目前的樓市、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，都處于下行時(shí)期。一旦這個(gè)趨勢(shì)明顯確立，很可能導(dǎo)致連鎖反應(yīng)。除了國(guó)有企業(yè)外，民企和個(gè)人將都不敢再投資，消費(fèi)也繼續(xù)萎縮，可能會(huì)有更多的企業(yè)因此陷入困境或倒閉，更多的人失業(yè)，更多的地方政府財(cái)政狀況惡化、債務(wù)危機(jī)逼近，這會(huì)直接威脅到社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。

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近日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家董藩提出了關(guān)于救樓市、救經(jīng)濟(jì)的看法。

董藩贊同穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主張，但在特殊時(shí)期，在其他措施救市乏力的背景下，盡快調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，刺激國(guó)內(nèi)需求，已經(jīng)成為必需的、也將是最有效的對(duì)策。對(duì)此，他提出的14條建議如下：

1、中央政府要釋放明確的救市信號(hào)，推出國(guó)家層面的救市措施。地方政府在此基礎(chǔ)上因城施策，推出補(bǔ)充措施。

2、要通過(guò)中央政府文件，重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，恢復(fù)市場(chǎng)主體的信心。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的托底作用是長(zhǎng)期的。大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，世界發(fā)展實(shí)踐說(shuō)明必須重視和依靠房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)道理。

3、從短期看，對(duì)“三條紅線”的管理，應(yīng)當(dāng)放松?？梢钥紤]變成中長(zhǎng)期目標(biāo)，比如五、六年或十年要達(dá)標(biāo)。這樣，銀行信貸就可以重新支持開(kāi)發(fā)商，特別是有爛尾項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商復(fù)產(chǎn)復(fù)工，以渡過(guò)難關(guān)。

4、中央政府要明確宣布緊縮未來(lái)幾年的建設(shè)用地供應(yīng)。特別是三、四線城市的土地供應(yīng)，要結(jié)合去庫(kù)存的情況嚴(yán)格控制供應(yīng)計(jì)劃。在去庫(kù)存壓力不大的城市，對(duì)新買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商，其土地款的繳納可允許分期進(jìn)行，以提升開(kāi)發(fā)能力和入市興趣。

5、全面取消限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等各種限制政策。貸款風(fēng)險(xiǎn)由貸款銀行基于抵押，自行防范。要取消限價(jià)政策，這有利于提高商品房質(zhì)量，也會(huì)激勵(lì)已經(jīng)躺平的開(kāi)發(fā)商重新進(jìn)入市場(chǎng)，改善地方財(cái)政狀況。

6、針對(duì)第五條建議，董藩特別強(qiáng)調(diào)：要盡快放開(kāi)一線城市的限購(gòu)政策。取消三、四線城市的限購(gòu)政策沒(méi)有意義，因?yàn)榇蠖鄶?shù)三、四線城市的市場(chǎng)基本飽和了。只有取消一線城市的限購(gòu)政策，市場(chǎng)交易才能恢復(fù)，一線城市交易恢復(fù)了，才可能會(huì)帶動(dòng)二、三線城市交易的回升。

7、可以對(duì)開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房者實(shí)施財(cái)稅扶持政策。對(duì)恢復(fù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，相關(guān)稅收可以適當(dāng)延緩繳納時(shí)間。鼓勵(lì)各地政府在購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收減免方面給購(gòu)房者以幫助。

8、可以考慮降低首付成數(shù)。對(duì)首套住宅購(gòu)買(mǎi)者，首付可以考慮降到20%甚至15%水平，對(duì)第二套可以降到30%的水平。對(duì)商辦物業(yè)交易，首付比例可考慮降到30%或40%。

9、可以考慮延長(zhǎng)按揭貸款期限。對(duì)住宅最長(zhǎng)可延至40年，這樣可以大大減輕購(gòu)買(mǎi)者按月的還本壓力。不愿意延長(zhǎng)的，仍可選擇10年、20年、30年的貸款期。對(duì)商辦物業(yè)交易，貸款期最長(zhǎng)可延至30年。

10、在貸款的前五年內(nèi)，允許有壓力的人只還利息不還本金。對(duì)暫時(shí)下崗失業(yè)又沒(méi)有存款積累的按揭業(yè)主，應(yīng)該考慮出臺(tái)一項(xiàng)特別政策：允許其在親友擔(dān)保的條件下，給與1-2年的月供緩繳期。銀行一定要有與貸款客戶共渡難關(guān)的意識(shí)。

11、根據(jù)城市化和房?jī)r(jià)水平，改善房地產(chǎn)貸款集中度管理。要適度松綁房地產(chǎn)貸款集中度限制，這有利于滿足大城市居民剛需和改善型住房、進(jìn)城父母養(yǎng)老用房等合理需求。

12、處理好爛尾樓罷供問(wèn)題，落實(shí)好已出臺(tái)的保交樓支持政策。對(duì)已經(jīng)預(yù)售、購(gòu)房者辦理了按揭貸款的，應(yīng)由主管部門(mén)牽頭，盡快針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，研究出妥善處理辦法。

13、對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資一定要出臺(tái)實(shí)實(shí)在在的政策。在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商占比高，但都很難獲批開(kāi)發(fā)貸款。應(yīng)該根據(jù)以往的征信情況，對(duì)他們中的合格者放松貸款政策。要允許并鼓勵(lì)私募基金進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，必須盡快將REITs試點(diǎn)擴(kuò)大至民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

14、統(tǒng)一規(guī)定自2020年1月疫情開(kāi)始到目前，因疫情影響而下崗、收入下降，發(fā)生還貸逾期的，在向銀行提交說(shuō)明并做出承諾后，可以不納入征信記錄。

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