本月要點概覽

【資料圖】

一、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征

·從成交套數(shù)占比變化上看，與2022年1-4月相比，2023年1-4月30個代表城市中有19個城市90平以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比下降，16個城市120平以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中一二線城市為12個。

·從熱點城市成交結(jié)構(gòu)看，2023年1-4月，北京90平以下產(chǎn)品成交套數(shù)同比下降5.3%，90-200平產(chǎn)品成交套數(shù)同比增長45.0%；蘇州90平以下產(chǎn)品成交套數(shù)同比下降20.8%，90-200平產(chǎn)品成交套數(shù)同比增長16.5%；東莞90平以下產(chǎn)品成交套數(shù)同比增長30.5%，90-200平產(chǎn)品成交套數(shù)同比增長69.4%。

二、房企產(chǎn)品動態(tài)

·4月22日，華發(fā)股份發(fā)布“優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0”，以“三力十二優(yōu)”為基石，打造七大質(zhì)美生活場景模塊。

·4月，中天美好集團發(fā)布全新品牌主張——“質(zhì)感生活家”，圍繞“溫度、空氣、聲音、陽光、水、運動”六大生活關(guān)注點，推出“健康悅居”體系。

三、房企產(chǎn)品系解析

中國鐵建以“美好生活建造者”為品牌定位，形成了“西派系、國際系、語系”等多元化住宅產(chǎn)品體系，持續(xù)為城市和客戶創(chuàng)造健康高品質(zhì)人居環(huán)境。

四、產(chǎn)品設(shè)計亮點

·建筑立面：天津中海天空之鏡項目以弧線元素、輕盈感、通透性為形象特征，與北方常規(guī)住宅形象形成反差。

·園林景觀：成都華潤置地天府九里項目依托錦江生態(tài)帶得天獨厚的自然景觀資源，打造“一園九境”立體園林及全維生活場域。

·精裝設(shè)計：中建東孚提升精裝細部節(jié)點標準，全屋精裝人性化升級，致力項目高品質(zhì)交付。

·戶型設(shè)計：嘉興萬科光年里項目146平戶型結(jié)合當?shù)厝司恿晳T打造南北4個陽臺，室內(nèi)規(guī)劃洄游動線，靈活演繹多重生活場景。

五、優(yōu)秀項目解析

招商保利臻悅項目位于合肥包河區(qū)，規(guī)劃10棟17-25F小高層及高層住宅，全案共864戶。建筑立面上，項目在傳統(tǒng)公建化立面的基礎(chǔ)上，最大化提升窗墻比。園林景觀上，項目將“有限社交”理念融入社區(qū)景觀構(gòu)造之中，通過“化整為零”的設(shè)計手法，打造多組團、多空間的景觀結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計上，143平四室戶型動靜分區(qū)，LSDK通廳進深約9.4米，南向聯(lián)動陽臺開間約6.4米，主臥套房進深約8.8米，尺度闊綽。

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住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征

1、全國30城成交面積段分布

從成交套數(shù)占比變化上看，與2022年1-4月相比，2023年1-4月30個代表城市中有19個城市90平以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比下降，16個城市120平以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中一二線城市為12個。

圖：2023年1-4月30個代表城市各面積段住宅銷售套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：

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2、熱點城市結(jié)構(gòu)特征

（1）北京1-4月成交結(jié)構(gòu)特征

從成交面積結(jié)構(gòu)看，2023年1-4月北京90平以下剛需型產(chǎn)品成交7609套，同比下降5.3%，成交套數(shù)占比為37.6%，較2022年同期下降9.2個百分點。90-200平產(chǎn)品成交11449套，同比增長45.0%，成交套數(shù)占比56.5%，較2022年同期上升10.5個百分點。

從成交總價結(jié)構(gòu)看，500-1000萬中高總價段產(chǎn)品成交6592套，同比增長26.0%，成交套數(shù)占比提升2.0個百分點。1000萬以上高總價段產(chǎn)品成交3263套，同比增長36.3%，成交套數(shù)占比提升2.2個百分點。

圖：北京商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)

