南沙的限購政策在五一前松綁。

(資料圖片僅供參考)

一個月過去，南沙樓市得救了嗎？

看成績單：

一手方面，南沙5月成交685套，環(huán)比下跌18%。

二手方面，南沙5月成交326套，環(huán)比下降8%。

嗯......感覺政策放松對樓市沒啥效果。

除了這些數(shù)據(jù)外，我還跑了一趟南沙實地感知樓市熱度。

發(fā)現(xiàn)了一些跟我只看數(shù)據(jù)有點不一樣的東西。

01

我去看的是南沙最熱門的板塊——橫瀝島。

一方面，島上如今有了十幾個項目，是南沙貨量最大的區(qū)域。

另一方面，這里又是南沙概念最強的板塊之一，想買南沙就繞不開。

當然，最主要是這里有18號線地鐵，從珠江新城冼村站過來，快線半小時內(nèi)就到了。

| 又快又舒服又沒啥人的18號線

看了幾個島上的項目后，我覺得南沙的冷，也要分化來看。

剛需項目，如倚靠18號線橫瀝地鐵口為主要賣點的項目，基本都有降價。

如灣區(qū)金融城、建發(fā)明珠灣璽等。

其中灣區(qū)金融城目前在售價格3.2-3.6萬/平，對比兩年前均價3.6萬/平，價格有所下跌。

項目最大的優(yōu)勢是距離18號線橫瀝站僅80米。不過這個最近的地鐵口還沒開通，我從A口過去，大概300米。

|灣區(qū)金融城沙盤圖

建發(fā)明珠灣璽在售約99-142㎡三四房，價格也在3.2-3.6萬/平。

這個項目距離地鐵也很近，大概在300-500米左右，且被三河涌包圍，景觀還可以，算是主打地鐵的剛需、剛改項目。

|建發(fā)明珠灣璽樣板間

這個昔日橫瀝地王，價格曾經(jīng)一度殺到3.8萬/平，現(xiàn)在也不得不低頭卷價格。

|圖源：房天下

畢竟橫瀝島項目多，競爭大，而想跑得快，降價最有效。

因為對于剛需而言，價格的變動刺激性最大。

而偏改善的項目，一般在島中坐擁江景資源的，底氣比較足，不僅沒有降價，反而相比之前有所上漲。

如星河江堤春曉、深業(yè)頤澤府等，這兩個項目都屬于一線望江。

其中星河江堤春曉樓下就有學校，還有離地鐵更近的優(yōu)勢，均好性更強。

| 星河江堤春曉

項目將售99-133平的三至四房，價差拉的很大，4樓以下有遮擋，看不到江景的，預計3.1-3.2萬都有得賣。

4樓以上，越高越貴，一線望江單位預計售價去到3.5-4萬/平。

| 江堤春曉5樓樣板間所望江景

另一個項目深業(yè)頤澤府，也是一線望江項目。

其在售101-190㎡四房產(chǎn)品，其望江戶型售價3.7-4萬/平，不望江戶型售價3.5-3.7萬/平。

該項目主打低密，雖有20棟的體量，但只有1600+戶。

梯戶比有優(yōu)勢，相比其他項目2t4、2t6，其梯戶比為2t2、3t3和3t4。

|深業(yè)頤澤府沙盤圖

要知道，夾在這倆項目中間的，還有一個美的江上沄啟，目前已售罄。

該項目之前賣一口價36051元/平，無論樓層，無論朝向，先買先選，引起瘋搶。

賣的是毛坯，加裝修要2000元/平，相當于最高要3.8萬/平左右。

| 美的江上沄啟

而如今項目左右兩邊的星河、深業(yè)項目，最高都賣到4萬，也算漲價了。

而且根據(jù)星河江堤春曉的銷售所言，目前其推出1棟的誠意登記，100余套的貨量已有90左右的登記量了（不知是不是吹牛）。

所以橫瀝市場給我的感覺就是，剛需卷價格走量，改善漲價有人買，價格分化明顯。

當然，對于未來橫瀝會不會繼續(xù)降價的問題，基本每一個項目的銷售都告訴我，這邊不會再降了，價格以穩(wěn)為主。

其中一個剛需項目銷售告訴我，因為他們的價格基本都是在備案價的10%上下浮動，如今已經(jīng)是下調(diào)后的結(jié)果，沒有繼續(xù)下調(diào)的空間了。

