文/謝逸楓

房地產(chǎn)層層危機(jī)爆發(fā)一觸即發(fā)，房企已到生死存亡的關(guān)鍵時(shí)刻，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)必須先拯救房地產(chǎn)?，F(xiàn)在千億房企瀕臨退市、清盤、股價(jià)紛紛跌破1元，越來越多民營房企二次違約、逾期交房、信用風(fēng)險(xiǎn)再現(xiàn)。

【資料圖】

根據(jù)上海票交所公布的《截至2023年4月30日承兌人逾期名單》顯示，截至2023年4月末發(fā)生3次以上商票逾期，且月末有逾期余額或當(dāng)月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量1447個(gè)，環(huán)比增速5.5%。

房企再融資政策落實(shí)不到位，實(shí)際上房企獲得融資非常艱難。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2023年前4月，國企、央企的發(fā)債量為1148億元，同比增長5％。但是民營房企發(fā)債量僅182億元，同比大幅下降48％。

數(shù)據(jù)顯示，截止2023年前三季度，房企到期債券總規(guī)模為5573億元，其中有4081億元屬于民營房企，占比達(dá)73％，意味著獲得的融資無法還到期債務(wù)。一旦沒有按期支還債務(wù)，肯定是會(huì)爆發(fā)二次債務(wù)違約潮。

2020年1月-2023年4月，債務(wù)違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。出險(xiǎn)房企主要通過處置資產(chǎn)，項(xiàng)目與土地并購，債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股的形式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，部分企業(yè)通過逆向混改（2家）形式化解風(fēng)險(xiǎn)。

目前看房企債務(wù)重組（以資償債、債轉(zhuǎn)股和修改債務(wù)條件）、逆向混改（股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股）、債務(wù)展期、資產(chǎn)處置的效果非常差，90%的以上的險(xiǎn)情民營房企債務(wù)重組、債務(wù)展期（只有9家房企）、項(xiàng)目與土地并購、資產(chǎn)處置等失敗。

銷售回款的資金難支撐公司的經(jīng)營、支付利息、到期債務(wù)等。廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度央國企銷售額較2022年、2019年同期分別增長39％、35％。而大多數(shù)民企銷售呈下降態(tài)勢，較2022年、2019年分別下降30％、45％。

暴雷房企發(fā)展到現(xiàn)在，沒有預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)逐漸消失，反而正在形成如下的“死亡螺旋”，即房企債務(wù)違約→股票、債券暴跌，信用喪失、再融資失敗，無法籌資，購房者缺乏信心、銷售回款困難、進(jìn)一步導(dǎo)致無法還款，繼續(xù)違約...重復(fù)這個(gè)循環(huán)。

基于去年金融16條、房企三支利箭、股權(quán)融資優(yōu)化5條新政、第四支箭、保交樓政策及2023年以來地方樓市政策放松的效果不如預(yù)期，為警惕房地產(chǎn)陷入重蹈覆轍的危機(jī)，帶給經(jīng)濟(jì)、金融、產(chǎn)業(yè)、財(cái)政收入、就業(yè)、預(yù)期穩(wěn)定的沖擊，下一步房地產(chǎn)史詩級(jí)救市舉措將很快出臺(tái)。

當(dāng)前房地產(chǎn)A股、港股動(dòng)蕩，上市房企股價(jià)紛紛跌破1元，強(qiáng)制退市。而房企危機(jī)重重，債務(wù)二次違約，逾期交房。融資不通暢，市場企穩(wěn)不牢固，融資端、銷售端難支撐投資，意味著史詩級(jí)救市很近了、不遠(yuǎn)了。

第一是房地產(chǎn)業(yè)作為托底中國經(jīng)濟(jì)大盤的支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石，特殊時(shí)期，最離不開房地產(chǎn)的支撐。盡管2016年以來強(qiáng)調(diào)房住不炒，按照目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，還需要房地產(chǎn)健康發(fā)展。

第二是去年以來的金融16條、房企三支利箭、股權(quán)融資優(yōu)化5條新政、第四支箭及保交樓政策、地方政策放松的救市效果不明顯，已低于市場預(yù)期。因?yàn)榉科笕谫Y沒有因?yàn)檫@些政策而改變困境，而市場銷售端難支撐資金鏈，供需兩端均陷于泥潭苦苦掙扎。

第三是目前的房地產(chǎn)市場企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，資金端無法傳導(dǎo)到投資端，需求端無法傳到市場端，市場難以長期的健康循環(huán)發(fā)展。土地供應(yīng)下降，購房需求萎縮。區(qū)域分化嚴(yán)重，冷熱不均。庫存上升，區(qū)域過剩。

