5777元/㎡！還在科學(xué)城？

(資料圖片僅供參考)

看到這個(gè)起拍價(jià)，這個(gè)地塊位置，我忍不住反復(fù)揉了揉眼睛，確認(rèn)自己不是眼花！

畢竟，這個(gè)價(jià)格也太低了！

就在今天下午，廣州公共資源交易中心突然掛出一塊巨無霸地塊——YP-P-3，總用地面積為188795㎡，就位于廣州市黃埔區(qū)開創(chuàng)大道與廣深高速連接處，也屬于科學(xué)城的范圍，只是比較邊緣。

它的起拍價(jià)約28.9億元，上限為33.3億元，算下來起拍樓面價(jià)只要5777元/㎡，最高樓面價(jià)也不過6643元/㎡！

這個(gè)地塊其實(shí)我們并不陌生，早在2022年3月，我們就出過稿子寫它，只是后來又調(diào)整了控規(guī)，具體出讓情況有所不同。（詳情回顧：）

總的來說，這個(gè)地塊非常值得注意！

一是因?yàn)樗娴暮堋按蟆?，包含了六大分地塊，被一條高速分為南北兩個(gè)部分；二是它的起拍價(jià)真的很“低”，對(duì)比附近保利錦上1.6萬/㎡的成交樓面價(jià)，它就像是來故意搞事情，惡意競(jìng)爭(zhēng)的！

當(dāng)然，我又要說那句話，事出反常必有妖。

就像一個(gè)男的，不可能同時(shí)滿足又帥又有錢還愛你一樣，一個(gè)地塊也沒可能又大又好又便宜。

這也是個(gè)不可能三角！

所以，這個(gè)地塊有什么問題呢？

仔細(xì)看了下它的地塊出讓合同，對(duì)競(jìng)得人的要求是真不少?。?/p>

首先，你得給我配建38665平方米的政策性住房。當(dāng)然，也不白要，黃埔區(qū)住房保障服務(wù)中心會(huì)按照3500元/平方米的價(jià)格回購，但開發(fā)商的成本還是很高?。?/p>

其次，競(jìng)得人還得承擔(dān)廣深高速蘿崗立交改造工程相關(guān)費(fèi)用。

別慌，還沒完，競(jìng)得人還得配建市政道路、蘿崗立交改造項(xiàng)目上蓋景觀工程……

而且很尷尬的是，項(xiàng)目位于開創(chuàng)大道與廣深高速，不可避免的會(huì)受到噪音影響。

所以，開發(fā)商得想辦法落實(shí)相關(guān)隔音降噪措施，降低道路噪聲對(duì)居民生活的影響。

這一來二去，隱性成本不就上去了嗎？

而且地塊靠近高速，方便是方便了，但不可避免的是，居民一定會(huì)有噪音、粉塵、尾氣的影響，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的去化，以及房?jī)r(jià)都會(huì)有深遠(yuǎn)的影響。

這一點(diǎn)，也會(huì)成為阻礙開發(fā)商出手的誘因。

所以，雖然起拍價(jià)著實(shí)是低到離曬譜！但估計(jì)參與競(jìng)拍的房企也不會(huì)太多。

當(dāng)然，對(duì)于購房者來說，這個(gè)項(xiàng)目還是非常值得期待的。

一是，面粉價(jià)格低，面包價(jià)格雖然會(huì)疊加隱性成本，但預(yù)計(jì)也不會(huì)高到哪里去。對(duì)比周邊合生中央城、保利錦上、時(shí)代天韻3萬多4萬一平的價(jià)格，肯定是有優(yōu)勢(shì)的。關(guān)注性價(jià)比新盤的朋友，可以多多留意。

二是，該地塊既包括了住宅用地，也有商業(yè)、教育、公園綠地等，不難預(yù)見，未來這里的自建配套會(huì)相當(dāng)豐富。

尤其是它有小學(xué)用地，關(guān)注教育的家長(zhǎng)們就可以留意一下。

而且它還有上蓋公園，看來是也有要做蘭亭盛薈蘿崗分薈的雄心。

圖注：蘿崗立交項(xiàng)目效果圖，并非確定版以實(shí)際為準(zhǔn)

三是，雖然有高速噪音的問題，但開發(fā)商會(huì)出手?jǐn)[平，畢竟這是寫在出讓條件里的內(nèi)容。

而且該巨無霸地塊住宅用地容積率均在4以下，按此推算，未來地塊打造的應(yīng)該會(huì)是以剛需+剛改產(chǎn)品為主。

不過，與科學(xué)城核心區(qū)項(xiàng)目相比，它周邊的配套就比較缺乏了。不近地鐵，最近的6號(hào)線香雪站直線距離也要4公里。

也沒有什么大型商業(yè)，后期可能還是靠自己配建的商業(yè)自給自足。

由于周邊都是工業(yè)區(qū)，環(huán)境也比較一言難盡。

所以，如果購房者真的要選這里，也要充分地思考自己能否忍受這些缺點(diǎn)。

至于最終的競(jìng)拍結(jié)果嘛，6月19號(hào)，咱們?cè)賮韲Z。

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本文對(duì)項(xiàng)目或產(chǎn)品的介紹，對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購買要約，不意味著本公司對(duì)此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件等協(xié)議為準(zhǔn)。本文部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。

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