凡事物極必反，今年以來(lái)跌跌不休的股市和商品市場(chǎng)，近日來(lái)突然反彈。上證指數(shù)在5月25日觸及3168.57點(diǎn)的低位后，過(guò)去7個(gè)交易日已經(jīng)有6個(gè)交易日收紅上漲。無(wú)論是港股還是A股，內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司股價(jià)普遍出現(xiàn)了大漲。

【資料圖】

而在商品市場(chǎng)，鐵礦主力合約也同樣在5月25日觸及低位后，過(guò)去7個(gè)交易日有6個(gè)交易日上漲。玻璃主力合約更是在6月2日驚天反轉(zhuǎn)，強(qiáng)勢(shì)漲停。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)國(guó)家救市？

這一切都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有了變化。市場(chǎng)傳聞國(guó)家層面將會(huì)出手救市，可能會(huì)把“三道紅線”的過(guò)渡期延長(zhǎng)6月，延長(zhǎng)到今年年底。還會(huì)上調(diào)房企負(fù)債年度增速上限，對(duì)綠檔企業(yè)不設(shè)年度負(fù)債增速上限，可以用保函替代拍賣土地的保證金?？赡芙档痛蟪鞘匈?gòu)房首付比例、降低二手房中介費(fèi)，并對(duì)去年推出的16條房地產(chǎn)支持措施進(jìn)行完善和延長(zhǎng)。

不過(guò)這些傳聞都還沒(méi)有得到證實(shí)。只有6月1日青島市出了樓市新政，青島下調(diào)了非限購(gòu)區(qū)域首付比例，首套最低調(diào)整為20%，二套最低調(diào)整為30%；推進(jìn)二手房帶押過(guò)戶，推出棚改房票政策，緩解拆遷推進(jìn)資金壓力，還嘗試國(guó)有企業(yè)或平臺(tái)公司收購(gòu)存量房源作為保租房。

如果其他城市也學(xué)習(xí)青島的樓市新政，降低首付，鼓勵(lì)二手房帶押過(guò)戶，推行棚改房票，國(guó)企出面收購(gòu)存量房源，確實(shí)有可能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。

市場(chǎng)觸底時(shí)就是這樣，不僅政策面不斷有利好出來(lái)，而且各種小作文也層出不窮，人心思漲下，就會(huì)形成合力來(lái)改變市場(chǎng)走勢(shì)。前期股市和商品價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)了明顯的超跌，但美聯(lián)儲(chǔ)加息周期可能已經(jīng)結(jié)束，美國(guó)非農(nóng)就業(yè)人口大幅好于預(yù)期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的可能性越來(lái)越小，在這種情況下，對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期會(huì)逐步修正。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)盡管CPI、PPI，以及5月公布的很多經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)令人擔(dān)憂，但6月1日公布的5月財(cái)新中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）為50.9，重回?cái)U(kuò)張區(qū)間。中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面還是好的，新一屆政府和央行手里可以救市的工具也足夠多，完全不用過(guò)度悲觀。

二、地產(chǎn)大V們呼吁“史詩(shī)級(jí)救市政策”

5月26日，知名財(cái)經(jīng)作家吳曉波在公眾號(hào)上發(fā)了一篇文章《只有救樓市才能救內(nèi)需》，吳曉波提出五項(xiàng)救市建議，盡快對(duì)房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問(wèn)題做出具體的法律安排和明示、降低改善型住房的房貸利率、降低存量房貸利率、全面取消限價(jià)政策、認(rèn)真落實(shí)三支箭和保交樓政策。

現(xiàn)在看來(lái)，這篇文章發(fā)表的時(shí)間和股市、商品市場(chǎng)反彈的時(shí)間高度一致。長(zhǎng)期觀察中國(guó)商界、跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的吳曉波，顯然足夠敏感。

不止吳曉波，眾多地產(chǎn)和財(cái)經(jīng)大V們也都在呼吁史詩(shī)級(jí)救市政策。連今年忙于帶貨防禿生發(fā)液的前恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平，也把“該全力拼經(jīng)濟(jì)了”掛在嘴上，說(shuō) “現(xiàn)在已經(jīng)不是要不要救經(jīng)濟(jì)了，而是怎么救，怎么盡快、大力度救”。

