繼續(xù)看土地市場，有重大的信號變化。

深圳規(guī)自局今天掛出第二批供地中的南山超總地塊和龍華北站地塊的詳細(xì)信息，這兩塊地將在6月30日下午3點出讓。

(資料圖片僅供參考)

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超總T207-0060地塊，在原來的信息基礎(chǔ)上，要求容積率不能超過6.1。并增加了標(biāo)高限制，西側(cè)地塊建筑限高150米，東側(cè)地塊建筑限高200米，都是50層以上的超高層住宅。

地塊限價住宅部分?jǐn)M建普通商品房，同時要求配建一定比例的企業(yè)自持租賃住房。

掛牌起拍價為108.98億，封頂價125.32億。采用“三限雙競+搖號”規(guī)則掛牌出讓，即：限地價、限普通商品房銷售價格、限全年期自持的租賃住房建筑面積，競地價、競?cè)昶谧猿值淖赓U住房建筑面積，達(dá)到最高限制建筑面積后通過搖號方式確定競得人。

這塊地有幾個重要的新特征，對于未來的類似地塊可能是一個信號：

1）限價松動。超總地塊繼續(xù)執(zhí)行限價，但毛坯限價調(diào)為13.33萬/平。這個限價標(biāo)準(zhǔn)，超過過了先前深圳的商品住宅限價天花板項目——深業(yè)中城2021年毛坯價13.1萬/平米。

我明確的表達(dá)我的看法，這說明了限價政策在從上到下的全面松動，盡管很少。之前深圳已經(jīng)在調(diào)整了一些地塊的限價（比如上一批賣地，12號線海上田園站周邊的地塊，從4.6萬/平米上調(diào)到4.9萬/平米），但是，13.2萬/平米的“天花板”出現(xiàn)松動，這是第一次。這是一個值得我們重視的信號。

2）“90/70”戶型政策取消。超總地塊明確寫道：“本項目不限制戶型比例”。這是最重要、最重要的一次房地產(chǎn)項目調(diào)整，自2006年推行這一政策以來，在不同的城市，會有“按城市總量執(zhí)行和按項目執(zhí)行兩種方式”，但是深圳常年是不折不扣的“按項目執(zhí)行到位”，期間鮮有針對單個項目松動。本次超總項目的松綁，不說是唯一一個，也是極少極少的一個。

這個意義非常重大，是本次地塊出讓最重要的一次變化。我認(rèn)為至少有三次意義：

其一，這意味著，開發(fā)商未來在產(chǎn)品打造上將有更加自主的揮發(fā)空間，會更有利于最大化發(fā)掘地塊的商業(yè)價值——比如類似深圳灣1號，全部設(shè)計成巨大戶型。當(dāng)初上一代網(wǎng)紅紅樹西岸在開賣之后就發(fā)現(xiàn)，120平米的戶型太小、太小了。

其二，說明政府在向市場規(guī)律讓步，選擇了向“商業(yè)規(guī)則”讓步，讓市場的歸市場，讓土地顯示它的價值，不能純粹為了ZZZQ，就把重要的土地浪費掉。

其三，最為重要的一點，它有機會成為后來地塊的示范者，尤其是類似東角頭、香蜜湖國際金融中心地段等等。深圳想控制穩(wěn)定房價，不需要所有的項目都這樣操作。

3）沒有保障房。這是僅次于上一個的重要變化，超總地塊，雖有全自持租賃住宅，但是，沒有配備保障房——比如一定比例的共有產(chǎn)權(quán)房，或者保租房。這在之前的項目里也有，比如臻山府，但是這兩年來，幾乎所有的項目都配備了保障房，還是著實令市場擔(dān)憂。

如上所言，所有的城市，就算是要力行住房保障，但也不需要每一個項目都要配備它，“承認(rèn)差距”才是一個正常的商業(yè)市場。

先前的文章里我們也談到，香港也曾有一段時間，要求“保障房豪宅化”，配泳池有海景，但最后證明不可持續(xù)。讓有價值的土地不能發(fā)揮商業(yè)價值，最終傷害的是所有人——那些可以賣到更多錢、交更多稅的土地，政府可以拿那些錢去別處建更多的保障房，惠及更多的需要者。

以上這三點，是超總地塊非常“閃亮”、非?！罢_”的地方?；A(chǔ)條件的松綁，將有助于開發(fā)商在這個“深圳城市客廳”的地段建設(shè)起匹配城市客廳標(biāo)準(zhǔn)的超級豪宅，無論是對深圳的遠(yuǎn)期目標(biāo)，還是對超總的區(qū)域定位，還是對深圳的廣大民眾，都絕不是一件壞事。

