風(fēng)險(xiǎn)加大，2022年開年商品房銷售走弱。部分地區(qū)（集中在浙江、江蘇、河南三個(gè)省份）于2022年二、三季度陸續(xù)重啟房票安置。

不論是全國(guó)總量數(shù)據(jù)，還是觀察地方經(jīng)驗(yàn)，第二輪房票效果都弱于第一輪。這為我們帶來啟示：當(dāng)下經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)更接近于第二輪房票使用時(shí)期，若不做政策調(diào)適，本輪房票推進(jìn)或仍將面臨之前一樣的現(xiàn)實(shí)約束，效果或許較為有限。

對(duì)比上一輪房票推行，當(dāng)下面臨的現(xiàn)實(shí)約束頗為類似。

約束一，當(dāng)前棚改體量或有限。2018年以后，老舊小區(qū)不再采用大拆大建的棚改模式，而更多轉(zhuǎn)向局部改造，這決定了2022年以后棚改體量有限。房票是針對(duì)棚改項(xiàng)目發(fā)行，從這一點(diǎn)來看，當(dāng)下房票能夠撬動(dòng)的規(guī)模有限，遠(yuǎn)不能與首輪房票推行相提并論。

約束二，房企、居民、政府三方對(duì)房票政策均有顧慮。房企擔(dān)憂政府房票兌付時(shí)間過長(zhǎng)，尤其當(dāng)前地方財(cái)力偏弱，房企擔(dān)憂加深。居民認(rèn)為本輪房票獎(jiǎng)勵(lì)力度不及以往，房票吸引力下降。地方政府顧慮房票在短期內(nèi)實(shí)質(zhì)性加重地方政府廣義財(cái)政壓力。

以房票制度穩(wěn)定地產(chǎn)運(yùn)行，房票細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)的三個(gè)層面或有突破。

目前暫無信息表明房票會(huì)在全國(guó)層面廣泛推廣。但若后續(xù)政策試圖用房票制度撬動(dòng)住房需求，穩(wěn)定地產(chǎn)運(yùn)行，我們認(rèn)為政策或在房票制度的三個(gè)層面上進(jìn)行調(diào)適，以達(dá)期待效果。

其一，關(guān)注房票使用范圍是否擴(kuò)大，譬如城中村改造項(xiàng)目是否能夠通過房票安置。

其二，關(guān)注PSL是否能夠重啟，減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)也能提升企業(yè)對(duì)房票接受程度。

其三，關(guān)注房票的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，譬如對(duì)居民補(bǔ)貼以及兌付時(shí)間，這將影響企業(yè)與居民使用房票積極性。

本文來源：民生宏觀，作者：周君芝、周愷悅

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