住宅立面的控制

一、 前 言

在房地產(chǎn)項目中，外墻飾面工程是設(shè)計和成本協(xié)同管理的重點，其重要性體現(xiàn)在以下三個方面：

(資料圖片)

① 在外立面工程中工程量最大，系統(tǒng)復(fù)雜；建筑外立面包含外墻涂飾、門窗幕墻系統(tǒng)、屋面花架、格柵等等。

② 建筑外立面材料豐富，成本波動性大，成本敏感性較高。

常見的涂飾材料成本

案例1：以25層高層住宅為例，地上建面9,720m2，其中：大堂部分80m2，兩層基座850m2，其余約8,790m2；外墻面積約12,145m2，其中：大堂95m2，基座 1,050m2，其余11,000m2。我們以不同方案測算：

僅外墻涂飾的建面成本變化，從68元/m2~203元/m2，不同的材料構(gòu)成其成本波動非常大。

案例2：資料來源《柏向·材料手冊 2.0》（點擊圖片放大查看）

假設(shè)以精裝高層建筑建安成本3000元/m2考慮，上述案例外墻飾面、門窗、欄桿等成本占比就高達(dá)33%左右，立面成本占比不可謂不大。

③ 直接影響建筑物的品質(zhì)，最容易受到外界破壞；

二、方案階段控制要點

① 立面風(fēng)格要與競品樓盤對比，符合大眾流行審美，要符合內(nèi)控要求；

建筑風(fēng)格和材質(zhì)體現(xiàn)了樓盤的檔次需求。剛需樓盤建筑風(fēng)格的業(yè)主敏感性較弱，業(yè)主對建筑風(fēng)格的感知隨著樓盤檔次的提高越來越高。如項目定位于剛需跑量產(chǎn)品，建議建筑風(fēng)格不高于競品樓盤；如定位于改善或再改的利潤性產(chǎn)品，建議在提高營銷溢價的部位下功夫，尤其是業(yè)主感知敏感的“近人尺度”位置。

競品樓盤立面對比

另外，住宅建筑的建筑風(fēng)格越來越同質(zhì)化，現(xiàn)代風(fēng)格、新古典、新亞洲、新中式風(fēng)格占據(jù)了市場主流產(chǎn)品，開發(fā)商比較容易進(jìn)行建筑風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)化，建筑風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化便于規(guī)?；瘡?fù)制，降低成本。

最后，根據(jù)立面標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行產(chǎn)品的限額設(shè)計。立面限額設(shè)計的內(nèi)容包含材料的選擇及占比，成本適配的標(biāo)準(zhǔn)及集采品牌。參下圖保利置業(yè)集團(tuán)《住宅外立面適配標(biāo)準(zhǔn)》。

保利置業(yè)集團(tuán)《住宅外立面適配標(biāo)準(zhǔn)》

商業(yè)建筑立面更為復(fù)雜，其材料選擇大多以幕墻、鋁板和石材為主，方案階段應(yīng)進(jìn)行立面的方案評選，簡化立面的造型，約束立面材質(zhì)，降低屋面花架尺度。

建筑屋頂虛高部分不宜過于顯著，以避免造成主體結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、立面材料等不必要浪費；應(yīng)合理控制屋頂塔冠的高度，最大化減少虛高，節(jié)約成本。

② 控制體形系數(shù)、外立面率、窗地比

體形系數(shù)=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積 m3。

① 體形系數(shù)與建筑節(jié)能：體形系數(shù)每增加0.01，能耗增加2.5%；

② 體形系數(shù)與結(jié)構(gòu)布墻率：體形系數(shù)越大，單體結(jié)構(gòu)布墻率越高，含鋼量指標(biāo)越高。

③ 體形系數(shù)與結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化：體形系數(shù)越小，其建筑/結(jié)構(gòu)越規(guī)整，其預(yù)制構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化越利于實現(xiàn)。

外立面率（只計算住宅部分）=地上建筑單體住宅部分的外墻（扣除門窗洞口）展開面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。

一般情況下，建筑的外立面率越高，其成本越高，樓盤的檔次也越高。根據(jù)標(biāo)桿企業(yè)的工程經(jīng)驗，外立面率控制如下：

窗地比（只計算住宅部分）=地上建筑單體住宅部分的外墻洞口門窗面積（非玻璃門窗除外，轉(zhuǎn)角飄窗按展開門窗面積計入）㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。

上圖來源：華潤置地住宅產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)及建安成本限額指標(biāo)（2015版 ）

