觀點(diǎn)網(wǎng) 5月18日，深圳市寶安區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布公告稱，因有效期內(nèi)規(guī)劃未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，西鄉(xiāng)街道西井工業(yè)區(qū)城市更新單元計(jì)劃已失效。

西井工業(yè)區(qū)城市更新單元位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道，擬拆除重建范圍面積約為2.2037萬㎡，擬更新方向?yàn)樯虡I(yè)用地（含酒店，建筑面積不低于1萬㎡）等功能，項(xiàng)目擬拆除重建用地范圍內(nèi)需落實(shí)不少于3306㎡的公共利益項(xiàng)目用地。

(相關(guān)資料圖)

更新單元計(jì)劃有效期原為2年3個(gè)月，經(jīng)延期后調(diào)整為3年9個(gè)月，即2019年8月12日至2023年5月11日止。

項(xiàng)目申報(bào)主體為深圳市西錦投資有限公司，該企業(yè)股東為東莞市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隸屬于碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。碧桂園過往在深圳曾有龐大的野心，但市場(chǎng)環(huán)境變化令其面臨不少挑戰(zhàn)。

舊改入深

工改，曾經(jīng)是碧桂園轉(zhuǎn)向一二線的一步活棋。

2015年，主攻三四線城市的碧桂園提出“環(huán)抱一二線城市”，設(shè)立一線事業(yè)部。正是在這一年，碧桂園以股權(quán)收購(gòu)方式獲得龍崗坂田榮匯工改保項(xiàng)目72%股權(quán)，借道舊改進(jìn)入深圳市場(chǎng)。

據(jù)悉，碧桂園起初允許一線事業(yè)部、莞深區(qū)域、惠深區(qū)域在深圳競(jìng)爭(zhēng)搶地，但由于招拍掛競(jìng)爭(zhēng)激烈，三個(gè)團(tuán)隊(duì)后續(xù)主要轉(zhuǎn)向收購(gòu)或合作形式介入舊改。

隨著舊改戰(zhàn)局白熱化，選擇“戰(zhàn)略性”繞道的不止碧桂園。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，至少60家外地開發(fā)企業(yè)（主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開發(fā)企業(yè)）通過合作、收購(gòu)等多種形式涉足工改市場(chǎng)，挺進(jìn)深圳舊改。

在碧桂園2017年度業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園總裁莫斌稱，對(duì)于深圳區(qū)域，公司當(dāng)前并沒有具體目標(biāo)，打算“做一個(gè)成一個(gè)”，“哪里有市場(chǎng)，哪里就有碧桂園?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，截止2018年底，碧桂園在深圳儲(chǔ)備的項(xiàng)目逾40個(gè)，城市更新儲(chǔ)備用地約150萬平方米，總貨值達(dá)4000億元。而到2019年底，碧桂園在深布局出現(xiàn)收縮，潛在項(xiàng)目13個(gè)，較半年前驟減15個(gè)，潛在權(quán)益可售資源降28%至1408億元。

截至2022年底碧桂園在深圳已立項(xiàng)（計(jì)劃公告）的更新項(xiàng)目17個(gè)，已批規(guī)劃的項(xiàng)目有9個(gè)，拆除土地面積共147萬平方米。

其中，既包括位于工業(yè)區(qū)內(nèi)的綜合用地、新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，也包括西鄉(xiāng)街道老工業(yè)區(qū)內(nèi)已建成的鳳凰智谷工改項(xiàng)目。

與高調(diào)入局相比，碧桂園在深圳舊改擴(kuò)張后半程失速，部分非住項(xiàng)目呈現(xiàn)換倉(cāng)跡象。

如2019年底，將持有60%股權(quán)出售給合作方京基后，碧桂園退出位于深圳南山區(qū)南山街道荔林公園附近一個(gè)舊改項(xiàng)目。該項(xiàng)目已取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，將規(guī)劃成一個(gè)商辦項(xiàng)目，但并未配套居住功能。

4個(gè)月后，碧桂園介入已立項(xiàng)的深圳龍華大浪下早舊村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要為居住用途。

去年12月8日，深圳市大鵬新區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布通告顯示，捷德紡織廠更新項(xiàng)目計(jì)劃有效期延至2023年10月21日。

項(xiàng)目申報(bào)主體為捷德紡織（深圳）有限公司，由老牌紡織企業(yè)香港捷德布廠于上世紀(jì)九十年代初成立。根據(jù)意愿達(dá)成證明材料，意向合作方為碧桂園集團(tuán)。