圖：北京商品住宅成交總價結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：

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（2）蘇州1-4月成交結(jié)構(gòu)特征

從成交面積結(jié)構(gòu)看，2023年1-4月蘇州90平以下剛需型產(chǎn)品成交885套，同比下降20.8%，成交套數(shù)占比5.2%，較2022同期下降2.4個百分點。90-200平產(chǎn)品成交15177套，同比增長16.5%，成交套數(shù)占比89.7%，較2022年同期上升1.1個百分點。200平以上大戶型產(chǎn)品成交858套，成交套數(shù)占比提升至5.1%。

從成交總價結(jié)構(gòu)看，250萬以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比34.5%，較2022年同期下降7.7個百分點。250-600萬產(chǎn)品成交套數(shù)占比較2022年同期提升1.4個百分點。600萬以上產(chǎn)品成交套數(shù)占提升至11.7%。

圖：蘇州商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)

圖：蘇州商品住宅成交總價結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：

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（3）東莞1-4月成交結(jié)構(gòu)特征

從成交面積結(jié)構(gòu)看，2023年1-4月東莞90平以下產(chǎn)品成交1860套，同比增長30.5%，成交套數(shù)占比18.7%，較2022年同期下降4.4個百分點。90-200平產(chǎn)品成交7561套，同比增長69.4%，成交套數(shù)占比75.8%，較2022年同期上升3.3個百分點。200平以上大戶型產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升至5.5%。

從成交總價結(jié)構(gòu)看，200萬以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比9.4%，較2022年同期下降8.6個百分點。200-500萬產(chǎn)品成交套數(shù)占比73.0%，較2022年同期提升2.6個百分點，500萬以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升至17.6%。

圖：東莞商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)

圖：東莞商品住宅成交總價結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：

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房企產(chǎn)品動態(tài)

1、華發(fā)股份發(fā)布“優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0”

4月22日，華發(fā)股份發(fā)布“優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0”，重點圍繞居民因生活方式變遷所產(chǎn)生的需求，以“三力十二優(yōu)”為基石，打造七大質(zhì)美生活場景模塊。“三力十二優(yōu)”即以產(chǎn)品力、配套力、服務力三力驅(qū)動十二優(yōu)生活，七大空間場景包括城市人文建筑、星級社區(qū)入口、質(zhì)感歸家動線、引力社交場、全能家庭聚廳、精致私享領(lǐng)地、專屬管家服務，從居住者的實際生活場景視角出發(fā)，打造更優(yōu)質(zhì)的居住體驗。

圖：華發(fā)產(chǎn)品體系5.0“三力十二優(yōu)”價值底盤

2、中天美好發(fā)布2023品牌主張

4月，中天美好集團發(fā)布全新品牌主張——“質(zhì)感生活家”，對空間場景進行多元化的質(zhì)感升級，在提升建筑品質(zhì)的基礎(chǔ)上，向綠色健康住宅轉(zhuǎn)型，圍繞“溫度、空氣、聲音、陽光、水、運動”六大生活關(guān)注點，推出“健康悅居”體系，營造健康宜居場所，讓空間回歸居住本質(zhì)，同時優(yōu)化交付流程體系，升級“美好交付”。

圖：中天美好健康悅居體系

房企產(chǎn)品系解析

中國鐵建以“美好生活建造者”為品牌定位，形成了“西派系、國際系、語系”等多元化住宅產(chǎn)品體系，持續(xù)為城市和客戶創(chuàng)造健康高品質(zhì)人居環(huán)境。

表：中國鐵建主要住宅產(chǎn)品系

西派系代表項目：西安中國鐵建·西派樘樾

項目簡介

中國鐵建·西派樘樾落址于西安高新區(qū)絲路軟件城，共規(guī)劃28棟14-25層兩梯兩戶純改善住宅。項目延續(xù)了西派系將山水作為園林核心的特點，打造西安首例沉浸式“萬境森林”的園林景觀，利用部分樓棟架空層打造三大主題空間，為不同年齡段的業(yè)主提供了兒童游樂、健身休閑、會客洽談的充足空間。項目主力戶型建面約170-220平，層高約3.15米。