地產(chǎn)行業(yè)這幾年的困難大家都看到了。恒大倒下，碧桂園、融創(chuàng)也艱難求生，地產(chǎn)銷售榜單前列幾乎都是央企了。即便這樣，房地產(chǎn)開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資額相比往年還是大幅下降，拖累了經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

2023年1-4月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為3.1億平方米，同比下降21.2%，降幅較1-3月擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為3.6萬(wàn)億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越冷。

國(guó)家不是不想救樓市，去年以來(lái)不管是國(guó)家層面還是地方層面，針對(duì)樓市限購(gòu)放松、金融機(jī)構(gòu)貸款的各種政策支持不斷出臺(tái)。但也還是無(wú)法讓樓市徹底回暖。二手房?jī)r(jià)肉眼可見(jiàn)地出現(xiàn)了較大跌幅，人們買(mǎi)房的意愿已經(jīng)大不如前，都選擇了繼續(xù)觀望。其實(shí)大家都知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，即便回暖，房?jī)r(jià)也不可能再像過(guò)去那么上漲?，F(xiàn)在的國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境也不允許國(guó)內(nèi)樓市泡沫繼續(xù)吹大。救市也只是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，不能要求更多了。

三、土地財(cái)政出現(xiàn)危機(jī)，房企扎堆退市

去年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，土地拍賣市場(chǎng)也不景氣，各大城市的土地出讓金下滑嚴(yán)重。

以武漢為例，2021年上半年，武漢的土地出讓金還有1176億，今年前五個(gè)月就只有25.34億了。

土地財(cái)政早已是地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)最重要的資金來(lái)源之一。土地出讓金下滑后各地財(cái)政就都捉襟見(jiàn)肘了，體制內(nèi)不止降薪，連工資正常發(fā)放都成了問(wèn)題，部分地區(qū)連公交車都出現(xiàn)停運(yùn)。所以才有了近期的昆明城投債風(fēng)波，也才有武漢財(cái)政局和武漢長(zhǎng)江資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司在,《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》上發(fā)催收公告，公開(kāi)點(diǎn)名要武漢259家單位還債。

爛尾樓問(wèn)題也困擾著武漢樓市。截至2022年底，武漢因停工延期交付的問(wèn)題項(xiàng)目達(dá)36個(gè)，約7萬(wàn)套，超730萬(wàn)方，位居全國(guó)第一。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的困境，也是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，其他城市也沒(méi)有好到哪里去。

A股上市房企退市潮也已經(jīng)拉開(kāi)。5月30日晚間，曾經(jīng)的四川“房企一哥”藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，公司股票將于6月6日終止上市暨摘牌。

2023年以來(lái)，眾多A股上市房企因?yàn)樨?cái)報(bào)、內(nèi)控等問(wèn)題披星戴帽，疊加業(yè)績(jī)下滑，股價(jià)跌跌不休，不少地產(chǎn)公司股價(jià)已經(jīng)低于1元。當(dāng)前被“戴帽”的A股房地產(chǎn)企業(yè)高達(dá)13家。根據(jù)退市新規(guī)，股票收盤(pán)價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元面值，交易所可強(qiáng)制股票退市。

藍(lán)光發(fā)展之后，還有不少瀕臨退市的A股上市房企。ST泰禾、*ST嘉凱、ST陽(yáng)光城、*ST泛海等多家房企，近期也都發(fā)布了“面值”退市的風(fēng)險(xiǎn)提示。其中截至今年3月底，陽(yáng)光城總資產(chǎn)還有2988億元，控股股東陽(yáng)光控股有限公司，曾位列2021年度《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)榜單332位。

四、房地產(chǎn)要不要救，怎么救？

吳曉波認(rèn)為只有救樓市才能救內(nèi)需。樓市關(guān)聯(lián)上下游很多產(chǎn)業(yè)，樓市預(yù)期不明陷入冷凍狀態(tài)，各行各業(yè)都受到影響，內(nèi)需也就無(wú)從拉動(dòng)。自媒體大V九邊這兩天被馬化騰轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于企業(yè)裁員的文章，也認(rèn)為現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)大廠乃至各行各業(yè)企業(yè)的裁員，歸根到底，都和房地產(chǎn)市場(chǎng)走低有關(guān)系。雖然GDP數(shù)據(jù)還是增長(zhǎng)的，但是今年前四個(gè)月全國(guó)規(guī)上企業(yè)利潤(rùn)2.03萬(wàn)億，同比去年下降20.6%。其中規(guī)上國(guó)有企業(yè)利潤(rùn)同比下降17.9%，股份制企業(yè)同比下降22%，外資和港澳臺(tái)投資企業(yè)同比下降16.2%，私營(yíng)企業(yè)同比下降22.5%。企業(yè)利潤(rùn)的下降，會(huì)影響企業(yè)對(duì)未來(lái)發(fā)展的預(yù)期，直接反映在企業(yè)的新增投資減少和裁員上。

