當(dāng)城市更新成為主題之后，一方面，蘭州主城拆遷范圍在擴(kuò)大，一方面，老舊小區(qū)改造也在持續(xù)增加。

老舊小區(qū)改造是一個系統(tǒng)工程，不僅關(guān)乎民生，也影響著城市的外在面貌。

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(資料圖片僅供參考)

蘭州是一座工業(yè)城市，在工業(yè)大發(fā)展的時代，留下了許多老舊小區(qū)或者家屬樓，構(gòu)成了蘭州城區(qū)“老破小”的主力。

而隨著時間的推移，“老破小”所存在的問題也暴露的愈發(fā)明顯：

1、從外表來看：立面陳舊、私搭亂建、線路雜亂；

2、從小區(qū)里看：沒有電梯、上下水不通、沒有景觀、非機(jī)動車亂停。

這樣的老舊小區(qū)在蘭州老城區(qū)比比皆是。周邊的次新房房價逼近2萬/㎡，而這些老社區(qū)的房價已趴在0.8萬/㎡好多年。

老破小之所以被嫌棄，是因?yàn)楫?dāng)房齡、外立面、產(chǎn)品都開始嚴(yán)重折舊之后，大家突然發(fā)現(xiàn)作為居住空間它們顯得那么落后。

彼時，老舊小區(qū)改造工程刻不容緩。

據(jù)了解，蘭州市城關(guān)區(qū)2022年至2023年舊社區(qū)改造項目已經(jīng)明確， 計劃總投資約31億元，涉及6街道（皋蘭路街道、張掖路街道、東崗西路街道、雁南街道金雁花園、廣武門街道、渭源路街道）、489個舊小區(qū)，1065棟建筑，將惠及58632戶，有效改善房老、院舊、設(shè)施破、生活環(huán)境差等城鎮(zhèn)老舊小區(qū)普遍問題。

近日，城關(guān)區(qū)人民醫(yī)院改擴(kuò)建項目爆出最新動態(tài)，報道稱，醫(yī)院大樓主體工程已經(jīng)完工，正在進(jìn)行內(nèi)部施工。

城關(guān)區(qū)人民醫(yī)院改擴(kuò)建項目總建筑面積46141.48平方米，計劃總投資5.3493億元，以二級甲等綜合醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)計劃設(shè)立門診部、住院部、醫(yī)技、行政綜合樓，地下人防工程及車庫，床位490張。

城關(guān)區(qū)人民醫(yī)院是蘭州市老牌國有醫(yī)院，坐落于蘭州市城關(guān)區(qū)繁華的張掖路步行街東段，醫(yī)院由門診部、住院部、急診科等部門組成。該院門診樓為如今已不多見的老式蘇聯(lián)式建筑。

而城關(guān)區(qū)人民醫(yī)院改擴(kuò)建項目，不僅僅是對于醫(yī)院整體面貌的改善，更是對醫(yī)院整體的硬件條件加以改善，從而為居民提供更好的醫(yī)療服務(wù)。

除了城關(guān)區(qū)，西固區(qū)也是老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域。

今年3月底，蘭州市公共資源交易中心發(fā)布《蘭州市西固區(qū)2023年老舊小區(qū)改造項目可行性研究報告及初步設(shè)計編制招標(biāo)公告》。

公告內(nèi)容顯示，項目改造的內(nèi)容包括 蘭州市西固區(qū)西柳溝街道、臨洮街街道、西固城街道、福利路街道、先鋒路街道及陳坪街道6個街道，27個小區(qū)，總戶數(shù)12014戶，166棟樓，總建筑面積約82.16萬平方米。改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。

未來，城鎮(zhèn)舊改的趨勢已經(jīng)愈加明顯，“老破小”也會迎來新的轉(zhuǎn)機(jī)。

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什么是舊改？

縱觀每一個城市，都有不少數(shù)十年房齡外觀老舊的住宅區(qū)，這些房子隨著年齡的增長，買賣難度逐年增加，拆遷成本又太高，而舊改，就是通過改造翻新，讓老新村煥然一新，變得更適宜居住。

而對于這些老破小，常規(guī)的舊改方案包括： 刷新外立面、整修路面、加裝電梯、新建停車場等。

那么，既然可以通過舊改來改善居住質(zhì)量，讓老新村煥然一新，是不是說明老新村房價也有一定空間呢？

這里先要搞懂，舊改不涉及拆遷，業(yè)主們無法藉此獲取資金補(bǔ)償，甚至還要出點(diǎn)錢，這就導(dǎo)致樓市無法通過舊改而獲得刺激，房價不會得到整體提升。

另外，舊改的過程也是困難重重。

比方說加裝電梯，因?yàn)樾枰M(fèi)用，就造成了“一樓二樓不想裝、三樓四樓無所謂、五樓六樓趕緊裝”的場景；再比如說，加蓋停車場，老新村公共面積本來就不大，容積率奇高，要在這擁擠的空間中騰出停車位來，勢必將再度壓縮公共活動區(qū)域，而作為老年人占比更多的新村，很大可能是不被支持的。

當(dāng)然，如果真的排除萬難，舊改成功，老新村居住感提升，沒有電梯的加裝了電梯，老停電的房子修好了，短時間內(nèi)的確可能造成租金提高，房價一定程度上漲。

但是注意，這種房價上漲極有可能只是暫時的。

拋開流動性談價格無異于耍流氓。這種老新村，當(dāng)初建造時就僅僅是為了居住，而非商品買賣，因而如今，這些老舊小區(qū)的居民，也以退休老人為主，這些老年人有退休金，居所穩(wěn)定，幾乎不置換，所以價格反而穩(wěn)定而堅挺。

然而，再過5-10年，而今的這群老人因各種原因集體不在了，這些改造好的老破小終究還是老破小，剝離了習(xí)慣、情感等因素的老破小，戶型、社區(qū)等天然劣勢將會一一暴露出來，被年輕置業(yè)群體拋棄幾乎是必然的。

也就是說，即使舊改成功，這些老破小大概率也只會先漲后跌，基本沒有前景。

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那么，對于購房者來說，老破小能不能入手呢？

首先，如果要買房，唯一能入手的老破小就是帶好學(xué)區(qū)的，學(xué)區(qū)越好越保值，而沒有好學(xué)區(qū)的老破小，別看現(xiàn)在價格堅挺，只是時間未到，等到時間一到，就會完全失去流動性，因而千萬不能入手。

如果手上還持有老破小，并且沒什么附加值，自己也不住，最好的措施則是趁著目前價格堅挺，并且有著舊改的預(yù)計，趕緊出手變現(xiàn)，置換次新房甚至新房。

要知道，在如今更為穩(wěn)定的市場中，普遍的持有房產(chǎn)的人都會傾向于盤點(diǎn)、整合手中的房產(chǎn)資源，賣掉前景較差、價值較低的，變現(xiàn)從而置換更新的房源，而在這個過程中，最先被拋棄的就是這些價值較低的老破小。

寫在最后：在樓市的不斷發(fā)展中，如今的新房、次新房，也終將有一天面臨被淘汰的境地。未來，作為購房者，無論是買入還是賣出，無論是置換還是投資，都將面臨更加未知的挑戰(zhàn)。

來源丨甘房網(wǎng)、蘭州房叔

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