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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮 6月6日，西南證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

投資要點(diǎn)

5月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比增長(zhǎng) ] 5.3%，環(huán)比下降 14.5%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2023 年 5月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額 5492億元，同比+5.3%，環(huán)比-14.5%，全口徑面積 2952萬(wàn)方，同比-23.0%，環(huán)比-9.4%。累計(jì)來(lái)看，1-5月累計(jì)銷售金額 28548 億元，同比+8.2%，累計(jì)銷售面積 16084 萬(wàn)方，同比-9.0%。5 月樓市成色欠佳，重點(diǎn) 30 城住宅成交面積環(huán)比-8%，同比+22%，其中一線成交環(huán)比下滑 22%，降幅高于 30城平均，同比增 51%，二三線城市熱度小幅回落，降幅較上月有放緩趨勢(shì)。

優(yōu)質(zhì)房企銷售保持韌性，企業(yè)格局分化延續(xù)。從房企表現(xiàn)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中僅2 成單月銷售環(huán)比增長(zhǎng)，近半數(shù)同比正增長(zhǎng)。從克而瑞榜單來(lái)看，1-5月累計(jì)銷售表現(xiàn)較好的房企包括：越秀（+101%）、華發(fā)（+86%）、濱江（+78%）、華潤(rùn)（+77%）、招商（+76%）、建發(fā)（+67%）、中海（+52%）。5月單月銷售同比表現(xiàn)較好的房企包括：濱江（+108%）、信達(dá)（+89%）、招商（+64%）、華潤(rùn)（+55%）、建發(fā)（+38%）、越秀（+33%）、綠城（+21%）。5月單月銷售環(huán)比表現(xiàn)較好的房企包括：信達(dá)（+33%）、越秀（+3%）、萬(wàn)科（0%）、美的（-1%）、濱江（-3%）、保利（-5%）、華潤(rùn)（-5%）。

重點(diǎn)城市土拍熱度延續(xù)，房企投資依舊謹(jǐn)慎。5月重點(diǎn) 300城的土地成交建面5022 萬(wàn)方，環(huán)比下降 13%，同比下降 40%，成交金額環(huán)比下降 22%，同比下降 32%。多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度延續(xù)，廈門、南京的平均溢價(jià)率都達(dá)到了 9%以上，重點(diǎn)城市整體溢價(jià)率維持在 6.5%相對(duì)較高的水平，但由于部分城市區(qū)位相對(duì)一般的遠(yuǎn)郊地塊的供應(yīng)增加，流拍率上升 4.1pp 達(dá)到了 13.9%。截至 5月末百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面合計(jì)分別為 10620 億元、5129億元和 5197萬(wàn)平方米，分別下滑 10%、4%和 11%，不足 2021年同期的三成，企業(yè)整體投資依舊謹(jǐn)慎。拿地企業(yè)仍以頭部央國(guó)企為主，華潤(rùn)、招商單月拿地金額超過(guò) 100億，拿地金額 TOP20中，央國(guó)企占到 17個(gè)，僅龍湖、濱江、偉星三家民企。截至5月末百?gòu)?qiáng)房企新增貨值41%集中于 TOP10房企，TOP11-20強(qiáng)新增貨值占百?gòu)?qiáng)總新增 16%，TOP21-30 強(qiáng)占 10%。

青島樓市政策調(diào)整，首付降低、限售放松。6月 1日青島調(diào)整非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房首付比例，首付比例首套最低調(diào)整為 20％、二套最低調(diào)整為 30％，限購(gòu)區(qū)域首付比例不變，維持首套最低 30％、二套最低 40％，目前青島市限購(gòu)區(qū)域?yàn)槭心?、市北區(qū)，其他區(qū)域均不限購(gòu)。此外對(duì)限售政策進(jìn)行了放松，新建商品房出售條件由網(wǎng)簽滿 5年變更為網(wǎng)簽滿 3年，取證滿 2年，二手房出售條件由取證滿 2 年變更為取證滿 1年。

投資建議：西南證券認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注 2 條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、萬(wàn)科 A、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等；2）物管企業(yè)：中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

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