圖：中國鐵建·西派樘樾效果圖

170平戶型設(shè)計亮點

巨幕橫廳：奢闊橫廳面積約52平，餐客聯(lián)動設(shè)計，拓寬際會、交流生活場域。

闊尺陽臺：南向觀景陽臺面寬約6.8米，面積約12平，180°寬幕視野，最大化提升觀景效果。

套房主臥：主臥面積約26平，預設(shè)3米“L型”轉(zhuǎn)角衣柜，約6平精致化妝間，實用性強。

陽光書房：北向書房面積約10平，涵蓋2.7米景觀陽臺，可容納約1.8米書桌，盡享靜謐生活。

圖：中國鐵建·西派樘樾170平戶型圖

產(chǎn)品設(shè)計亮點

1、建筑立面：以弧線元素、輕盈感、通透性為形象特征，樹立項目標志性

天津中海天空之鏡：項目以弧線元素、輕盈感、通透性為形象特征，與北方常規(guī)住宅形象形成反差?？蛷d及陽臺落地窗設(shè)計，端戶采用弧形飄窗以獲得更廣的視野，飄窗處通過類幕墻做法，打造簡潔純粹的立面形象。主體線條選用銀灰色鋁板搭配古銅色金屬勾邊，同時在線條端頭將古銅色線條進行放大處理，以提升建筑層次感與精致度。同時對影響幕墻效果的空調(diào)室外機和通風口等進行隱蔽處理，實現(xiàn)更純凈的視覺效果。

圖：天津中海天空之鏡項目建筑實景圖

2、園林景觀：項目結(jié)合天然高差，打造“一園九境”立體園林及全維生活場域

成都華潤置地天府九里：天府九里占地近百畝，由1棟中式建筑、8棟小高層、10棟高層呈環(huán)抱之勢布局。項目依托錦江生態(tài)帶得天獨厚的自然景觀資源，將東方美學理念與現(xiàn)代主義設(shè)計語言融合，結(jié)合項目天然高差現(xiàn)狀，將園林劃分為“一園九境”，打造自由營地、水岸客廳、草坪聚場、一公里公園漫步道等社交功能區(qū)，全齡兒童場地、親子會客廳、趣味輪滑、生物花園等親子功能區(qū)及羽毛球場、樂活健身、健康跑道等健康功能區(qū)，9大主題場域滿足全年齡段業(yè)主休閑娛樂需求。

圖：成都華潤置地天府九里項目園林效果圖

3、精裝設(shè)計：提升精裝細部節(jié)點標準，全屋精裝人性化升級，致力項目高品質(zhì)交付

中建東孚：發(fā)布典型三十處精裝細部節(jié)點標準圖，致力項目高品質(zhì)交付。如玄關(guān)設(shè)計上，升級鞋柜功能性，增加了通風透氣孔和智能鞋柜除菌機。玄關(guān)處的可視對講增設(shè)“天使之眼”功能，在家即可查看老年人活動區(qū)、兒童活動區(qū)等重點區(qū)域視頻監(jiān)控畫面；客廳設(shè)計上，將大平層橫廳設(shè)計植入小戶型中，客餐廳并排朝南，采光更充沛。客廳無主燈設(shè)計，業(yè)主可自定義氛圍燈光，門扇高度與吊頂下邊緣齊平，簡潔大氣；廚房設(shè)計上，按烹飪動線布置設(shè)備及臺面，且臺面設(shè)計防水條。墻面設(shè)計方形金屬淺凹槽，隱蔽插座不占用空間；衛(wèi)生間設(shè)計上，沿墻面設(shè)置通長排水溝，不積水又防滑。將鏡柜下方設(shè)計為開放式隔板，方便收納且美觀。洗手盆和馬桶離地設(shè)計，便于清潔。