回到房地產(chǎn)的問(wèn)題，房地產(chǎn)要不要救？現(xiàn)在肯定是應(yīng)該救的。房地產(chǎn)早已是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)上下游很多產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包含上游的建筑材料、工程機(jī)械,中游的建筑施工以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),下游的建筑裝飾、家電家居以及物業(yè)服務(wù)、房產(chǎn)中介等，年貢獻(xiàn)GDP超過(guò)30萬(wàn)億，影響的就業(yè)人口超過(guò)7000萬(wàn)。

除了備受批評(píng)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去幾十年確實(shí)為中國(guó)城市化和經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展做出了重大的貢獻(xiàn)。國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的目的也只是控制房?jī)r(jià)，任何國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最重要的行業(yè)之一。

2021年中國(guó)房地產(chǎn)增加值占 GDP的比例是7.79%；而美國(guó)房地產(chǎn)增加值占 GDP的比例是12.8%。不炒房的美國(guó)，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中重要性遠(yuǎn)高于中國(guó)。這說(shuō)明控制高房?jī)r(jià)和發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)并不沖突。

那么應(yīng)該怎么救房地產(chǎn)？房地產(chǎn)現(xiàn)在最大的問(wèn)題是預(yù)期問(wèn)題，信心比黃金重要。

以中國(guó)經(jīng)濟(jì)的龐大體量和中國(guó)超過(guò)14億的人口數(shù)量，正常情況下每年的房屋新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額都不會(huì)少。房地產(chǎn)即便是從黃金時(shí)代，都向白銀時(shí)代，黑鐵時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)都是一個(gè)大產(chǎn)業(yè)，也都能穩(wěn)定地貢獻(xiàn)GDP和龐大的就業(yè)。

但是這幾年由于民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)低估了樓市調(diào)控和三道紅線政策的影響，在融資渠道枯竭的情況下突然遭遇債務(wù)危機(jī)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都經(jīng)營(yíng)困難。疊加房產(chǎn)稅推出的政策不明，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商不敢拿地，買(mǎi)房人不敢買(mǎi)房，二手房?jī)r(jià)格大跌還無(wú)人接盤(pán)。

一朝被蛇咬，十年怕井繩。說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)哪怕完全放開(kāi)限購(gòu)，房?jī)r(jià)都很難再上漲了。人口開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)、部分中國(guó)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈向東南亞轉(zhuǎn)移、美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)暴力加息、俄烏沖突帶來(lái)的國(guó)際政治局勢(shì)惡化，再加上三年疫情后中國(guó)人的資本負(fù)債表修復(fù)，樓市泡沫破滅后至少需要十年時(shí)間才能重新凝聚共識(shí)。

長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)國(guó)內(nèi)各城市逐步取消所有房地產(chǎn)限購(gòu)限價(jià)政策是大勢(shì)所趨，用房產(chǎn)稅取代土地財(cái)政也只是時(shí)間問(wèn)題，區(qū)別只在于政策出臺(tái)的步調(diào)。

由于美國(guó)連續(xù)加息后利率已經(jīng)超過(guò)5%，中國(guó)降息可能導(dǎo)致熱錢(qián)加速外流，國(guó)內(nèi)實(shí)際上并沒(méi)有降息的空間。為了促進(jìn)內(nèi)需和消費(fèi)，應(yīng)該降低存量房貸利率，甚至像歐美國(guó)家和中國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)一樣，向居民發(fā)錢(qián)，幫助窮人和中產(chǎn)盡快修復(fù)家庭資產(chǎn)負(fù)債表，降低家庭負(fù)債率。

上林院：楊飛，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，高校教師，深度觀察產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與財(cái)經(jīng)事件。

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