作為目前青島首屈一指的高端居住區(qū)，嶗山區(qū)前海一線已發(fā)展飽和，“戰(zhàn)略北進”成為其未來的發(fā)展方向。

(資料圖)

張村河片區(qū)是青島主城區(qū)規(guī)模最大的可成片更新改造區(qū)域，近年來，無論是改造速度，還是品牌房企落地速度，都按下快進鍵。與之相伴的，“新地王”也成為全城焦點。

6月5日，越秀&青鐵斬獲的張村河“地王”046地塊規(guī)劃出爐，規(guī)劃建設高層住宅11棟。借此機會，張村河片區(qū)能否成為青島下一個高品質住房甚至是豪宅的聚集地？

置地有聲第505期

撰文/高涵

審校/莊建成

如果提到青島今年最受關注的幾個土地板塊，張村河片區(qū)毫無疑問可以排在前列。

張村河南岸LS0603-046地塊在4月6日土拍吸引9家房企（聯(lián)合體）136輪競價后，溢價率15.08%，最終由越秀&青鐵以約20.55億元斬獲，成交樓面地價21045元/㎡，僅次于萊陽路8號，成為青島全市涉宅用地樓面價第二高。

規(guī)劃顯示，該地塊位于嶗山區(qū)合肥路以南、瑤海路以東，項目占地面積3.91萬㎡，規(guī)劃總建面約13.51萬㎡，其中地上建筑面積約9.94萬㎡，規(guī)劃建設11棟小高層，包括3棟15F+6棟17F+2棟錯層（14+1F，13+1F），還有2棟多層配套，規(guī)劃停車位982個，建設單位青島青鐵雋秀置業(yè)有限公司。

通過規(guī)劃信息可以看出，越秀&青鐵項目與海信君璽和華潤嶗山悅府類似，均是小高層。頭部房企不約而同將該片區(qū)的產品項目定位在高端改善，平均售價也早已超過4萬元/平米。考慮到2萬多的成本和更好的位置，越秀&青鐵項目價格有望再創(chuàng)新高。

不過，從5月30日同樣位于張村河南岸的018地塊土拍結果來看，張村河地塊的房企爭搶熱度有些許“降溫”。

此前，海信、華潤、越秀&青鐵的張村河3宗熔斷地塊溢價率均達到15%。而018地塊由4家房企叫價32輪，樓板價18220元/㎡，溢價率3.52%，最終由海信總價17.74億元競得。

018地塊與046地塊緊鄰，價格卻低了2825元/㎡，比海信君璽、嶗山悅府兩塊地價格也低了755元/㎡，甚至未觸發(fā)熔斷價格，張村河每次土拍成交價格都要上漲的規(guī)律由此被打破。

究其原因，018地塊要求配建20%的商業(yè)可能在一定程度上影響了開發(fā)商的舉牌（046地塊沒有額外配建要求），不過海信君璽、嶗山悅府兩塊地其實也要求配建商業(yè)或人才公寓。土地的熱度一定程度上反映了房企的發(fā)展信心，年初以來青島樓市強烈的回暖形勢或許已經發(fā)生變化。

今年一季度，青島樓市迎來“小陽春”，3月份飆升至近半年以來的最高點，然而4月就踩下了“剎車”，月度簽約量出現(xiàn)了一定程度的下滑。銳理數(shù)據(jù)顯示，5月青島商品房市場累計簽約金額約154.5億元，同比下滑14.5%；簽約套數(shù)8103套，同比下滑26.4%。

再看張村河片區(qū)現(xiàn)有項目銷售，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產數(shù)據(jù)統(tǒng)計，嶗山悅府、魯信有鄰花園可售住宅套數(shù)存量不小。4月底華潤嶗山悅府開盤，在開啟認籌之前客戶預約是要驗資的，但首開僅隔了一天之后就推出了“首付可分期+全民經紀人”的政策，做派從豪宅轉向了剛需。可見，青島樓市的高端改善盤并非可以輕松躺贏。

