特別策劃

三孩政策迎來2周歲，“生or不生”的爭(zhēng)辯仍在持續(xù)，配套政策越發(fā)密集。

【資料圖】

生育與樓市從來是矛盾統(tǒng)一體，人口結(jié)構(gòu)之變，早已滲透至住房市場(chǎng)。網(wǎng)易房產(chǎn)策劃《多孩與房》，值此觀察生育話題下的人居變化。

做一套三房最少需要多少㎡？

看完近期廣州市面上的“卷王”戶型后，這題我不會(huì)了。

國家統(tǒng)計(jì)局披露的七普數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶人均居住面積41.76㎡，平均每戶居住面積111.18㎡，廣東戶均僅72.06㎡。

而新房市場(chǎng)似乎正在挑戰(zhàn)這一數(shù)據(jù)。多孩+老齡化，人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)已經(jīng)深刻地影響著商業(yè)產(chǎn)品的預(yù)設(shè)，疊加地價(jià)、換房成本走高，兩房逐漸退出視野，70㎡做三房已不是新鮮事，極致面積做到最多房，“卷王”戶型層出不窮。

三房跌破“7”字頭，69㎡能包圓；更絕的72㎡做了四個(gè)房間。

要知道，十年前，兩房主流都得80+㎡。

這究竟是怎么做到的？

69㎡三房，86㎡四房

“偷”出一間房

說到卷戶型，必須提到珠江實(shí)業(yè)。前有珠江·廣鋼花城67㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)，今年又有公交珠實(shí)·花城云著69㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)、86/89㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，完美卡在契稅分界（90㎡）以下，絕了。

這科學(xué)嗎，現(xiàn)場(chǎng)一張廣告圖道出了奧秘：瘋狂偷面積。

項(xiàng)目宣傳海報(bào)

項(xiàng)目設(shè) 置的異地樣板間，不能完全還原實(shí)體樓情況。 但是原理可以窺見，即通過規(guī)劃上的“靈活空間”增加實(shí)際面積，包括：規(guī)劃陽臺(tái)改房間，花池挪出，飄窗利用。

我們先來看69㎡戶型，面積外擴(kuò)幾乎出現(xiàn)在全屋，尤其在花池陽臺(tái)上大做文章：

客廳2.7米開間，落地窗外擴(kuò)1.1米，相當(dāng)于1.5塊瓷磚的寬度；

69㎡三房-客廳

陽臺(tái)將規(guī)劃花池位置填平，外擴(kuò)了半塊瓷磚的距離；

69㎡三房-陽臺(tái)

主臥和隔壁兒童房，實(shí)際是一個(gè)咬合錯(cuò)位，兒童房與主臥公用一面墻，以節(jié)省空間。但也擠占了主臥衣柜空間。

69㎡三房-兒童房-主臥

次臥床通過定制，直接包住飄窗，增大視覺空 間。不過廣東朋友可能會(huì)介意飄窗梁壓床的問題。

86㎡戶型，思路基本相似，多出一間房，利用了入戶陽臺(tái)改造。當(dāng)然，這個(gè)設(shè)計(jì)在市面已經(jīng)很常見。

更抓眼的，自認(rèn)為是89㎡戶型，不到90㎡的橫廳你見過沒，怎么做出了100+的視覺？

要知道，橫廳一般是大戶型的專屬，主打一個(gè)豪華大氣感。

89㎡四房-客廳

除了上述套路，銷售介紹，奧秘在戶型兩側(cè)飄窗+陽臺(tái)外擴(kuò)。

能“偷的都偷了”。

花池不算面積，飄窗不算面積，入戶多功能空間、陽臺(tái)面積只算一半，因此雖然字面數(shù)字顯小，實(shí)際操作空間不止。

當(dāng)然，畢竟是異地樣板間，多少有美化效果，實(shí)際效果需客觀看。

項(xiàng)目位于白云湖數(shù)字科技城范圍，規(guī)劃中的夏茅地鐵站上蓋。2021年4月珠實(shí)以底價(jià)29.07億元競(jìng)得，樓面價(jià)19944元/㎡，這個(gè)地價(jià)其實(shí)算中肯。目前均價(jià)40000元/m2。

項(xiàng)目周邊以工業(yè)園、舊村、公路為主，目前仍在開發(fā)改造中，對(duì)面的朗云花園走的大面積路線，均價(jià)4.1萬/㎡；

項(xiàng)目工地及周邊

白云湖周邊近年也在陸續(xù)供地上新，師出同門的品實(shí)云湖花城40000元/m2，剛改型首開保利云湖壹號(hào)42000元/m2，曾以26643元/㎡刷新白云樓面地價(jià)的招商弘陽電建南國雍云邸，均價(jià)卻比花城云著低，約3.5萬/㎡。