③ 住宅減少過度懸挑，影響采光，避免業(yè)主投訴

方案階段推敲立面線條，避免過度“立面化”，立面設(shè)計應(yīng)以人為本。

案例3：

某項目業(yè)主提出由于外墻立面線條遮擋，在客廳無法看到園區(qū)景觀。銷售宣傳同實際情況之間的落差導(dǎo)致業(yè)主極其不滿。

案例反思：

1.設(shè)計中考慮外立面效果的同時，需考慮對業(yè)主后期的生活影響；

2.銷售過程中對設(shè)計無法避免的缺陷，建議于銷售前告知客戶，避免后期矛盾。

三、施工圖階段控制精細(xì)化

① 立面材質(zhì)施工界面細(xì)分

施工圖階段各項材質(zhì)做法應(yīng)細(xì)分，避免施工圖立面粗放，立面控制手冊要做到位。

涂飾做法細(xì)分到細(xì)節(jié)

② 成本不均衡投放、重點投放

案例4：我們以某地區(qū)中檔樓盤為例，基座兩層為石材干掛（單層建筑面積390m2），以上為多彩石涂料，其中樓盤北向為小區(qū)的主立面、南向為小區(qū)的主立面，東西立面為次要立面。

基座兩層外墻展開面積約950m2（其中南北向約670m2，東西向約280m2），原設(shè)計立面均采用石材干掛體系（干掛石材25mm，主次龍骨），單價800元/m2，總價約760,000元。

現(xiàn)根據(jù)立面的主次程度，將東西立面改為超薄石材一體板（石材飾面12mm，背栓固定），由于一體板能夠大幅度減輕自重，其固定方式省去了主次龍骨，其單價為450元/m2，優(yōu)化后總價為662,000元，其優(yōu)化成本98,000元，成本比原方案降低13%。

案例5：

比如：公共區(qū)域及公建配套為 非敏感區(qū)域 ，業(yè)主關(guān)注度較小，可以將公共區(qū)域及公建配套的鋁合金門窗改為塑鋼門窗。

② 注重線條構(gòu)件設(shè)計

案例來源：《柏向·材料手冊 2.0》

案例6來源：昌建成本研究中心

某項目外立面線條造價占保溫總造價占比高達(dá)24%；

【線條優(yōu)化案例】

③ 門窗/幕墻的方案/施工圖設(shè)計深化，避免采用“免費設(shè)計”

門窗及幕墻的配置應(yīng)從方案階段開始介入，并結(jié)合節(jié)能設(shè)計進(jìn)行多方案比選，選擇材質(zhì)類型和配置要求，施工圖階段進(jìn)行二次精細(xì)化設(shè)計避免粗放型的“免費設(shè)計”。

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商業(yè)立面的控制

一、限額依然

是現(xiàn)階段成本管控的最有效、最直接的手段

設(shè)計與成本的協(xié)同最有效的手段便是：產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)化和成本限額設(shè)計；這也是成本策劃前置時代最簡單有效的手段。對于商辦類項目的外立面設(shè)計依然如此，但個人感覺外立面工程除了要考慮項目本身的成本利潤計算外，依然要考慮整個運營周期內(nèi)的產(chǎn)品升級需求，即外立面做出來之后，不能僅考慮成本限額，還要考慮外立面的昭示性，否則做出來的外立面產(chǎn)品太low，對招商運營產(chǎn)生極大的負(fù)面效應(yīng)。

以下為各業(yè)態(tài)立面限額設(shè)計要求，供讀者參考：

（1）公寓項目外立面：以窗墻體系為主，局部入口幕墻

公寓類項目的外立面限額

（2）集中商業(yè)外立面：分級分檔管控，外立面以幕墻體系為主，并控制成本較高材料的使用范圍，控制樓體泛光照明及室外大屏幕的單方與面積，控制屋面采光頂?shù)恼陉栃问胶兔娣e。

集中商業(yè)項目的外立面限額

（3）辦公外立面：分級分檔管控，低端產(chǎn)品用窗墻體系、中高端辦公用幕墻體系，控制成本高部品的使用范圍和檔次，關(guān)注五金配件等構(gòu)造做法

辦公產(chǎn)品的外立面限額

（3）酒店外立面：分級分檔管控，約束窗地比、外立面系數(shù)，控制成本高部品的使用范圍和檔次等。

酒店類產(chǎn)品的外立面限額

二、關(guān)注節(jié)能設(shè)計，這是成本控制的核心要求

成本控制的本質(zhì)便是：控制數(shù)量和單價，外立面材料的量和單價都通過設(shè)計限額進(jìn)行約束，但是材料的單價影響因素從設(shè)計原理來說受建筑節(jié)能設(shè)計的影響，控制建筑節(jié)能可以從源頭解決外立面成本。

