中鐵，一直是基建大佬的代表。

作為全球最大的交通基建工程承包商，中國(guó)中鐵建造過(guò)京九鐵路、北京豐臺(tái)站等無(wú)數(shù)鐵道、大橋、車(chē)站。

【資料圖】

而在地產(chǎn)領(lǐng)域，中鐵同樣一直在低調(diào)耕耘。

除了旗艦平臺(tái)中鐵置業(yè)，中鐵旗下還有中鐵四局、中鐵諾德等平臺(tái)，紛紛活躍在一二線城市的土地市場(chǎng)。

在剛剛過(guò)去的上海土拍中，中鐵置業(yè)報(bào)名了多個(gè)地塊，以19.05億競(jìng)得熱門(mén)的徐匯區(qū)田林地塊，羨煞了各大開(kāi)發(fā)商。

中鐵二級(jí)子公司中鐵諾德，去年60億豪取兩個(gè)地塊，但一項(xiàng)目卻陷入孤島求生的困境，連續(xù)兩次開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌率都只有10-15%左右。

這或許說(shuō)明，一些盲目拿地的國(guó)央企，正開(kāi)始付出代價(jià)。

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住宅新兵，初入上海

中鐵是建筑業(yè)的絕對(duì)巨頭，2022年排名世界500強(qiáng)企業(yè)第34位。

作為老牌央企，中國(guó)中鐵根基深厚、譜系龐雜，子公司孫公司更是遍布全國(guó)。

中鐵諾德，隸屬于中國(guó)中鐵二級(jí)子公司中鐵建工集團(tuán)，以開(kāi)發(fā)商辦地產(chǎn)為主，上海諾德國(guó)際中心就是其標(biāo)桿項(xiàng)目。

這家國(guó)企二級(jí)子公司，2022年前還從來(lái)沒(méi)有在上海做過(guò)住宅，但一出手就是大手筆。

2022年，中鐵諾德大舉拿地，先是超20億拿下臨港新片區(qū)純宅地，又聯(lián)手中鐵置業(yè)，40.22億競(jìng)得青浦區(qū)地塊。

青浦項(xiàng)目中鐵虹橋逸都，由于是老大哥中鐵置業(yè)操盤(pán)，加上不錯(cuò)的區(qū)位，一直是大虹橋熱門(mén)樓盤(pán)，去年取得三開(kāi)三罄的好成績(jī)。

不過(guò)，到了自己操盤(pán)的臨港項(xiàng)目，中鐵諾德的問(wèn)題開(kāi)始暴露。

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地段不佳，孤島求生

恰好有粉絲要去臨港看房，于是我們從市區(qū)駕車(chē)出發(fā)，開(kāi)了一個(gè)多小時(shí)，終于到達(dá)了臨港新城。

臨港新城，總爺4月實(shí)拍

雖然是工作日中午，但是問(wèn)我們隨便進(jìn)了一家小商場(chǎng)午餐，停車(chē)位竟然是爆滿的。

這兩年，臨港新城放緩賣(mài)地節(jié)奏，加強(qiáng)人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，顯然有了更多人氣，這也成為了臨港樓市的底氣。