可以看出，主打剛需的花城云著其實(shí)價(jià)格上并不十分剛需，命運(yùn)中贈(zèng)送的面積早已標(biāo)好了價(jià)格。

在推A3棟離廣花路馬路和機(jī)場(chǎng)高速最近，或有噪音影響。

再減10個(gè)㎡

72平還能做四房

如果86四房還不夠刺激，那么我們?cè)贉p10個(gè)方能不能成？

轉(zhuǎn)戰(zhàn)白云城市中心TOD項(xiàng)目，廣州地鐵·云城上品，這邊還真有一個(gè)72㎡四房?jī)蓮d一衛(wèi)“神戶型”，據(jù)說業(yè)內(nèi)競(jìng)品看了都直呼內(nèi)行。

朝東北的72㎡戶型，實(shí)誠的實(shí)體樣板間。同樣的，通過花池、陽臺(tái)、多功能房、飄窗拓建，一頓操作之下，不僅房間多，廚房還可以放雙門冰箱。

72㎡三房-廚房實(shí)拍

最小房間是陽臺(tái)改造，因此兩面臨窗。算方正也相當(dāng)迷你，常規(guī)家具目測(cè)放不進(jìn)，得特制小床。

72㎡三房-多功能房

值得一提的是，一般在臥室偷飄窗空間，這里客廳也偷了。客廳開間約2.9米，其實(shí)是包含了電視柜隱藏的飄窗。

72㎡三房-客廳電視柜

既然如此，那么飄窗能不能自己打掉？起碼以上幾個(gè)戶型是不能動(dòng)的，因?yàn)閮?nèi)有承重作用。

項(xiàng)目目前均價(jià)3.9萬/㎡，72㎡首套三成81.5萬，月供約9000元。

去年十二月首開內(nèi)部認(rèn)購3.4萬/㎡可以買單，加上小面積+低總價(jià)，符合投資特質(zhì)，據(jù)說地鐵員工先掃了一批貨。

左右滑動(dòng)查看樣板間實(shí)拍

云城上品位于地鐵18、22號(hào)線交匯的白云城市中心站（規(guī)劃）上蓋，目前周邊城市界面仍有待建設(shè)，未來定位是為白云新城等人氣板塊提供城市綜合服務(wù)的功能。地塊由廣州地鐵于去年第三批集供競(jìng)得，成交樓面價(jià)20014元/㎡。

再擠出一個(gè)衛(wèi)生間

多擠出房間，但是只有一個(gè)衛(wèi)生間還是很不方便啊。

荔灣西塱的保利和悅濱江，交出了答案——1.5衛(wèi)。

一般市面上能用70平做出的三房，只能“憋屈”于一個(gè)衛(wèi)生間。這個(gè)項(xiàng)目的74㎡三房戶型，升級(jí)了干濕分區(qū)：設(shè)置一個(gè)洗漱臺(tái)，兩個(gè)衛(wèi)生間，其中一個(gè)衛(wèi)生間含淋浴間，“組裝”了1.5個(gè)衛(wèi)生間。

隨著廣鋼新盤尾聲，白鵝潭走豪宅路線價(jià)位偏高，花地河旁西塱、花地灣等板塊這一兩年異軍突起，以4.5萬/㎡的中等價(jià)位，承接了周邊置換、海珠外溢等中端市場(chǎng)。

傳說中的74㎡目前沒貨，預(yù)計(jì)到6月中旬加推，約24套。這個(gè)戶型難搶，此前開盤落空的客戶已經(jīng)摩拳擦掌。

樣板間暫時(shí)不開。去84㎡戶型感受了一下。

左右滑動(dòng)查看樣板間實(shí)拍

隨著地價(jià)走高，新項(xiàng)目要么豪宅化，要么走極致戶型以打動(dòng)剛改。

面積剛需，戶型改善，已經(jīng)成為趨勢(shì)。三房起步已經(jīng)不算新鮮事。如云城上品，主打建面約73~105㎡全四房設(shè)計(jì)。

瞄準(zhǔn)二胎家庭、三代同堂、一步到位。多孩語境下，居住產(chǎn)品已經(jīng)迭代，這是人居的升級(jí)？還是無奈？

可以確定的是，戶型內(nèi)卷之路還在走深走遠(yuǎn)。

本文實(shí)拍圖：網(wǎng)易房產(chǎn)攝

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