關(guān)注建筑節(jié)能，應(yīng)該從以下關(guān)注以下幾個方面：

第一：節(jié)能直接判定法比節(jié)能權(quán)衡判斷更經(jīng)濟(jì)，其關(guān)鍵因素是體形系數(shù)；

《山東省公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》如下：

當(dāng)體形系數(shù)不超限時，各外圍結(jié)構(gòu)僅需要滿足各自的傳熱系數(shù)要求即可，這時的外圍護(hù)的經(jīng)濟(jì)性最合理，此時的節(jié)能計算采用“直接判定法”；當(dāng)體形系數(shù)超限時，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)需要“統(tǒng)籌”“聯(lián)動”計算，即保溫工程和門窗工程可以“此消彼長”，原理上認(rèn)為保溫厚一些、門窗即可以降低保溫性能，反之亦然，這種計算方案稱之為“權(quán)衡判斷”。

控制體形系數(shù)不超限，對于外立面成本的控制意義重大，尤其是能耗最為薄弱的玻璃部位，可以有效的降低玻璃配置，從來降低成本。

第二：窗墻比限制，可以有效約束能耗最不利不對，對降低整體能耗意義重大；

外窗的能耗約是外墻能耗的十倍以上，外窗的成本約是外墻成本的三倍到十倍左右，約束窗墻比的限制無論從哪個層面上來看，都對成本控制意義重大。

但從節(jié)能角度考慮，公建項目不同窗墻比對門窗K值及太陽能得熱系數(shù)均有不同要求，即窗墻比越低，門窗K值要求越低，其成本必然約節(jié)省。

【案例】不同窗墻比對幕墻成本的影響

幕墻典型剖面和立面

窗墻比0.5，幕墻傳熱系數(shù)K≤1.9，限值相對容易達(dá)到；幕墻相關(guān)材料需要配置斷熱型材、氬氣中空low-e玻璃；

幕墻工程平均平米單價：1838元/㎡（框架幕墻）；

窗墻比0.6，幕墻傳熱系數(shù)K≤1.8，限值比較低；幕墻相關(guān)材料需要配置高斷熱型材、氬氣中空暖邊雙膜low-e玻璃

幕墻工程平均平米單價：1847元/㎡（框架幕墻）；

窗墻比0.7，幕墻傳熱系數(shù)K≤1.7，限值低，幕墻相關(guān)材料需要配置高斷熱型材、雙氬氣中空low-e玻璃，層間非透明占比小。

幕墻工程平均平米單價：1865元/㎡（框架幕墻）；

三、關(guān)注線條和綠建設(shè)計，這是額外的成本投入

大量的幕墻線條是建筑設(shè)計時必須要關(guān)注的，線條的使用可以增加建筑的立體感和昭示性，但是對成本而言對影響重大，有的人認(rèn)為線條對項目立面成本影響不大，實則十分錯誤的觀念，立面線條對一個十萬方的建筑體量，其成本高達(dá)百萬級以上；在不影響立面形象的情況下，控制立面線條的尺度，也是十分必要的。

此外，新的綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)，對星級建筑的能耗提出來進(jìn)一步降低的附加要求（如下）：

綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)

上述要求進(jìn)一步的增加了外圍護(hù)系統(tǒng)的成本，那么建筑能耗控制顯得更加重要。

從一些開發(fā)商反饋的數(shù)據(jù)來看，綠建的星級影響都是百萬級別甚至千萬級別，鑒于目前綠建的星級要求來看，各地是以建筑規(guī)模、業(yè)態(tài)形式、投資主體以及建筑高度來區(qū)分的綠建級別的，所以在建筑設(shè)計時，應(yīng)統(tǒng)籌考慮上述因素進(jìn)行綠建的設(shè)計。

新綠建成本增量參考

案例來源：綠地集團(tuán)

幕墻分格：在確保效果下，控制裝飾柱間距和數(shù)量，兼顧室內(nèi)使用功能，減少成本；

原有設(shè)計幕墻裝飾柱體數(shù)量過多、造型過于復(fù)雜，同時造成室內(nèi)視線遮擋，相對準(zhǔn)甲辦公成本較高；優(yōu)化方案裝飾柱間距擴(kuò)大1.5倍，對位使用空間，造型尺寸簡化，節(jié)省造價2000多萬。

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