第四是房企自救太多失敗，債務(wù)、資金、信用、交房、股價(jià)、退市的危機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)未解決，呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。二次違約、逾期交房、清算、退市、股價(jià)跌至1元的現(xiàn)象增多，一旦房企大規(guī)模的集中爆發(fā)，必導(dǎo)致房地產(chǎn)資本市場崩潰。

當(dāng)前房地產(chǎn)、房企、市場尚未走出困境，危機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)尚未解除。改變目前經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場、房企、資本市場、債務(wù)等一系列的危機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)局面，最好的策略不是拖延，不是補(bǔ)漏洞，不是瞻前顧后的執(zhí)行已出臺(tái)的救市政策，不是擠牙膏的放松政策，是現(xiàn)在加大救市力度。

下一步房地產(chǎn)史詩級(jí)救市舉措，建議可以考慮從八個(gè)方面全方的、大范圍的、大規(guī)模的對房地產(chǎn)、房企實(shí)施刺激、扶持計(jì)劃，重振房地產(chǎn)，重塑市場信心。讓最大的樓市內(nèi)需再次承擔(dān)拯救經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)三穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的目標(biāo)。

第一是出臺(tái)落實(shí)“金融16條、房企三支利箭、股權(quán)融資優(yōu)化5條新政、第四支箭、保交樓”政策的責(zé)任政策，監(jiān)督銀行、地方等相關(guān)部門積極的全面落實(shí)“金融16條、房企三支利箭”政策，對不執(zhí)行不落實(shí)的單位負(fù)責(zé)人約談、問話，計(jì)入考核。

第二是三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制暫緩3年（2023.6-2026.6）執(zhí)行，給房企3年過渡期，應(yīng)對債務(wù)、資金、信用、交房、股價(jià)、退市的危機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)讓房企有一定的資金鏈穩(wěn)定空間，好擴(kuò)大投資，平衡供需。

第三是限購、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限商住、限樓盤戶型與面積的政策放松，取消。一線城市的限購放松，全面調(diào)整納稅或社變納稅年限為一年或半年，人才享受本地戶籍的購房政策，降低落戶門檻。

全國城市限貸放松（商業(yè)、公積金貸款），包括一線城市，全部城市實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸，首套房貸首付20%，二套房貸首付30%，支持首次與改善住房需求。首套房的房貸利率重回打75折，二套房的房貸利率破4%。

一線城市全面取消限售、限價(jià)、限簽、限離、限商住、限樓盤戶型與面積、土地出讓限制的政策。二三四五六線城市全面取消限購、限售、限價(jià)、限簽、限離、限商住、限樓盤戶型與面積、土地出讓限制的政策。

第四是房企、房地產(chǎn)市場交易買賣、土地出讓方面的稅費(fèi)免減。不僅可以減少房企經(jīng)營、投資成本，還可以讓購房者獲得購房低成本的銀實(shí)惠，刺激住房需求，恢復(fù)市場信心，可謂是利市利企。同時(shí)對首次、改善、人才購房財(cái)政補(bǔ)貼。

第五是降準(zhǔn)、降息、大額的中期借貸，全面釋放市場流動(dòng)性，輸血房地產(chǎn)，房企，降低資金使用成本。同時(shí)加大信貸、房貸的供應(yīng)，讓房企經(jīng)營更平穩(wěn)，讓市場盡快的企穩(wěn)，讓購房者恢復(fù)入市信心。

第六是重啟商品房去庫存政策，凡是超過去化周期16個(gè)月的高庫存城市，實(shí)施低首付、低稅費(fèi)、低利率的政策；實(shí)施購買商品房轉(zhuǎn)成保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房；實(shí)施棚改貨幣化、房票安置。

第七是針對房企債務(wù)，除了落實(shí)好“金融16條、房企三支利箭、股權(quán)融資優(yōu)化5條新政、第四支箭、暫緩3年三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制政策外，由五大國有銀行市場部、理財(cái)部各自出2萬億元，作為暫時(shí)化解債務(wù)的資金來源，購買債券、商票等，實(shí)現(xiàn)循環(huán)發(fā)展。

第八是針對房企保交樓，全面落實(shí)好之前一系列保交房的保函置換商品房預(yù)售款、房地產(chǎn)交樓基金、政策性專項(xiàng)借款、無息專項(xiàng)借款、棚改專項(xiàng)債、PSL政策外，可以放開資管（保險(xiǎn)、信托、基金、證券）的資金進(jìn)入保交樓。

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