捷德紡織廠更新項(xiàng)目更新方向?yàn)樯虡I(yè)、居住等功能，屬于“工改商住”項(xiàng)目。

而隨著西井工業(yè)區(qū)更新計(jì)劃經(jīng)歷延期并最終失效，碧桂園在深圳的其余“工改”項(xiàng)目推進(jìn)亦蒙上一層不確定性。

工改難題

近年來，部分房企將旗下 “工改”項(xiàng)目退出或出售的原因，除了行業(yè)整體資金鏈緊張的大背景外，政策環(huán)境也是決定因素。

在各家房企爭(zhēng)先入局工改時(shí)，工業(yè)用地在規(guī)劃細(xì)節(jié)上尚有回旋余地，巨額差價(jià)利潤(rùn)之下，各地研發(fā)用房被打造成公寓推售的案例并不稀奇。

出于對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的保障，深圳陸續(xù)出臺(tái)城市更新相關(guān)政策，嚴(yán)控“工改住”、“工改商”，各類“工改”項(xiàng)目的界限逐漸涇渭分明。

2017年底，深圳發(fā)布了《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法（征求意見稿）》，命令禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。

到了2020年1月21日，《深圳市工業(yè)樓宇及配套用房轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式出爐，明確工業(yè)樓宇整體或部分可分割出讓的，配套宿舍可整體分割出讓；工業(yè)樓宇不得出讓的，配套宿舍不得出讓。

工廈與宿舍捆綁，限制了房企的拆分操作空間。

對(duì)此，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)工改商項(xiàng)目不再規(guī)劃公寓，意味著此類項(xiàng)目失去可以快速變現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)金流；至于剩下的工改商辦、酒店等長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，可以分割銷售，但在市場(chǎng)上去化會(huì)非常困難。

“市場(chǎng)難以去化，后續(xù)還要大量投資，開發(fā)商意愿也就降低。”

廣東合一城市更新研究院于2022年底針對(duì)100多家涉足深圳更新整備業(yè)務(wù)的開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)開展問卷訪談?wù){(diào)研，調(diào)研企業(yè)中，2023年房企新增投資城市更新項(xiàng)目意向類型聚焦于工改項(xiàng)目的，占比56%，其中工改住占比最大，達(dá)23%；其次是城中村改造項(xiàng)目，占比31%。工改商僅為3%。

針對(duì)于工改商類更新項(xiàng)目還會(huì)聚焦于城區(qū)核心區(qū)位的項(xiàng)目，利于后期銷售去化及持有經(jīng)營(yíng)。

而工改項(xiàng)目中的持有型物業(yè)，除了分割出售外，資產(chǎn)證券化理論上同樣能實(shí)現(xiàn)資金較快回流。

羅宇表示，“目前工改工的確有走通資產(chǎn)證券化的項(xiàng)目，像招商的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，星河World的ABS等。但實(shí)際上這個(gè)類別要求的回報(bào)率和估值，與原來企業(yè)收購(gòu)資產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期能不能匹配，這是很核心的一點(diǎn)，簡(jiǎn)單來說是原來是不是買貴了?！?/p>

“另外，資產(chǎn)證券化的前提就是能夠通過較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入。這對(duì)于很多原來從事高周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)企業(yè)來說是不具備的，也就是面臨能力錯(cuò)配的問題?！?羅宇補(bǔ)充道。

適時(shí)退出回報(bào)預(yù)期不佳的“工改商”、“工改工”等項(xiàng)目，有利于房企穩(wěn)定現(xiàn)金流，將資源重新分配，然而這也需要付出一定的沉沒成本。

首先是調(diào)出計(jì)劃后原則上3年內(nèi)不得再次申報(bào)。依據(jù)《深圳市拆除重建類城市更新計(jì)劃管理規(guī)定》，調(diào)出更新單元計(jì)劃未滿三年的用地原則上不得納入拆除范圍；

此外，若項(xiàng)目無法繼續(xù)推進(jìn)，意味申報(bào)前期費(fèi)用無法收回。計(jì)劃前期通常會(huì)涉及前期可研、規(guī)劃研究、房屋測(cè)繪、意愿征集簽約獎(jiǎng)勵(lì)等相關(guān)費(fèi)用。

某種程度上，這正是深圳“工改”難題的縮影，解題思路背后往往又帶來另一道難題。

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