中證網(wǎng)訊（記者 彭揚）首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制（以下簡稱動態(tài)調(diào)整機制）在進入6月后即將迎來新一期評估期。近兩個月來，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟大盤和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等一系列政策效果逐步顯現(xiàn)，一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，市場對房貸利率政策是否會轉(zhuǎn)向引發(fā)討論。

有關(guān)專家日前對中國證券報記者表示，當(dāng)前房貸利率政策并未調(diào)整，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策也沒有轉(zhuǎn)向。首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制會根據(jù)每個城市的情況雙向動態(tài)靈活調(diào)整。對于不再符合“冷”的標準，但尚未變“熱”的城市，不會調(diào)整政策。

既管“冷”又管“熱”

(相關(guān)資料圖)

去年年末，人民銀行和原銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。市場普遍認為，該機制實現(xiàn)了“因城施策”原則下首套房貸利率政策的雙向動態(tài)靈活調(diào)整。

動態(tài)調(diào)整機制明確，對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

“動態(tài)調(diào)整機制既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限，也就是‘既管冷、又管熱’?！比嗣胥y行貨幣政策司司長鄒瀾日前表示。

據(jù)人民銀行統(tǒng)計，截至2023年3月末，符合“冷”的標準，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10—40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。

從房貸利率數(shù)據(jù)看，首套房貸利率政策的調(diào)整優(yōu)化，帶動房貸利率有所降低，3月新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.14%，同比下降1.35個百分點。

“不冷不熱”無需調(diào)整

按照規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士介紹，“從2022年四季度起，各城市政府可以以上季度末月到本季度的第二個月作為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌南M銷售價格變化情況進行動態(tài)評估?！?/p>

“下一個評估期將在6月底啟動，屆時各城市政府將根據(jù)2023年3月至5月的新房價格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜說。

隨著房地產(chǎn)市場恢復(fù)的內(nèi)在驅(qū)動力逐步增強，部分城市房價出現(xiàn)同比或環(huán)比上漲。一些觀點認為，這些城市已經(jīng)不符合上述“冷”的標準，在下一個評估期可能需要上調(diào)首套房貸利率下限，回歸到全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策，有些城市首套房貸利率或?qū)⒅匦律险{(diào)20—30個基點。

有關(guān)專家表示，上述觀點是對動態(tài)調(diào)整機制的誤讀。一方面，動態(tài)調(diào)整機制具有較強的穩(wěn)定性。若一個城市此前達到“冷”的標準，且已經(jīng)下調(diào)或者取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限，那么只要它沒有出現(xiàn)“熱”的情況，就可以繼續(xù)保持調(diào)整后的首套房貸利率政策。近兩個月部分城市房價出現(xiàn)的同比或環(huán)比上漲，不再符合“冷”的標準，但尚未變“熱”，對于這種“不冷不熱”的城市，并不需要調(diào)整政策。

另一方面，觀察歷史數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn)，一個城市的房地產(chǎn)市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間，不必擔(dān)心政策變化太快。也就是說，一個城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲才能判定為“熱”。

上述人士進一步舉例稱，比如，武漢和濟寧，2022年三季度出現(xiàn)了“冷”的情況，而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別為27個季度和22個季度。

或“冷”或“熱”均可預(yù)期

業(yè)內(nèi)專家強調(diào)，動態(tài)調(diào)整機制具有較強的時效性和可預(yù)期性。

觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，若一個城市的房價達到“冷”或“熱”的標準，往往意味著它的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了趨勢性下跌或上漲的苗頭，以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限，或者必須退出支持政策的條件，是有前瞻性和時效性的。

從數(shù)據(jù)上看，例如，2015年10月太原的房價達到“熱”的標準后，開始出現(xiàn)持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2020年；2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后，又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市，也都符合上述規(guī)律。

與此同時，動態(tài)調(diào)整機制是一套長期有效、機制明確的政策機制，具有很強的可預(yù)期性。

“2022年9月，人民銀行和原銀保監(jiān)會出臺了允許部分城市放寬首套房貸利率下限的政策。當(dāng)時帶有一定試點性質(zhì)，執(zhí)行期限只有三個月。隨后，根據(jù)試點情況，建立了動態(tài)調(diào)整機制。根據(jù)這套機制，社會公眾可以按照各城市的房地產(chǎn)市場情況，計算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍，從而形成較為明確的預(yù)期，并據(jù)此決定自己的購房行為?！鄙鲜鋈耸糠Q。

總體看，新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制具有良好的“穩(wěn)定性”“時效性”和“可預(yù)期性”，能夠有效引導(dǎo)市場預(yù)期，切實支持剛性住房需求，是一項既利當(dāng)前、又管長遠的政策機制。

鄒瀾也表示，下一步，人民銀行將繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)金融形勢變化，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，會同金融部門持續(xù)抓好已出臺政策落實。

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