從地價角度看，項目的起始地價是108.98億，限制地價是125.32億，在此價格時，樓面地價分別為5.25萬平米、6.03萬/平米，占限制房價比重分別為39%和45%。

應(yīng)該說，地價定得“很恰當(dāng)”——按一般開發(fā)商地價/房價合理比40%來說，正好在這個坎上。加上自持住宅，這個賬怎么算才劃算，就讓投拓部門去計算吧。

如此的地段，寬松的的條件，這塊地想不猛搶都難。鑒于地價昂貴和開發(fā)商現(xiàn)在錢少，盡管地塊還會做“關(guān)聯(lián)性審查”，但是我認(rèn)為最終還是擋不住開發(fā)商獨力拿下再合股操盤——類似超核中心地塊。

02

第二幅地皮，在龍華深圳北站，亮點是深高北的學(xué)區(qū)范圍，先天稟賦真好。

地塊占地面積為1.01萬平，總建面7.29萬平。用途是商業(yè)用地+二類居住用地，這里住宅只占3.36萬平，酒店占3.71萬平，沒有配建其他商業(yè)，也沒有幼兒園，容積率達(dá)到7.2，配備370個車位，建筑限高160米。

和超總地塊相同，這塊地也是商品房+自持租賃住房，無需配建保障房，不過還是要執(zhí)行90/70的戶型比例，顯示這塊地的定位偏向剛改。

我認(rèn)為這塊地的特征有三處。

其一，有先天的學(xué)區(qū)優(yōu)勢。這塊地在深高北學(xué)區(qū)覆蓋范圍，百度地圖測距顯示大概在550-600米左右。這是地塊最大的賣點，當(dāng)然，考慮到現(xiàn)在深高北的學(xué)位搶成狗一樣的事實，下面怎么處理是一個大事兒。

其二，限價也上調(diào)了。這塊地和超核中心分列于北站兩側(cè)，商品房毛坯限價8.05萬/平，而超核中心的商品房限價是7.24萬/平米，此外，同樣位于深高北學(xué)區(qū)的學(xué)仕里，毛坯限價是7.82萬/平。即是說，分別漲了2300元/平和8100元/平。即便是只和學(xué)仕里做同類可比，限價也是松動。

其三，地價設(shè)計比超總寬松得多。這塊地起拍價為14.41億，封頂價16.57億，以此計算，樓面地價分別為1.98萬/平和2.27萬/平，占樓盤限價的25%和28%，都不到30%。地價/房價比，要比超總寬松多了。

不過，這個原因，可能是因為這塊地需要建設(shè)一個高星級酒店，并且要引入一線奢華酒店品牌（看完下面也不知道要引進誰）。大家知道，酒店這個生意不是個好生意，資金沉淀大、回報期太長，尤其是現(xiàn)在這時候，對開發(fā)商的長期資金實力要求高，能不搞肯定是不搞這玩意兒（看看萬達(dá)）。

總之，這兩塊地，我認(rèn)為都是很好的地塊，相比于保障房而言，開發(fā)商全自持對于項目的規(guī)劃而言更有保障。

當(dāng)然，本著“越貴越安全”的原則，超總的地塊顯然是好得不得了，比北站這塊地不知道要好上多少倍。北站這個地塊，除了學(xué)校好，其它都是被超核中心秒掉的存在，尤其是價格，我認(rèn)為限價可以再低點。

期待頭禿部門的童鞋們出價了。

03

附上“三限雙競+搖號”的規(guī)則，有興趣的童鞋看：

本公告出讓宗地住宅部分?jǐn)M建設(shè)普通商品住房，競建設(shè)市場租金標(biāo)準(zhǔn)的全年期自持租賃住房。采取競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。

當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限制地價時，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價轉(zhuǎn)入競?cè)昶谧猿值淖赓U住房建筑面積（住宅總建筑面積不變，相應(yīng)扣減普通商品住房建筑面積），競買人報出的全年期自持的租賃住房建筑面積未超過最高限制建筑面積時，按報出建筑面積最多者得的原則確定競得人；當(dāng)有競買人報出最高限制建筑面積，且有2個或2個以上競買人接受該建筑面積時，通過搖號方式確定競得人，所有接受最高限制建筑面積的競買人可申請參加搖號。

最后補充，這次超總的土拍公告里，官方還同步發(fā)布了“深圳灣超級總部基地城市設(shè)計”，原文超級超級長，有興趣的童鞋可以到交易中心官網(wǎng)上去下載，也可以在群里艾特機器人小助手求取。

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