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樂居財經(jīng) 李禮 5月31日，浙商證券發(fā)布房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報2023年W21。

政策面：三部門開展海綿城市示范工作，各地需求端政策放松持續(xù)。中央：財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、水利部：擬將15個城市確定為第三批示范城市，中央財政按區(qū)域?qū)κ痉冻鞘薪o予定額補助。各地：1）海南省、信陽市、衡陽市進一步優(yōu)化公積金貸款方案，提高了公積金的支持力度；2）深圳市優(yōu)化保障性租賃住房管理政策，住房主管部門、保障性住房專營機構(gòu)及其他市場主體可以通過租賃、合作經(jīng)營社會存量房屋或者購買市場商品房等形式收儲房源；3）惠州市嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為；4）杭州市優(yōu)化城改政策；5）海南省提到將探索建立宅基地有償使用制度，推動農(nóng)村節(jié)約集約用地，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市；6）福建省發(fā)布房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案管理辦法，指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案管理工作。

基本面：本周新房市場環(huán)比微漲，二手市場各線城市環(huán)比均下降。本周30大中城市商品房成交面積310萬平，環(huán)比+2.6%，環(huán)比增速較上周上升13.2pct；同比+18.1%，同比增速較上周上升0.1pct。新房市場分線城市來看，本周二、三線城市成交面積環(huán)比上升，一線城市環(huán)比下降。18城二手房成交面積169平，環(huán)比-7%，環(huán)比增速較上周上升3.4pct，同比+31.9%，同比增速較上周下降12.5pct。二手房市場分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積環(huán)比均下降。

板塊行情：本周SW房地產(chǎn)下跌3.48%，房地產(chǎn)跑輸大盤1.11pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生指數(shù)下跌3.62%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下跌3.79%，房地產(chǎn)跑輸大盤0.17pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌3.87%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑輸大盤0.25pct，表現(xiàn)弱于大市。

本周觀點：根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，5月貝殼百城首套房貸利率較上月微降1BP，二套房貸利率與上月持平，本月僅清遠、中山首套利率下降，其他城市首二套房貸利率均不變；5月百城首套主流房貸利率平均為4.0%，較上月微降1BP，二套主流房貸利率平均為4.91%。我們認為，本月首套及二套房利差再度擴大達91BP，利差維持在較高水平說明政策放松仍有空間。從成交絕對值上看，本周30大中城市成交面積環(huán)比微漲2.6%，從5月整體數(shù)據(jù)來看，截止5月29日，30大中城市商品房5月成交面積1162萬平，環(huán)比-9%，購房熱度較4月呈現(xiàn)下降趨勢。從土拍成交來看，本周杭州、合肥分別進行2023年度第4次及第3次土拍，土拍熱度維持高位。其中，杭州本次出讓9 宗土地，有6宗封頂、2宗溢價、1宗底價成交；合肥出讓4宗土地，有3宗封頂、1宗溢價。我們認為，當前越來越多房企拿地策略趨同致使核心城市土拍熱度持續(xù)升溫，土拍市場將持續(xù)保持分化趨勢。

我們繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團；2）全國化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中海地產(chǎn)；3）二手房新房聯(lián)動邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。

風險提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實質(zhì)進展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期

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