改善項目則多為自信，覺得自己產(chǎn)品值得，不會降價。

對了，提一嘴暴雷的旭輝曜玥灣，我也去看了，工地有在施工的樣子，業(yè)主們不要太焦慮。

| 旭輝曜玥灣工地

|旭輝曜玥灣工地有工人施工

02

價格有分化是事實，但市場整體熱度不高也是事實。

我去了幾個項目現(xiàn)場都沒幾臺客，有項目銷售甚至在睡覺。

想當初，2020年那波南沙人才限購放松，其樓市直接起飛。

而這一次的松綁，不說起飛吧，感覺甚至連幫南沙吊著口氣都難？

為什么？

其一，放松限購，但限貸仍嚴。

對于新政對樓市的刺激方面，有項目表示，五一前的松綁政策是真的，有客戶已經(jīng)網(wǎng)簽。

不過政策放松的只是限購名額，如外地有房，且貸款沒結(jié)清，但符合條件也可在南沙買房，首付要去到7成。

外地有房且結(jié)清，首付也要4成。

還有廣州2套房，也可繼續(xù)在南沙買1套，但要全款。

這對不少人來說，資金壓力還是挺大的。

在如今這個經(jīng)濟背景下，購房者更加保守，也更趨向于把錢攥在手中。

其二，這次，連投資客都不來了。

大家都知道，2019年底南沙出臺了人才新政，大大放寬了購房門檻。

緊接著2020年，深圳、東莞都接連加強了樓市調(diào)控。

一緊一松之下，大量的購房需求開始外溢至毗鄰兩市的南沙。

2020年，南沙的新房成交達18513套，同比大漲36%，列全市第二。

房價更是一年漲了26.8%，位列全市第一。

今年情況就不一樣了，雖然南沙樓市限購放松。

但深圳樓市也早已不是如日中天的時候了。

最新數(shù)據(jù)，深圳5月份成交了2787套新房，環(huán)比減少20.5%。

二手房方面成交了2788套，環(huán)比減少12.7%。

深圳連自身樓市都遇冷了，何來需求外溢給南沙呢？

其三，也是最關(guān)鍵的問題，南沙的產(chǎn)業(yè)，起來太慢了。

就以橫瀝島這個南沙的天之驕子為例。

橫瀝島規(guī)劃為國際金融島，其建設的國際IFF金融論壇，今年快建完了。

但論壇所處的島尖，目前成功出讓的沒幾宗，而島上的住宅項目，已經(jīng)有十幾個了。

產(chǎn)業(yè)沒起來，就沒人氣，沒人氣樓市就沒支撐，這是最簡單的道理。

| 建設中的橫瀝

如果不打概念、產(chǎn)業(yè)，而是憑借18號線的強交通，橫瀝能否吃主城區(qū)的外溢呢？畢竟快線半小時到冼村。

但其實也難，一方面南沙與市區(qū)的心理距離非常遠，盡管地鐵很快，但開車就很遠。

另一方面，這邊的配套并不算成熟，目前島上建設速度較快的是中山一院（南沙），已經(jīng)啟用。

| 已經(jīng)建成的中山一院

學校配套大部分在建，引入什么學校都要打個問號。

商業(yè)更不必說了，橫瀝島西的商業(yè)綜合體，據(jù)悉今年地塊會出讓，有沒有房企接還不好說。

目前在島上真的找個吃飯的地方都困難，更別說其他什么逛街、購物了。

沒有配套，空有交通，居住體驗大打折扣，剛需也不好糊弄。

| 橫瀝島現(xiàn)在就是一個大工地，到處在建設

不止橫瀝樓市難，整個南沙都難。

你看，南沙的常住人口，占全市的4.8%；

而南沙的商品住宅，占全市的15.1%，這么失衡的供需關(guān)系，南沙樓市不說跑贏吧，能跑平大市就不錯了。

| 南沙供需失衡，庫存高企

所以這次南沙人才政策松綁這陣風，真的來救南沙了嗎？

恰恰相反。

風來了，大家想的都是趁風抓緊跑，而不是再進去，里面的人想出去，外面的人卻不想進來了。

所以政策松綁后，南沙二手掛牌繼續(xù)激增，成交也仍在下跌......

| 南沙新增掛牌量與成交量對比，圖源貝殼

南沙市場高峰時期，就是一個投資性很強的市場。

之前南沙灣地王，也就是佳兆業(yè)還在操盤的時候，其戶型設計，就是以滿足投資客為準，大部分為主流的三房，低總價。

但疫情三年，南沙與澳門、香港的關(guān)聯(lián)被生生砍斷。

加上深圳樓市調(diào)控，價格回調(diào)，整個南沙市場也封印了人才政策，大家進不來，也出不去，只能高高站崗。

在大灣區(qū)概念的加持下，很多資源都是投到了基建上，比如18號線，比如城軌，這些都要時間才能落地。

南沙不是不行，而是除了搞基建外，還要加快引入產(chǎn)業(yè)和人才的步伐。

說真的，南沙想自救，應該徹底放開人才，而不是擠牙膏式地救市。

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