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近期，我看了許多房地產(chǎn)業(yè)資深專家提出一個(gè)主流觀點(diǎn)，說(shuō)未來(lái)高層住宅將會(huì)面臨一定的挑戰(zhàn)（尤其是三、四線城市及大城市非核心區(qū)的高層住宅）。他們認(rèn)為，這些房產(chǎn)在二十年后都有可能淪為“貧民窟”。

網(wǎng)友@麥迪洛洛表示自己買房貸款20年，首付是爸爸媽媽和自己上了10年的班才攢夠的，房子是那種超高層43層的，如果這種房子未來(lái)不值錢或者淪為“貧民窟”，那真是接受不了，畢竟全家血汗錢買的。那么高層住宅到底有沒(méi)有未來(lái)呢？

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如何避免成為“韭菜”?一定要了解政策

@圈小蒙：在一線城市工作5年后，在老家小城買了一套102㎡高層住宅，因?yàn)槠綍r(shí)在外地工作，房子一直空著，如今很多城市房?jī)r(jià)都在往下走，這套房子現(xiàn)在想賣都有點(diǎn)難，接盤的人少了，超級(jí)后悔呀.....

如果你不想成為大韭菜，就一定要了解國(guó)家出臺(tái)的政策。例如，住建部公布了《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知（征求意見(jiàn)稿）》，其中明確規(guī)定：

1、對(duì)于人口超過(guò)300萬(wàn)的城市，將嚴(yán)格限制新建高度超過(guò)250米的超高層建筑，并禁止新建高度超過(guò)500米的建筑；

2、對(duì)于人口不足300萬(wàn)的城市，將嚴(yán)格控制新建高度超過(guò)150米的超高層建筑，并禁止新建高度超過(guò)250米的建筑。這些政策對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是至關(guān)重要的信息。

此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還公布了《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見(jiàn)》，針對(duì)縣城新建住宅做出了具體規(guī)定。根據(jù)意見(jiàn)，新建住宅的主體建筑以6層為宜，超過(guò)75%的住宅不得超過(guò)6層，最高建筑限制為18層，這一規(guī)定在根本上遏制了縣城高層住宅的建造。

這說(shuō)明什么問(wèn)題呢？中國(guó)樓市房產(chǎn)趨于飽和，人口流動(dòng)的趨勢(shì)主要是從三四線城市流向一二線大城市，這一趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的。

因此，如果你手上有小城市的高層偏遠(yuǎn)住宅，一定要保持警惕，因?yàn)閲?guó)家已經(jīng)發(fā)出了一系列信號(hào)，表明這種投資可能存在風(fēng)險(xiǎn)。

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越高的住宅安全隱患越發(fā)明顯

@杜拉：一線城市住在房齡超過(guò)30年的房子里，小區(qū)比較混亂，群租的也比較多，去年夏天一家住戶電動(dòng)車充電著火，也慶幸不是半夜，及時(shí)疏散人群撲滅大火，想想都后怕，如果半夜著火，我家住在30層，想逃生都困難。

隨著房子建得越高，安全風(fēng)險(xiǎn)也呈指數(shù)級(jí)上升，自然災(zāi)害和人為災(zāi)害更是讓高層住戶倍感煩惱。特別是在發(fā)生火災(zāi)時(shí)，高層住宅往往面臨著難以疏散和逃生的困境，同時(shí)撲救的難度也十分巨大。

不知道大家還記不記得2017年的報(bào)道，發(fā)生在倫敦的一場(chǎng)大火，震驚了全世界。火勢(shì)從4層迅速蔓延至24層，僅用了15分鐘時(shí)間，最終整棟大樓化作一片廢墟。

高層火災(zāi)的撲救難度極大，樓層結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人員密集，消防設(shè)備往往難以覆蓋15樓以上的區(qū)域。因此，如果你居住在30層以上的高層建筑，萬(wàn)一發(fā)生火災(zāi)，僅靠消防人員的救援恐怕不現(xiàn)實(shí)。此時(shí)，保持冷靜并自救可能是唯一的生存出路。

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去10年內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)發(fā)生了超過(guò)3萬(wàn)起高層建筑火災(zāi)，直接及間接造成了大量財(cái)產(chǎn)損失。

雖然我們常常認(rèn)為高層建筑面臨的風(fēng)險(xiǎn)僅限于火災(zāi)、地震、停電等極端事件，但實(shí)際上，高層住宅還面臨著一項(xiàng)更加深刻的、無(wú)法解決的難題，那就是建筑老化和壽命問(wèn)題。

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高層住宅老化舒適度差，解決難度大

很多人認(rèn)為住高樓層的房子更加高大上、更有面子，而開(kāi)發(fā)商也為了追求利潤(rùn)不斷地將樓房建得越來(lái)越高。

然而，這些光鮮亮麗的高層住宅在未來(lái)卻可能被嫌棄、被拋棄，最終淪為貧民窟。為什么這么說(shuō)呢？在房屋居住10年-15年以后，各種問(wèn)題就會(huì)開(kāi)始不斷地暴露出來(lái)。比如：