總爺先和粉絲來(lái)到臨港103板塊，這邊有中建、鵬瑞項(xiàng)目在售，幾個(gè)銷(xiāo)售都告訴總爺：

“ 臨港新城樓市正在快速回暖，客戶的熱度高了不少?！?/p>

由于規(guī)劃落地加快，臨港的101、102、103板塊在快速形成一個(gè)宜居社區(qū)。

臨港103板塊，總爺4月實(shí)拍

好的規(guī)劃，確實(shí)給項(xiàng)目加分不少。

粉絲表示這里比想象中成熟，決定再去周邊板塊看看。

隨后我們來(lái)到105板塊的中鐵諾德璟宸，就在駕車(chē)前往的路上，周邊環(huán)境越來(lái)越不對(duì)。

中鐵諾德璟宸項(xiàng)目周邊，總爺4月實(shí)拍

在狹窄的通道上，因?yàn)橐茏尨罂ㄜ?chē)，險(xiǎn)些翻車(chē)到田地里，粉絲嚇得叫出聲，總爺也驚出一身冷汗。

中鐵諾德璟宸項(xiàng)目周邊，總爺4月實(shí)拍

到了售樓處，粉絲驚嘆道：

沒(méi)想到上海還有這么“孤島”項(xiàng)目。

總爺通過(guò)航拍鏡頭來(lái)了個(gè)特寫(xiě)，周邊至少2公里內(nèi)都還是荒地和農(nóng)田。

總爺走過(guò)上海灘上百個(gè)樓盤(pán)，包括崇明島等地方，還是第一次見(jiàn)到這樣荒涼的景象。

走進(jìn)售樓處，沒(méi)看到任何客戶的影子，只有銷(xiāo)售賣(mài)力地給講解著“規(guī)劃”。

總爺只能笑笑不說(shuō)話，粉絲也失去了興趣，樣板間都沒(méi)看就準(zhǔn)備離開(kāi)。

上海雖然市場(chǎng)好，但是如果地段太偏，規(guī)劃落地太久，大部分客戶還是很難有信心的。

這或許也體現(xiàn)出中鐵諾德拿地時(shí)欠缺考慮，釀成苦果。

3

項(xiàng)目滯銷(xiāo)，困難重重

離開(kāi)售樓處，總爺小心翼翼地開(kāi)出孤島，粉絲問(wèn)總爺：

選擇在這里開(kāi)發(fā)，到底是咋想的啊？

只能說(shuō)是央企手里錢(qián)太多，可能不做市調(diào)就盲目出手，但卻沒(méi)有匹配的產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)能力解題。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)也已經(jīng)用腳投票：

2022年12月，中鐵諾德璟宸入市首秀。

378套房源僅57組客戶參與搖號(hào)，有效認(rèn)籌率約15.1%，成為去年上海開(kāi)盤(pán)人氣倒數(shù)的樓盤(pán)之一。

2023年5月，中鐵諾德璟宸再次認(rèn)籌。

據(jù)6月3日項(xiàng)目官微公示的搖號(hào)結(jié)果，404套房源僅39組客戶參與搖號(hào)，有效認(rèn)籌率不足10%，甚至還不如首開(kāi)。

作為獻(xiàn)禮公司20周年的產(chǎn)品，中鐵諾德在上海獨(dú)資操盤(pán)的首秀，顯然不是很體面，還驚動(dòng)了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。

3月9日，中鐵諾德黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)高俊生，赴上海諾德璟宸項(xiàng)目調(diào)研，并提出具體要求：

“管理人員要擔(dān)當(dāng)作為，敢于直面問(wèn)題。”

中鐵諾德董事長(zhǎng)視察項(xiàng)目，來(lái)源于中鐵諾德官方微信

這也讓總爺想起那句：今天銷(xiāo)售時(shí)流的淚，都是拿地時(shí)腦子里進(jìn)的水。

隨著臨港土拍重啟，更多優(yōu)質(zhì)地塊被放上貨架，不少房企虎視眈眈，整個(gè)區(qū)域會(huì)面臨更加殘酷的競(jìng)爭(zhēng)。

留給中鐵諾德的時(shí)間，真的不多了，目前看還沒(méi)有太好的解法。

在總爺看來(lái)，這兩年地產(chǎn)救市，很多資金都流入了國(guó)企，也讓一些國(guó)企開(kāi)始新一輪大舉拿地。

不過(guò)房地產(chǎn)是一門(mén)專(zhuān)業(yè)活，國(guó)企拿地容易，能賣(mài)掉才是真本事。

中鐵這個(gè)超級(jí)央企上海“翻車(chē)”的故事，值得我們思考。

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