特別策劃

三孩政策迎來2周歲，“生or不生”的爭辯仍在持續(xù)，配套政策越發(fā)密集。

【資料圖】

生育與樓市從來是矛盾統(tǒng)一體，人口結(jié)構(gòu)之變，早已滲透至住房市場。網(wǎng)易房產(chǎn)策劃《多孩與房》，值此觀察生育話題下的人居變化。

做一套三房最少需要多少㎡？

看完近期廣州市面上的“卷王”戶型后，這題我不會了。

國家統(tǒng)計局披露的七普數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶人均居住面積41.76㎡，平均每戶居住面積111.18㎡，廣東戶均僅72.06㎡。

而新房市場似乎正在挑戰(zhàn)這一數(shù)據(jù)。多孩+老齡化，人口結(jié)構(gòu)趨勢已經(jīng)深刻地影響著商業(yè)產(chǎn)品的預(yù)設(shè)，疊加地價、換房成本走高，兩房逐漸退出視野，70㎡做三房已不是新鮮事，極致面積做到最多房，“卷王”戶型層出不窮。

三房跌破“7”字頭，69㎡能包圓；更絕的72㎡做了四個房間。

要知道，十年前，兩房主流都得80+㎡。

這究竟是怎么做到的？

69㎡三房，86㎡四房

“偷”出一間房

說到卷戶型，必須提到珠江實業(yè)。前有珠江·廣鋼花城67㎡三房兩廳一衛(wèi)，今年又有公交珠實·花城云著69㎡三房兩廳一衛(wèi)、86/89㎡四房兩廳兩衛(wèi)，完美卡在契稅分界（90㎡）以下，絕了。

這科學(xué)嗎，現(xiàn)場一張廣告圖道出了奧秘：瘋狂偷面積。

項目宣傳海報

項目設(shè) 置的異地樣板間，不能完全還原實體樓情況。 但是原理可以窺見，即通過規(guī)劃上的“靈活空間”增加實際面積，包括：規(guī)劃陽臺改房間，花池挪出，飄窗利用。

我們先來看69㎡戶型，面積外擴(kuò)幾乎出現(xiàn)在全屋，尤其在花池陽臺上大做文章：

客廳2.7米開間，落地窗外擴(kuò)1.1米，相當(dāng)于1.5塊瓷磚的寬度；

69㎡三房-客廳

陽臺將規(guī)劃花池位置填平，外擴(kuò)了半塊瓷磚的距離；

69㎡三房-陽臺

主臥和隔壁兒童房，實際是一個咬合錯位，兒童房與主臥公用一面墻，以節(jié)省空間。但也擠占了主臥衣柜空間。

69㎡三房-兒童房-主臥

次臥床通過定制，直接包住飄窗，增大視覺空 間。不過廣東朋友可能會介意飄窗梁壓床的問題。

86㎡戶型，思路基本相似，多出一間房，利用了入戶陽臺改造。當(dāng)然，這個設(shè)計在市面已經(jīng)很常見。

更抓眼的，自認(rèn)為是89㎡戶型，不到90㎡的橫廳你見過沒，怎么做出了100+的視覺？

要知道，橫廳一般是大戶型的專屬，主打一個豪華大氣感。

89㎡四房-客廳

除了上述套路，銷售介紹，奧秘在戶型兩側(cè)飄窗+陽臺外擴(kuò)。

能“偷的都偷了”。

花池不算面積，飄窗不算面積，入戶多功能空間、陽臺面積只算一半，因此雖然字面數(shù)字顯小，實際操作空間不止。

當(dāng)然，畢竟是異地樣板間，多少有美化效果，實際效果需客觀看。

項目位于白云湖數(shù)字科技城范圍，規(guī)劃中的夏茅地鐵站上蓋。2021年4月珠實以底價29.07億元競得，樓面價19944元/㎡，這個地價其實算中肯。目前均價40000元/m2。