1、電梯老化已成為一個(gè)不容忽視的問(wèn)題即使是經(jīng)過(guò)良好維護(hù)，電梯的壽命也只有15至20年。因此，電梯更換的問(wèn)題不可回避。比如像網(wǎng)友@錄玉玉：我家住在一個(gè)比較大的小區(qū)，電梯有近60部，房子快25年了，電梯真是很破了，經(jīng)常無(wú)故失靈，要不是門關(guān)不上，要不就是半途卡著不動(dòng)，不僅給生活造成不便，出現(xiàn)問(wèn)題又很擔(dān)心。大家都清楚電梯是真不行了，但是換電梯又是一筆不小的數(shù)目，物業(yè)也不肯給換。

一部電梯的價(jià)格可能高達(dá)數(shù)十萬(wàn)，而如何分?jǐn)傔@筆費(fèi)用則成為了一個(gè)備受關(guān)注的話題。關(guān)于電梯更換費(fèi)用的分?jǐn)?，透明公正的分配方式是必不可少的，高樓層人多意?jiàn)很難統(tǒng)一的。

2、管線管道老化問(wèn)題已逐漸成為居民關(guān)注的焦點(diǎn)內(nèi)部管線管道的壽命通常只有30-50年，而且有些設(shè)施已經(jīng)無(wú)法維修，只能更換。但更換管線管道并不容易，不僅施工難度大，成本也十分高昂。此外，許多物業(yè)維修基金根本不足，導(dǎo)致很多80年代的老房子的維修狀況堪憂，居民的投訴也屢見(jiàn)不鮮。因此，如何解決管線管道老化問(wèn)題，成為當(dāng)前亟待解決的難題。

3、難貸款，難脫手未來(lái)20年內(nèi)，老式高層房產(chǎn)將面臨著不僅是老化問(wèn)題，而且成為難以出售的“燙手山芋”，因?yàn)樗鼈兊膬r(jià)值將不斷下滑。即便有意向買家，銀行貸款也將非常難。

4、拆遷成本高，沒(méi)有未來(lái)

目前來(lái)看，北京、上海以及全國(guó)各地的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目主要采用拆平房區(qū)的方式，而小規(guī)模的高層建筑則有“棚改”機(jī)會(huì)。相比之下，拆除高樓的比例非常小。這是因?yàn)椴鸪桶课菘梢灾亟ǜ邩菍?，從而增加更多的住房和商業(yè)用途，政府和開(kāi)發(fā)商也會(huì)因此獲得更多的利潤(rùn)。

但是現(xiàn)在蓋的大廈已經(jīng)高聳入云，容積率也達(dá)到了極高的水平，這意味著再進(jìn)行拆遷重建就沒(méi)有太多增值空間可言，誰(shuí)愿意干沒(méi)有利潤(rùn)的買賣呢？大城市尚且如此，小城市可想而知。

可以預(yù)計(jì)的是如果這些老舊的高層住宅無(wú)法通過(guò)拆遷來(lái)改善居住條件，那么這些業(yè)主們將會(huì)面臨更加惡劣的居住環(huán)境，高層住宅的價(jià)值也將會(huì)大幅貶值。

條件好的業(yè)主們可以另外購(gòu)置房產(chǎn)，只有那些中底層收入的人們才會(huì)居住在這些老舊高層住宅里。隨著時(shí)間的推移，這些區(qū)域也將逐漸演變成“貧民窟”，很難再次改變。

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未來(lái)，普通人如何買房呢？

作為普通人，我們應(yīng)該時(shí)刻保持警醒，尤其在置業(yè)方面更需要謹(jǐn)慎。如果手頭還有三四線縣城的高層房產(chǎn)，那么最好不要拖延時(shí)間，及早考慮進(jìn)行置換。

因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化頻繁，未來(lái)走勢(shì)難以預(yù)測(cè)，錯(cuò)失良機(jī)可能會(huì)讓我們付出更大的代價(jià)。所以，要提前做好規(guī)劃，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

如果你已經(jīng)購(gòu)買了一線或二線城市的房產(chǎn)，那么除了滿足當(dāng)下居住需求，也要考慮將來(lái)的置換問(wèn)題。每到5-10年的時(shí)間可以讓你的房產(chǎn)滾動(dòng)起來(lái)，從小的房子換成大的，從老舊的房子換成新的，從高樓層的房子換成低樓層的房子。這樣一來(lái)，不僅可以提升你的居住體驗(yàn)，還可以增加資產(chǎn)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)升值。

手上持有非核心區(qū)域或在三四線縣城擁有多套房的朋友們，看了是不是有些慌張呢？

這個(gè)時(shí)代變化太快，投資的形式和方式也隨之不斷更新。所以我們需要持續(xù)學(xué)習(xí)并適應(yīng)變化，制定切實(shí)可行的投資計(jì)劃，不斷優(yōu)化和調(diào)整手中的資產(chǎn)，只有這樣，我們才能守住自己的不動(dòng)財(cái)富。

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