圖：中建東孚精裝實景圖

4、戶型設(shè)計：146平戶型打造南北4陽臺，室內(nèi)洄游動線設(shè)計，靈活演繹多重生活場景

嘉興萬科光年里：146平戶型四室朝南，南向面寬達約13.9米。項目結(jié)合當?shù)厝司恿晳T，打造南北4個陽臺，北向規(guī)劃出與家政間形成一體的生活陽臺、與北臥相連的休閑陽臺，兼具功能性及實用性。廚房采用雙洄游動線設(shè)計，且規(guī)劃有“家政間-廚房-餐客廳”與“餐客廳-臥室”兩條獨立動線，可以根據(jù)實際需求切換“歸家模式”。餐客廳聯(lián)動設(shè)計，面寬達到6.8米。主臥面寬3.9米，附有270°采光飄窗、衣帽間及雙臺盆獨立明衛(wèi)。

圖：嘉興萬科光年里146平戶型圖

優(yōu)秀項目解讀

招商保利臻悅項目位于合肥包河區(qū)南二環(huán)與西遞路交口，由招商蛇口&保利發(fā)展聯(lián)合開發(fā)，項目占地面積約4.5萬平，建筑面積約15.8萬平，容積率2.5，全案規(guī)劃10棟17-25F小高層及高層住宅，共864戶，主力戶型為121-187平三至四居。

圖：招商保利臻悅項目鳥瞰圖

建筑立面上，項目在傳統(tǒng)公建化立面的基礎(chǔ)上，最大化提升項目窗墻比，采用淺色配色，搭配金頂格柵造型，在樓體兩側(cè)鑲嵌了流金線框，并輔以一些弧度元素，提升項目辨識度。

圖：招商保利臻悅項目建筑效果圖

景觀設(shè)計上，項目將“有限社交”理念融入社區(qū)景觀構(gòu)造之中，通過“化整為零”的設(shè)計手法，打造多組團、多空間的景觀結(jié)構(gòu)，七大植物主題園分散式設(shè)計，同時構(gòu)筑點狀式小范圍交互空間。架空層以主題式、分散化呈現(xiàn)，尊重業(yè)主生活興趣愛好，且保障不同群體之間的私密性和邊界感。景觀組團以“多、小、精”的原則規(guī)劃，在各組團內(nèi)預留出小范圍社交場景。

圖：招商保利臻悅項目景觀效果圖

143平四室兩廳兩衛(wèi)，戶型格局動靜分區(qū)。進深約9.4米LSDK通廳，將“玄關(guān)、餐廳、客廳、陽臺”垂直舒展，空間開闊，提升通風及采光效果。南向開間約6.4米聯(lián)動陽臺，可盛載休閑、運動與家政等功能。進深約8.8米套房主臥，南北雙面采光，衛(wèi)浴、飄窗、衣帽間（預留空間）全功能設(shè)計，實用性強。

圖：招商保利臻悅143平戶型圖

報告下載（電腦端復制鏈接）

中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告（2023年4月）

https://www.cih-index.com/report/detail/54473.html

4.28政治局會議：樓市定調(diào)不變，寬松政策仍有空間

https://www.cih-index.com/report/detail/54469.html

北京樓市政策即將放松？“一區(qū)一策”在路上

https://www.cih-index.com/report/detail/54066.html

稅務總局釋放積極信號，稅收形勢六個向好，住房消費回暖！

https://www.cih-index.com/report/detail/53930.html

住建部最新表態(tài)，對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報告：防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

企業(yè)研究：

2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2023年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54474.html

2023年1-4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54638.html

2023年一季度中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/54295.html

房地產(chǎn)市場：

五一假期樓市表現(xiàn)平淡，低基數(shù)下成交面積同比增長超20%

https://www.cih-index.com/report/detail/54683.html

2023年1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

https://www.cih-index.com/report/detail/55158.html

2023年一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

https://www.cih-index.com/report/detail/53655.html

2022中國住房租賃市場年報

https://www.cih-index.com/report/detail/51660.html

指數(shù)研究：

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2023年4月）

https://www.cih-index.com/report/detail/54577.html

物業(yè)研究：

2023中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html

中國物業(yè)管理行業(yè) 2022 年度總結(jié)與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業(yè)服務價格指數(shù)研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

中指研究院·中指云平臺（https://www.cih-index.com/）為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

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