由于張村河板塊發(fā)展晚、起點高，且目前板塊內落子的開發(fā)商多為一線房企和品牌開發(fā)商，操盤豪宅能承接前海一線高端置業(yè)需求的外溢。但張村河板塊由工業(yè)區(qū)和舊村改造演變而來，交通的通達性不夠，也缺乏更高能級的學校、商場、醫(yī)療配套等支撐。

不過，如今張村河南岸已“上馬”了眾多城市配套：教育方面，配套初中建設，中國海洋大學附屬學校（初中部）落地，青島二中新校區(qū)推進規(guī)劃建設；醫(yī)療方面，三甲醫(yī)院山東中醫(yī)藥大學附屬醫(yī)院青島醫(yī)院正在建設中；交通方面，臨近青銀高速、遼陽路等城市樞紐要脈，推動跨海大橋連接線二期建成通車，與已開通的M2/M4兩條地鐵線無縫連接。

未來5-10年，張村河片區(qū)無疑會是青島的核心亮點片區(qū)。目前，在此置業(yè)已有嶗山悅府、海信君璽、越秀＆青鐵、魯信有鄰花園、青島印象·品、嶗山壹號院等競爭，未來預計有更多新盤加入，將面臨紅海競爭。

此前，浮山后、市南和嶗山區(qū)其他地方的開發(fā)已經消化了很多豪宅需求，張村河兩岸正在進行大拆遷，現(xiàn)在是一片大工地，諸多配套的補齊和兌現(xiàn)也需要一定的時間周期，賣豪宅價格，市場能否完全消化還未可知。

高端人士選擇居住場所的眼光是挑剔的，地段、品牌、產品力和圈層均不可或缺。

張村河片區(qū)位于株洲路高科技產業(yè)帶以及金家?guī)X金融集聚區(qū)的交匯處，同時也是嶗山區(qū)“四新”經濟集聚發(fā)展的黃金地帶，目前青島市級規(guī)劃的虛擬現(xiàn)實和人工智能2個專業(yè)園區(qū)均已掛牌開園。片區(qū)圍繞“水脈智谷”總體定位聚焦生態(tài)、產業(yè)、品質、效率、活力五大維度，致力實現(xiàn)“五個城”的目標愿景。無論是從區(qū)域戰(zhàn)略還是城市配套判斷，都會讓人對張村河片區(qū)人居發(fā)展有更高期待。

再看拿下“明星地塊”的越秀，作為1992年就完成上市的老牌國有房地產企業(yè)，近年來在追求規(guī)?？焖贁U張的背后，也有隱憂。越秀地產應付款逐年增加從總額看規(guī)模已相當龐大，但今年仍在大手筆拿地，還一度因質量問題遭到業(yè)主投訴。

青島政務網(wǎng)留言反饋顯示，近年來越秀在青島的項目（涉及越秀君悅府、越秀星匯藍灣二期、越秀和悅府），曾存在“地磚、路面、跑道、外圍墻皮脫落質量問題”“樓門前主路高于比單元門有大雨倒灌風險、反映開發(fā)商置之不理”“交房數(shù)月后多處返工、車位太窄停下車下不來人”等問題，在前期銷售和后期物業(yè)管理環(huán)節(jié)，也曾出現(xiàn)過“定金不退、房屋另售”“疊拼區(qū)物業(yè)費遠超普通住宅要求標準”等問題。

不可否認，過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發(fā)經營底層邏輯正在改變，房地產業(yè)作為高質量引領的基礎民生行業(yè)地位正在確立鞏固。期待在張村河片區(qū)火熱開發(fā)推進的熱潮中，開發(fā)商能夠延續(xù)嶗山高品質住宅項目集聚的優(yōu)勢，助力片區(qū)向青島新的價值高地不斷進階。

市場對于青島主城核心地段的優(yōu)質房產需求依舊猛烈嗎，張村河片區(qū)發(fā)展反向助推樓市熱度何時才能夠真正顯現(xiàn)。這兩個問題你怎么看？

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