樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮 6月5日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。

投資摘要：

(資料圖)

每周一談： 5 月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售單月同比轉(zhuǎn)負(fù) 國(guó)央企拿地持續(xù)提升

5 月房企銷(xiāo)售排行榜出爐，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售累計(jì)同比回落，單月同比轉(zhuǎn)負(fù)。5 月中指研究院房企權(quán)益銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積 TOP100 累計(jì)同比增速分別為6%、-9.2%，較 4 月下降 4.8pct、2.2pct，單月同比增速分別為-10.3%、-17.7%，較 4 月下降 36.9pct、21.9pct，進(jìn)入 5 月后房企銷(xiāo)售表現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)弱，積壓需求在 2-4 月陸續(xù)釋放后，商品房銷(xiāo)售后續(xù)乏力。

伴隨著百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售轉(zhuǎn)弱，5 月統(tǒng)計(jì)局單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比增速或?qū)⑼睫D(zhuǎn)弱。在統(tǒng)計(jì)局調(diào)整同比基數(shù)后，統(tǒng)計(jì)局的商品房銷(xiāo)售與 TOP100 房企權(quán)益銷(xiāo)售額的同比增速差值逐步縮窄，此外受房企間的銷(xiāo)售差異等其他因素影響下，兩類(lèi)數(shù)據(jù)口徑的差值關(guān)系不再穩(wěn)定，但由于 5 月房企單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比增速出現(xiàn)轉(zhuǎn)向斜率較大，預(yù)計(jì)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也將同向變動(dòng)。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱背景下，頭部房企表現(xiàn)顯著好于其他房企，TOP11-30 位房企表現(xiàn)走弱。TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企 5 月權(quán)益銷(xiāo)售額累計(jì)同比分別為22.7%、-1.1%、-4.8%，分別較上月下降 0.3pct、9.4pct、4.9pct，單月同比分別為 21.7%、-31%、-20.6%，較上月下降 15.6pct、51.9pct、55.2pct。

TOP50 房企中 31 家房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)正，較 4 月新增 3 家。其中 7 家房企增速達(dá) 100%以上，累計(jì)增速 30%以上房企 22 家，新進(jìn)榜單房企 2 家；增速領(lǐng)先的 10 家房企分別為中建東孚（283%）、保利置業(yè)（174%）、中國(guó)中鐵（156%）、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)（113%）、華潤(rùn)置地（113%）、大華股份（100%）、華發(fā)股份（100%）、北京城建（86%）、建發(fā)地產(chǎn)（85%）、招商蛇口（79%）。

5 月房企土拍排行榜數(shù)據(jù)公布，TOP50 中國(guó)央企房企占比進(jìn)一步提升，其余主體拿地占比均降低。5 月中指研究院統(tǒng)計(jì)房企權(quán)益拿地金額 TOP50 房企中，國(guó)央企、地方國(guó)企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為 71%、1%、21%、7%，分別較 4 月單月同比口徑提升 20pct，減少 3pct，減少 6pct，減少9pct；國(guó)央企資金充裕，目標(biāo)聚焦核心城市，拿地占比持續(xù)提升，民企拿地仍占一定比例，地方國(guó)企及城投拿地比例下降。

5 月隨著核心城市持續(xù)供地，部分房企取地意愿積極，拿地規(guī)模仍保持較高速提升。其中新增拿地金額提高前列房企包括，華潤(rùn)置地 173 億、招商蛇口63 億、保利發(fā)展 58 億、濱江集團(tuán) 52 億、建發(fā)房產(chǎn) 50 億、中海地產(chǎn) 35 億、綠城中國(guó) 31 億、碧桂園 31 億，此外中國(guó)金茂首度進(jìn)入排行榜 5 月累計(jì)拿地權(quán)益金額 70 億。

從基本面來(lái)看，5 月銷(xiāo)售較 4 月有顯著走弱，引起市場(chǎng)擔(dān)憂與關(guān)注，在 5 月底市場(chǎng)的情緒已來(lái)到低位，申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)最低點(diǎn)一度跌破 2022 年 11 月的低點(diǎn)；然而在上周五地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大幅反彈，悲觀預(yù)期逐步形成一致后，邊際的擾動(dòng)對(duì)市場(chǎng)情緒的作用被放大。后續(xù)建議緊密跟盯銷(xiāo)售的高頻走勢(shì)，遵循安全優(yōu)先，商品房銷(xiāo)售不可失速的原則，若銷(xiāo)售進(jìn)一步加速走弱，政策出臺(tái)的預(yù)期也將進(jìn)一步加強(qiáng)。

數(shù)據(jù)追蹤（5 月 22 日-5 月 28 日）：

新房市場(chǎng)：30 城成交面積單周及累計(jì)同比分別為 9pct、12pct，一線城市73pct，29pct，二線城市 5pct，5pct，三線城市-18pct，15pct。

二手房市場(chǎng)：13 城二手房成交面積單周同比 46ct，累計(jì)同比 48pct。

土地市場(chǎng)：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-11pct，成交建筑面積累計(jì)同比11pct，成交金額累計(jì)同比-4pct，土地成交溢價(jià)率為 5.4%。

城市行情環(huán)比：北京（-23pct），上海（-19pct），廣州（5pct），深圳（-18pct），南京（27pct），杭州（-5pct），武漢（6pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國(guó)央企華潤(rùn)置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬(wàn)科 A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤(pán)國(guó)企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展，保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

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