項目周邊以工業(yè)園、舊村、公路為主，目前仍在開發(fā)改造中，對面的朗云花園走的大面積路線，均價4.1萬/㎡；

項目工地及周邊

白云湖周邊近年也在陸續(xù)供地上新，師出同門的品實云湖花城40000元/m2，剛改型首開保利云湖壹號42000元/m2，曾以26643元/㎡刷新白云樓面地價的招商弘陽電建南國雍云邸，均價卻比花城云著低，約3.5萬/㎡。

可以看出，主打剛需的花城云著其實價格上并不十分剛需，命運中贈送的面積早已標(biāo)好了價格。

在推A3棟離廣花路馬路和機(jī)場高速最近，或有噪音影響。

再減10個㎡

72平還能做四房

如果86四房還不夠刺激，那么我們再減10個方能不能成？

轉(zhuǎn)戰(zhàn)白云城市中心TOD項目，廣州地鐵·云城上品，這邊還真有一個72㎡四房兩廳一衛(wèi)“神戶型”，據(jù)說業(yè)內(nèi)競品看了都直呼內(nèi)行。

朝東北的72㎡戶型，實誠的實體樣板間。同樣的，通過花池、陽臺、多功能房、飄窗拓建，一頓操作之下，不僅房間多，廚房還可以放雙門冰箱。

72㎡三房-廚房實拍

最小房間是陽臺改造，因此兩面臨窗。算方正也相當(dāng)迷你，常規(guī)家具目測放不進(jìn)，得特制小床。

72㎡三房-多功能房

值得一提的是，一般在臥室偷飄窗空間，這里客廳也偷了?？蛷d開間約2.9米，其實是包含了電視柜隱藏的飄窗。

72㎡三房-客廳電視柜

既然如此，那么飄窗能不能自己打掉？起碼以上幾個戶型是不能動的，因為內(nèi)有承重作用。

項目目前均價3.9萬/㎡，72㎡首套三成81.5萬，月供約9000元。

去年十二月首開內(nèi)部認(rèn)購3.4萬/㎡可以買單，加上小面積+低總價，符合投資特質(zhì)，據(jù)說地鐵員工先掃了一批貨。

左右滑動查看樣板間實拍

云城上品位于地鐵18、22號線交匯的白云城市中心站（規(guī)劃）上蓋，目前周邊城市界面仍有待建設(shè)，未來定位是為白云新城等人氣板塊提供城市綜合服務(wù)的功能。地塊由廣州地鐵于去年第三批集供競得，成交樓面價20014元/㎡。

再擠出一個衛(wèi)生間

多擠出房間，但是只有一個衛(wèi)生間還是很不方便啊。

荔灣西塱的保利和悅濱江，交出了答案——1.5衛(wèi)。

一般市面上能用70平做出的三房，只能“憋屈”于一個衛(wèi)生間。這個項目的74㎡三房戶型，升級了干濕分區(qū)：設(shè)置一個洗漱臺，兩個衛(wèi)生間，其中一個衛(wèi)生間含淋浴間，“組裝”了1.5個衛(wèi)生間。

隨著廣鋼新盤尾聲，白鵝潭走豪宅路線價位偏高，花地河旁西塱、花地灣等板塊這一兩年異軍突起，以4.5萬/㎡的中等價位，承接了周邊置換、海珠外溢等中端市場。

傳說中的74㎡目前沒貨，預(yù)計到6月中旬加推，約24套。這個戶型難搶，此前開盤落空的客戶已經(jīng)摩拳擦掌。

樣板間暫時不開。去84㎡戶型感受了一下。

左右滑動查看樣板間實拍

隨著地價走高，新項目要么豪宅化，要么走極致戶型以打動剛改。

面積剛需，戶型改善，已經(jīng)成為趨勢。三房起步已經(jīng)不算新鮮事。如云城上品，主打建面約73~105㎡全四房設(shè)計。

瞄準(zhǔn)二胎家庭、三代同堂、一步到位。多孩語境下，居住產(chǎn)品已經(jīng)迭代，這是人居的升級？還是無奈？

可以確定的是，戶型內(nèi)卷之路還在走深走遠(yuǎn)。

本文實拍圖：網(wǎng)易房產(chǎn)攝

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